Steigende Preise: Immobilienblase droht zu platzen

China, USA, Großbritannien, Australien, Deutschland - in diesen Ländern steigen die Immobilienpreise schneller als es für den Markt gesund wäre. Vor allem im deutschen Wohnungssektor mehren sich die Stimmen, die inzwischen von eindeutig zu hohen Preisen sprechen. Sie warnen vor einer Immobilienblase. Doch es könnte noch schlimmer kommen.

Die Immobilien-Messe Expo Real dürfte in diesem Jahr eine große Party werden. Denn ungeachtet der Ukraine-Krise und der anhaltenden Schuldenprobleme in Südeuropa erweist sich der deutsche Immobilienmarkt als ausgesprochen krisenfest. Investoren aus dem In- und Ausland stürzen sich auf Büros, Laden- und Logistikflächen, Hotels und Wohnungen. Allein im gewerblichen Immobilienbereich dürfte das Transaktionsvolumen bis Jahresende auf 40 Milliarden Euro steigen, wie Maklerhäuser frohlocken. Das wäre so viel wie seit 2007 nicht mehr - kurz vor Ausbruch der Finanzkrise.

Großer Crash befürchtet

Eigentlich sind das perfekte Aussichten für das Branchen-Treffen, das von Montag bis Mittwoch in München stattfindet. Doch manchen ist die Stimmung schon wieder zu gut, sie warnen vor Übermut und befürchten den großen Crash - auch wenn dieser Begriff ein wenig überstrapaziert wird.

"Der deutsche Immobilienmarkt ist in allen Bereichen ziemlich heiß gelaufen", sagt etwa Oliver Beyer, Partner bei der Kanzlei Simmons & Simmons, der Firmen und Fonds bei komplexen Transaktionen berät. "Es ist extrem viel Geld im Markt, Investoren kaufen sehr teuer ein und die Banken finanzieren inzwischen zu teilweise aggressiven Konditionen." Dabei ist noch das geringste Risiko, dass für alle Seiten die Renditen schrumpfen.

Überhitzung bei Wohnimmobilien

Im Mittelpunkt steht auf der Expo Real traditionell der gewerbliche Immobiliensektor. Hier macht Beyer - anders als bei Wohnimmobilien - noch keine Überhitzung aus. Nach seiner Einschätzung dürften die Preise etwa für Büros und Einzelhandelsobjekte in Bestlagen das Ende der Fahnenstange erreicht haben. "Hier sieht man die ersten Seitwärtsbewegungen - raus aus den teuren Zentren der Metropolen."

Eine Meinung, die die DekaBank als großer Immobilieninvestor teilt. "Am deutschen Gewerbeimmobilien-Markt, speziell bei Büros, scheinen die Preise vor allem bei Spitzenobjekten in der Tat ziemlich ausgereizt", berichtet Deka-Immobilienexperte Torsten Knapmeyer. Noch sieht er das insgesamt hohe Preisniveau als gerechtfertigt an. "Deutschland erfüllt seine Rolle als 'sicherer Hafen' in Europa." Interessant wird auf der Messe sein, welche Ausweichstrategien die Investoren entwickeln und bis zu welchem Punkt die Banken mitgehen.

Große Immo-Firmen stoßen bereits Objekte ab

Im Wohnungssektor mehren sich die Stimmen, die inzwischen von eindeutig zu hohen Preisen sprechen. Große börsennotierte Gesellschaften wie die Hamburger TAG Immobilien verkaufen lieber Portfolios, als noch weiter zu expandieren. Kasse gemacht haben auch die angelsächsischen Finanzinvestoren, die sich von ihren Beteiligungen an Immobilien-AGs getrennt haben: Fortress ist bei Gagfah ausgestiegen, Terra Firma bei der Deutschen Annington.

Hinzu kommen Millionen an Kleinsparern, die im Extrem-Niedrigzins-Umfeld Chancen für eine eigene Immobilie wittern. Gerade in den Großstädten hat die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark angezogen. Ist das schon die immer wieder beschworene Immobilienblase?

"Nachfrage-Überhang" statt Blase?

Die Branche wehrt sich gegen diese Wahrnehmung. "Deutschland hat keine Immobilienblase, sondern einen klar zu fokussierenden Nachfrage-Überhang vor allem in beliebten Großstädten", betont Thomas Zinnöcker, Vorstand beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), einem der großen Interessenverbände der Branche, und in Personalunion Vorstandschef der Wohnungsgesellschaft Gagfah. "Wir beobachten jedoch die Situation sehr genau."

Sollte die Immobilienblase platzen, würden Häuser und Wohnungen massiv an Wert verlieren. Banken könnten dann nervös werden und die Hypothek kündigen, wenn der Immobilienwert unter den Kreditwert fällt - selbst wenn die Raten laufend bedient werden.

Festzins-Darlehen schützen Immobilienkäufer

"Dass der deutsche Immobilienmarkt von exzessiven Blasen in der Vergangenheit verschont blieb, liegt an den Festzinskrediten, die durch die Vorfälligkeitsentschädigung gesichert sind", wird Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln von der "WirtschaftsWoche" zititiert.

Wenn nämlich am Kapitalmarkt die Zinsen in die Höhe schnellen, könnte es schlimm werden für Hausbesitzer. Hypothekenkredite würden von vielen Immobilienbesitzern dann nicht mehr so leicht zurück gezahlt werden können.

Deflation würde Immobilienkredite gefährden

Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung sind derzeit schon für unter zwei Prozent Zinsen zu haben. Das lockt auch Interessenten, die sich früher keine eigene Immobilie leisten konnten. Erinnerungen an die US-Immobilienkrise, die im Jahre 2007 als einer der Hauptauslöser der Finanzkrise gilt, werden wach. Damals brachen massenhaft günstige Immobilienkredite mit variablen Zinsen weg. Eine Kettenreaktion führte fast zum weltweiten Kollaps des Finanzsystems.

Auch wenn es hierzulande - wie vielfach befürchtet wird - zu einer deflationären Krise kommt, werden Schulden zu einem immer größeren Problem. Derzeit noch sicher geglaubte Arbeitsplätze würden verloren gehen - und mit ihnen die Tilgung von Krediten. Eine Stabilisierung der derzeit noch brachliegenden Euroland-Konjunktur ist also dringend von Nöten.

Zinswende voraus

Gebannt lauschen Investoren deshalb regelmäßig den Worten der US-Notenbank Fed. Amerikas Wirtschaft ist die Konjunkturlokomotive der Welt. Wenn sich dort eine Zinswende abzeichnet, wird auch Europa folgen - wenn auch mit Abstand. Zuletzt deuteten amerikanische Frühindikatoren wie der Einkaufsmanager-Index, die Auftragseingänge oder die Verbraucherstimmung ganz klar eine Beschleunigung des Wachstums an. Auch die jüngsten Arbeitsmarkt-Daten fielen besser als erwartet aus.

Der abstürzende Euro-Kurs ist ein weiteres Indiz, dass es in den USA nicht mehr lange dauern wird, bis die Zinsen erhöht werden. Bereits jetzt fließen die Devisenströme Richtung US-Dollar. Auch in Großbritannien dürften in absehbarer Zeit die Leitzinsen erhöht werden. Ob im ersten oder im zweiten Halbjahr 2015, ist ungewiss. Den genauen Zeitpunkt kennt derzeit keiner.