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Wohnatlas 2016: So entwickeln sich die Immobilien-Preise deutscher Großstädte bis 2030


Beliebteste Städte 2030  

Hier lohnt sich der Kauf von Wohneigentum

03.03.2016, 17:31 Uhr | oca, t-online.de

Wohnatlas 2016: So entwickeln sich die Immobilien-Preise deutscher Großstädte bis 2030. Berlin hat auf Sicht bis 2030 die besten Aussichten aller deutschen Großstädte - jedenfalls in Bezug auf die Bevölkerungsentwicklung und die Immobilien-Preise. (Quelle: imago/ Hohlfeld)

Berlin hat auf Sicht bis 2030 die besten Aussichten aller deutschen Großstädte - jedenfalls in Bezug auf die Bevölkerungsentwicklung und die Immobilien-Preise. (Quelle: imago/ Hohlfeld)

Vor dem Kauf einer Immobilie lohnt auch ein Blick auf die Prognosen einer langfristigen Wertsteigerung. Vor allem in den deutschen Großstädten haben die Preise in den vergangenen Jahren bereits kräftig angezogen, so dass die Luft nach oben dünner wird. Der neue "Wohnatlas 2016" der Postbank untersucht, wie sich das Bevölkerungswachstum auf die Immobilien-Preise auswirkt. Dabei wurde auch der Einfluss des Zuzugs von Flüchtlingen auf die Wohnungsnachfrage und -Preise berücksichtigt.

In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren teils deutlich nach oben entwickelt. Spitzenreiter ist München mit einem Anstieg des Quadratmeterpreises um 95 Prozent. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen, also der Trend zum Leben in der Stadt. 

Doch in den kommenden 15 Jahren werden sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln, wie eine Untersuchung der Postbank der 36 bundes- und landesweit größten Städten zeigt. Weniger als die Hälfte dieser Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. 

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Bevölkerungsanstieg lässt viele Immobilienpreise steigen

Was das für die Immobilienpreise bedeutet, zeigt die Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt". - Wir haben die Top-10 in einer Fotoserie zusammengefasst.

Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie zeigt. So lässt ein Bevölkerungsanstieg um ein Prozent die Preise für Eigentumswohnungen in Städten im Schnitt um 3,5 Prozent steigen, bei Einfamilienhäusern um 1,9 Prozent.

Doch mit den Wachstumsraten der letzten zehn Jahre ist es möglicherweise schon bald vorbei. Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur noch zwei von fünf sein - den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.

Flüchtlinge mildern Bevölkerungsrückgang ab

In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten - im Osten und im Westen - Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird.

Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 unterm Strich insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern - und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.

Berlin wächst bis 2030 am stärksten, München ist gesättigt

Berlin kann durch den Flüchtlingszuzug ein Bevölkerungswachstum von 4,7 Prozent bis 2030 erwarten und steht damit an der Spitze der wachsenden Städte vor Potsdam (4,5%) und Hamburg (4,4%). Bremen, Leipzig und Köln entgehen aufgrund der Flüchtlingsintegration nur knapp einer negativen Bevölkerungsentwicklung.

In Berlin sorgen die Flüchtlingszahlen dafür, dass die Preise für Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent und damit um mehr als sechs Prozentpunkte stärker anziehen könnten, als ohne den Zuzug zu erwarten gewesen wäre. In Hamburg sind aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung Preissteigerungen um 13,9 Prozent bei Eigentumswohnungen zu erwarten.

Der frühere Spitzenreiter München mit gut zwölf Prozent Bevölkerungswachstum in den vergangenen zehn Jahren bringt es unter Einbeziehung des zu erwartenden Zuzugs von Flüchtlingen in den nächsten 15 Jahren nur noch auf ein Plus von 1,6 Prozent. Bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen lässt das eine bevölkerungsbedingte Steigerung von 4,4 Prozent bis 2030 erwarten. Im Ranking bedeutet das Platz 11 (siehe Übersicht der 36 Großstädte).  

"Insgesamt werden die Preise in München voraussichtlich etwas stärker steigen, da auch das rasante Wachstum der vergangenen fünfzehn Jahre in der Bayern-Metropole nur zu 73 Prozent auf das Bevölkerungswachstum zurückgeht", erläutert Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung bei der Postbank.

Kaskaden-Effekte durch Flüchtlingszuzug

Faktoren wie die Erschließung von Neubaugebieten, der Ausbau der Infrastruktur oder die Ansiedlung großer Unternehmen beeinflussen die Preise zusätzlich.

"Der Flüchtlingszuzug hat keinen unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis von Immobilien, aber er ruft sogenannte Kaskaden-Effekte hervor", so Pfeiffenberger. So führe der höhere Bedarf an preisgünstigem Wohnraum zu Engpässen im Bereich der geförderten Wohnungen. Das wiederum ziehe Ausweich-Effekte nach sich: Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, was wiederum die Kaufpreise treibt. 

Lesen Sie weiter, in welchen 36 deutschen Großstädten in den kommenden Jahren mit welchen Immobilienpreis-Änderungen zu rechnen ist.

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