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BGH: Keine Mietminderung wegen Lärm von benachbartem Bolzplatz


BGH-Grundsatzentscheidung  

Keine Mietminderung wegen Lärms von benachbartem Bolzplatz

29.04.2015, 15:01 Uhr | t-online.de, dpa-AFX, dpa-tmn

BGH: Keine Mietminderung wegen Lärm von benachbartem Bolzplatz. Bolzplatz - für Anwohner oftmals ein lärmendes Ärgernis. (Quelle: imago/ Rust)

Bolzplatz - für Anwohner oftmals ein lärmendes Ärgernis. (Quelle: imago/ Rust)

Der aufsehenerregende Prozess um lärmende Jugendliche auf einem Bolzplatz muss neu aufgerollt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) verwies einen Fall von Mietminderung an die Vorinstanz zurück (Az.: VIII ZR 197/14). Das Landgericht Hamburg hatte Mietern im Grundsatz Recht gegeben, ihre Miete wegen Lärms zu kürzen. Die Bundesrichter hoben das Urteil auf.

Mieter können nicht ohne weiteres ihre Miete wegen Lärms vom Bolzplatz einer benachbarten Schule mindern. Dem BGH lag folgender Fall vor: Mieter in Hamburg hatten ihre Miete um 20 Prozent gekürzt, da sie den Lärm von einem benachbarten Bolzplatz nicht mehr hinnehmen konnten. Ihre Vermieter verklagten sie.

Mieter konnten ihre Terrasse kaum noch nutzen

Die Mieter hatten die Erdgeschosswohnung 1993 gemietet. Sie liegt direkt neben einer Schule. Viele Jahre später (2010) wurde auf dem Schulgelände ein neuer Bolzplatz gebaut - 20 Meter von der Terrasse des Paares entfernt. Eigentlich sollten auf dem Bolzplatz mit hohem Metallzaun und einem Tor nur Kinder bis zu zwölf Jahren spielen und das auch nur unter der Woche bis 18.00 Uhr.

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Die Mieter sahen sich jedoch von Jugendlichen gestört, die außerhalb der Öffnungszeiten des Platzes kickten. Ab Sommer 2010 beschwerten sie sich daher bei ihren Vermietern über Lärmbelästigungen. "Dabei geht es ihnen nicht um spielende Kinder", sagte die Hamburger Anwältin der Mieter Catharina Narjes. Wegen des Lärms der Jugendlichen könnten ihre Mandanten ihre Terrasse jedoch kaum noch nutzen.

Entwicklungen mit Bolzplatz waren nicht abzusehen

Die Vorinstanzen billigten eine Mietminderung von zehn Prozent: Während der Schulzeiten müsse das Paar den Lärm zwar akzeptieren, entschied das Landgericht Hamburg zuletzt. Beim Abschluss des Mietvertrags 1993 hätten sie aber die Entwicklungen auf dem Bolzplatz noch nicht absehen können. Dieser Lärm sei nicht vom Mietvertrag umfasst, die Mieter dürften also kürzen.

Das Gericht hatte dies damit begründet, dass das Bundesimmissionsschutzgesetz, das Kinderlärm grundsätzlich billigt, erst 2011 und damit lange nach Abschluss des Mietvertrags in Kraft getreten sei. Der BGH wies diese Ansicht nun zurück und betonte, dass das gesetzliche "Toleranzgebot" zu Kinderlärm "weit über seinen eigentlichen Anwendungsbereich hinaus" ausstrahle.

Nun muss die Vorinstanz nach Maßgabe des BGH prüfen, ob der Lärm nicht von Kindern, sondern von Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht wurde, die abends oder am Wochenende auf dem Platz Fußball gespielt hatten. Dieses Argument der beklagten Mieter hatte das Hamburger Gericht nicht geprüft.

Bei Mängeln kann Miete gemindert werden

Grundsätzlich gilt: Können Mieter ihre Wohnung nicht nutzen, wie es laut Mietvertrag vorgesehen ist, dürfen sie ihre Miete mindern. Laute Nachbarn, Schmutz von der Baustelle, eine kaputte Heizung - Mängel wie diese berechtigen zu einer Mietminderung. "Wenn der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung eingeschränkt ist, haben Mieter das Recht dazu, weniger Miete zu zahlen", erklärt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Unangenehme Folgen fehlender Information des Vermieters

Wichtig ist aber, dass Mieter den Vermieter vorher über den Mangel informiert haben. "Er muss ja die Möglichkeit haben, den Fehler zu beheben."

Informiert der Mieter den Vermieter nicht, kann das unangenehme Folgen haben. Stellt er die Mietzahlung einfach ein oder zahlt weniger Miete, kann er nach einer früheren Entscheidung des BGH gekündigt werden (Az.: VIII ZR 330/09). Ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern trifft, ist unerheblich, ergänzt der Deutsche Mieterbund. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Eine Ausnahme gilt allerdings für Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat.

Höhe der Mietminderung abhängig vom Einzelfall

Wie hoch die Mietminderung ausfällt, müssen Mieter selbst ermitteln. Grundlage ist hierbei nach Angaben des Mieterbunds die Bruttomiete. "Die Höhe der Minderung hängt sehr vom Einzelfall ab", erklärt Storm.

Ein Beispiel: Fällt die Heizung im Winter aus, kann eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt sein. Im Sommer wäre diese Quote zu hoch. Wichtig zu beachten: Die Miete kann immer nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel besteht.

Andere Beispiele: Baulärm, der durch den Bau einer ICE-Trasse hervorgerufen wird, berechtigt nach Ansicht des Landgerichts Wiesbaden zu einer Mietminderung von 10 bis 20 Prozent (Az.: 3 S 77/99). Sind die Wände des Schlafzimmers von Schimmel befallen, ist eine Reduzierung der Bruttomiete um 15 Prozent angemessen, befand das Landgericht Lübeck (Az.: 1 S 106/13).


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