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Entsteht auf dem Immobilienmarkt eine Preisblase?

Preisblase, Leerstand, Luxus  

Drei Mythen des deutschen Immobilienmarkts

07.12.2015, 19:32 Uhr | Michael Kröger, Spiegel Online

Entsteht auf dem Immobilienmarkt eine Preisblase?. Wohnbaugebiet in Umkirch: Nicht alles, was über den deutschen Immobilienmarkt erzählt wird, stimmt. (Quelle: dpa)

Wohnbaugebiet in Umkirch: Nicht alles, was über den deutschen Immobilienmarkt erzählt wird, stimmt. (Quelle: dpa)

Entsteht auf dem Immobilienmarkt eine Preisblase? Lassen Spekulanten massenhaft Wohnungen leerstehen? Leben die Deutschen immer luxuriöser? Staatlich bestellte Gutachter räumen mit gängigen Legenden auf.

Was treibt den deutschen Immobilienmarkt? Dass die Preise steigen, ist mittlerweile fast jedem klar. Doch bei den Trends, die dahinter stecken, muss man schon etwas genauer hinschauen.

Der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse in Deutschland hat das mit seinem aktuellen Marktbericht getan. Der Datensammlung dürfte die Wirklichkeit des Immobilienmarkts in Deutschland sehr viel genauer wiedergeben, als die regelmäßig veröffentlichten Studien von Hauseigentümern, Mieterschützern, Maklern oder Immobilienportalen. Denn die Autoren konnten für ihre Analyse alle abgeschlossenen Kaufverträge auswerten, was privaten Anbietern wegen der Vertraulichkeit der Daten nicht möglich ist.

Allerdings stößt auch eine Untersuchung auf so umfangreicher Datenbasis an ihre Grenzen. Denn trotz aller Versuche, allgemeingültige Standards aufzustellen: Wohnungen oder Häuser sind im Prinzip Einzelstücke mit speziellen Eigenschaften, die sie begehrlich machen, oder eben nicht.

Und trotzdem lassen sich einige wichtige Erkenntnisse daraus ableiten - auch solche, die angebliche Markttrends als Mythen entlarven:

  • Mythos eins: Es gibt eine gefährliche Preisblase 

    Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen zwar seit Jahren - und in den großen Metropolregionen sogar drastisch. Doch die immer wieder beschworenen Preisblasen, gibt es (noch) nicht. Banken und Sparkassen betonen das schon länger. Ebenso wie die Bundesbank. Sie alle verweisen unter anderem auf den vergleichsweise hohen Anteil an Eigenkapital, den die Haus- und Wohnungskäufer in Deutschland bei der Finanzierung mitbringen. 

    Der Arbeitskreis der Gutachter gibt nun noch aus einem anderen Grund Entwarnung: "Indiz für einen überhitzten Markt wäre eine Häufung von Wiederverkäufen kurz nach dem Erwerb", sagt Siegmar Liebig, einer der Sprecher des Arbeitskreises. Aus den gesammelten Daten gehe jedoch hervor, dass die Käufer die jeweilige Immobilie überwiegend als langfristiges Investment betrachteten und nicht auf den schnellen Gewinn aus seien.
  • Mythos zwei: Die Deutschen wollen immer größere Wohnungen

    Auch das häufig wiederholte Credo, dass die Deutschen sich zunehmend den Luxus großer Wohnungen gönnen und damit die Mieten in die Höhe treiben, halten die Experten für nicht wirklich stichhaltig. Der Trend basiere vielmehr auf verschiedenen Entwicklungen in der Gesellschaft, die mit Luxus wenig zu tun hätten, sagt Liebig.

    So trage die große Anzahl von Single-Haushalten dazu bei, diese Rechnungsgröße in die Höhe zu schrauben. Ebenso werde viel Wohnraum als Zweitwohnung benötigt, wenn ein Vater oder eine Mutter eine Stelle jenseits der Pendlerentfernung annehme. Zudem vergrößere sich die Wohnfläche pro Kopf, wenn nach und nach die Kinder das Haus verließen oder im höheren Alter ein Partner sterbe. Aller Erfahrung nach vergingen dann jeweils noch einige Jahre, bis der Betreffende bereit sei, den Ort, der Jahrzehnte lang sein Lebensmittelpunkt war, aufzugeben.

    Matthias Waltersbacher, Wohnungsmarktexperte des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, sieht sogar bereits eine Trendwende bei der Pro-Kopf-Wohnfläche. "Die Statistiker in den Städten sagen uns, dass die Menschen etwas zusammenrücken." In bundesweiten Daten zeichne sich das zwar noch nicht ab, Zahlen großer Städte wie Köln und Frankfurt legten aber seit zwei bis drei Jahren nahe, dass die Pro-Kopf-Wohnfläche dort leicht sinke. München beschrieb schon vor einem Jahr "Sättigungstendenzen".
  • Mythos drei: Der hohe Leerstand ist ein Zeichen für Spekulation

    Auch den häufig beklagten Leerstand wollen die Experten nicht als Indiz dafür gelten lassen, dass Spekulanten auf dem Immobilienmarkt ihr Unwesen trieben. Mieterschützer sprechen zwar von rund 1,7 Millionen Wohnungen, die auf diese Weise dem Markt entzogen seien. 

    Doch die Gutachter relativieren die Zahlen. Natürlich gebe es Fälle, in denen ein Leerstand dem schnellen Verkauf dienen solle, sagt Liebig. Doch in der überwiegenden Zahl der Fälle sei dies nur die Übergangszeit zwischen zwei Vermietungen - etwa weil zwischendurch Renovierungen anstünden, oder weil sich so schnell kein neuer Interessent gefunden habe. Im Übrigen sei ein gewisser Prozentsatz an leer stehenden Wohnungen essenziell, wenn man Bewegung auf dem Wohnungsmarkt gewährleisten wolle.

Die Menschen zieht es weiter in die Städte

Auch für die Zukunft halten Immobilien-Gutachter weitere Preissteigerungen für sehr wahrscheinlich. "Allein der Zuzug der Flüchtlinge aus den Krisengebieten wird für große Nachfrage sorgen und entsprechenden Druck auf die Preise", sagte Harald Herrmann, der Direktor des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Dass Flüchtlinge auf die sich zunehmend leerenden Gegenden in der Provinz ausweichen, hält der Experte für unwahrscheinlich. "Wir gehen davon aus, dass auch Flüchtlinge in die Ballungsräume drängen - nicht zuletzt auf der Suche nach Arbeit."

Da hilft nur, in den Städten mehr zu bauen. Bisher ging man beim Bundesinstitut davon aus, dass jährlich 270.000 neue Wohnungen nötig seien - was in diesem Jahr wohl auch erreicht wird. Doch jetzt heißt es: 350.000 bis 400.000 Wohnungen müssen es schon sein.

Bundesregierung und Verbände diskutieren seit langem, wie mehr und vor allem bezahlbare neue Wohnungen gebaut werden können, etwa durch steuerliche Sonderabschreibungen. Eine schnelle Lösung ist aus Hermanns Sicht aber schwierig. "Es vergehen zwei bis drei Jahre, bevor aus der Idee ein Gebäude geworden ist."

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