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Eigentumswohnungen in Deutschland sind nicht überbewertet

Noch keine Immobilienblase  

Preise für Eigentumswohnungen könnten weiter steigen

11.03.2015, 16:31 Uhr | t-online.de, dpa-AFX

Eigentumswohnungen in Deutschland sind nicht überbewertet. Trotz kräftiger Preissteigerungen bei Wohnimmobilien ist noch Luft nach oben. (Quelle: dpa)

Trotz kräftiger Preissteigerungen bei Wohnimmobilien ist noch Luft nach oben. (Quelle: dpa)

Wer in einer deutschen Großstadt derzeit eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss tief durchatmen - und dann tief in die Tasche greifen. Allein in den vergangenen fünf Jahren sind die Preise für Bestandsimmobilien im Schnitt um 25 Prozent gewachsen. Überhitzung? Nein, meint das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten sei derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Vielerorts ist es noch immer sinnvoll, in die eigenen vier Wände zu investieren.

Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in einer aktuellen Untersuchung des IW. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Denn bis 2008 war der deutsche Immobilienmarkt von stagnierenden, teilweise sogar fallenden Preisen geprägt. Als dann vor allem in den Metropolen die Nachfrage stark anzog, aber nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen wurde, gab es bei den Immobilienpreisen viel Luft nach oben.

München mal wieder an der Preissteigerungsspitze

Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen: Die Bayern-Metropole schoss mit plus 47 Prozent den Vogel ab, Berlin-Preise zogen um 31 Prozent an und in der Hansestadt verteuerten sich die Wohnungen im Schnitt um 39 Prozent. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Während sich frischgebackene Immobilienbesitzer noch über ihre Vermögensanlage mit vermeintlich eingebauter Wertsteigerungsgarantie freuen, werden Skeptiker jedoch nervös: Die Situation in Deutschland erinnert sie nämlich an die Lage in den USA im Jahr 2007 und später auch in Spanien und Irland - kurz bevor die spekulative Blase auf den Immobilienmärkten platzte und in großem Stil Privatvermögen vernichtete. Noch heute leiden alle drei Länder unter den wirtschaftlichen Folgen.

Wohnungspreise nicht zu hoch

Um herauszufinden, ob Deutschland etwas Vergleichbares blüht, hat das IW alle Städte und Gemeinden auf ihre Blasengefahr hin untersucht. Ergebnis: Bis jetzt sind Eigentumswohnungen nicht überbewertet, denn ihre jährlichen Nutzungskosten liegen deutlich unter den Mieten - die Investition in eine Immobilie lohnt sich also weiterhin.

Für eine 100 Quadratmeter große Mietwohnung waren im Sommer 2014 im Bundesschnitt rund 8000 Euro an Nettokaltmiete aufzubringen, für eine gleich große Eigentumswohnung fielen Kosten von 4200 Euro an (siehe Grafik unten).

Kaufen weiterhin günstiger als Mieten (Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft IW)

Auch in den meisten Regionen liegen die Kosten des Wohnens im Eigentum dank der aktuell niedrigen Kreditzinsen weiterhin deutlich unter den Mietkosten. Das zeigen die IW-Experten anhand des sogenannten Wohnnutzerkostenkonzepts, das überprüft, ob Kaufen oder Mieten auf lange Sicht billiger ist.

Im Jahr 2008 lohnte es sich demnach in 95 Prozent der deutschen Kreise und kreisfreien Städte, zur Miete zu wohnen. 2014 war es nur noch in den Landkreisen Miesbach, Aichach-Friedberg, Rosenheim und in Kempten im Allgäu sinnvoll zu mieten - allerdings betrug der Kostenvorteil des Mietens auch dort weniger als zehn Prozent.

Keine Immobilienblase in Sicht

Selbst ein Ende der Niedrigzinspolitik der EZB würde daran kaum etwas ändern, zeigt die IW-Studie: Stiegen die Kreditzinsen um einen Prozentpunkt, lägen die Selbstnutzerkosten nur in 35 Kreisen und kreisfreien Städten um mehr als zehn Prozent über den Mietkosten. Davon betroffen wären ausschließlich Regionen im boomenden Bayern.

"Das Volumen der Immobilienkredite, die in Deutschland vergeben werden, sollte Kritiker ebenfalls beruhigen", sagt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte im IW Köln: "In Ländern wie Spanien oder Irland hatte sich das Kreditvolumen im Vorfeld der Finanzkrise nahezu verdreifacht. In Deutschland sind die vergebenen Immobilienkredite seit 2010 nur um rund neun Prozent gestiegen."

Auch die Bundesbank hatte in ihrem Monatsbericht für Februar einer Immobilienblase auf dem gesamten deutschen Immobilienmarkt erneut eine Absage erteilt. "Für Deutschland als Ganzes ist nach wie vor keine substanzielle Überbewertung von Wohneigentum erkennbar", schrieb die Notenbank.

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