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Deutsche verschulden sich immer stärker


Steigende Immo-Preise  

Deutsche verschulden sich immer stärker

24.07.2014, 14:21 Uhr | dpa-AFX , dpa-tmn , t-online.de

Deutsche verschulden sich immer stärker. Niedrige Zinsen locken viele Immobilienkäufer (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Niedrige Zinsen locken viele Immobilienkäufer (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Bis zu 75 Monatsgehälter wollen Immobilienkäufer als Darlehen nehmen. Damit ist die Bereitschaft der Deutschen sich stärker zu verschulden deutlich angestiegen. Das geht aus einer aktuellen Analyse von rund 33.500 Kreditanfragen auf dem Baufinanzierungsportal von ImmobilienScout24 hervor.

So betrug bei den untersuchten Finanzierungsanfragen die Darlehenssumme in München im zweiten Quartal 2014 im Schnitt das 75-fache des Haushaltseinkommens. Vor vier Jahren war es noch das 50-fache. In Hamburg macht der gewünschte Kredit momentan 67 Monatsgehälter aus, 2010 waren es 46. Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in Köln und München. Lediglich in Berlin liegt der Durchschnitt noch etwas darunter (54 Gehälter).

"Aufgrund der niedrigen Zinsen meinen viele Menschen, sich eine größere Kreditsumme leisten zu können", beobachtet Ralf Weitz, Geschäftsleiter Baufinanzierung bei ImmobilienScout24. "Durch sehr lange Verschuldungszeiten steigen aber nicht nur die Kosten, sondern auch das Risiko, dass unvorhergesehene Umstände die Finanzierung ins Wanken bringen."

Zinsen sinken, Risiko steigt

Zu diesen Risiken zählen vor allem sinkende Immobilienpreise, so Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale in Stuttgart. "So manche Käufer erwerben derzeit Immobilien in einer Preisklasse, die sie sich zum Zinsniveau vor fünf Jahren niemals hätten leisten könnten."

Der Experte veranschaulicht diese Veränderung an einem Rechenbeispiel: Ein Käufer zahlte vor fünf Jahren für einen Immobilienkredit über 250.000 Euro vier Prozent Zinsen und investierte zwei Prozent in die Tilgung. "Bei der monatlichen Rate von 1250 Euro wäre das Darlehen nach 27,5 Jahren abbezahlt", erläutert Nauhauser. Wenn die Immobilie wegen des jüngsten Nachfragebooms um 100.000 Euro teurer geworden ist und der Kredit deshalb 350.000 Euro betragen muss, sieht die Rechnung anders aus: Bei derselben monatlichen Rate dauert es nun rund 31,5 Jahre bis zur Volltilgung. "Sie brauchen trotz gesunkener Zinsen 4 Jahre länger für die Tilgung."

Aufgrund dieser Entwicklung warnte Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble bereits vor der Entstehung einer Immobilienblase. Immobilienexperten sehen hierfür deutschlandweit jedoch keine Anzeichen, wie eine Analyse des Immobilienindex IMX kürzlich zeigte. Zudem ist der Markt in Deutschland anders strukturiert als in Ländern, die in der Vergangenheit von einer Immobilienblase betroffen waren.

"Finanzierungsanbieter handeln in Deutschland deutlich konservativer als beispielsweise in den USA oder Spanien", betont Professor Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung der Universität Regensburg. "Eine flächendeckend kritische Überschuldung ist vor diesem Hintergrund hierzulande unwahrscheinlich."

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Anteil an Eigenkapital deutlich niedriger als vor vier Jahren

Die Analyse zeigt auch: Da sich eine Baufinanzierung in Deutschland ohne Eigenkapital kaum umsetzen lässt, werden Kaufwillige in ihren Absichten zunehmend realistischer. So wuchs die angegebene Eigenkapitalquote für Finanzierungsvorhaben in den Großstädten im vergangenen halben Jahr wieder an. Sie liegt mit Ausnahme von Hamburg (elf Prozent) bei aktuell 15 und 18 Prozent in den Top-5-Städten Deutschlands. Im Bundesdurchschnitt möchten Interessenten momentan mit zwölf Prozent Eigenkapitalanteil finanzieren - dies ist bei aller einsetzenden Vorsicht dennoch deutlich weniger als im zweiten Quartal 2010 (20 Prozent).

Wer ein Kaufvorhaben in die Tat umsetzen möchte, dem rät Steffen Sebastian: "Für eine gesunde Finanzierung ist Eigenkapital von circa 30 Prozent des Kaufpreises erforderlich. Nur bei sehr guter Bonität bieten Banken auch einen größeren Kreditrahmen an."

Verbraucherschützer Nauhauser, empfiehlt, abzuwägen welchen Kaufpreis sie sich wirklich leisten können und wollen. Denn, "auch bei niedrigen Zinsen sollte man nicht jeden verlangten Preis bezahlen".

Wer vermeiden will, dass er sich mit dem Kauf einer Immobilie finanziell übernimmt, sollte zudem berücksichtigen, dass Zinssätze in Zukunft steigen können und dass der Objektwert sinken kann. Dann kann es erforderlich sein, neue Sicherheiten zu stellen. "Diese Risiken können eine Anschlussfinanzierung zum Scheitern bringen." Den derzeitigen Zinsvorteil können Käufer nutzen, um die Tilgung höher anzusetzen. Damit sorgen sie dafür, dass das Darlehen schneller abbezahlt ist.

Immo-Kauf kann sich lohnen

Wer diese Hinweise berücksichtigt, kann von einem Kauf profitieren. Denn obwohl vielfach über stark angezogene Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt geklagt wird, sind die Bedingungen für den Wohnungs- und Hauserwerb einer aktuellen Postbank-Studie zufolge in vielen Gebieten weiterhin vielversprechend. Generell, so die Verfasser, können Haus- oder Wohnungsbesitzer in rund einem Drittel (36 Prozent) der 402 deutschen Kreise und Städte davon ausgehen, die eigenen vier Wände später mit Gewinn verkaufen zu können.

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