Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar sein

Vermieter müssen eine formell richtige Betriebskostenabrechnung erstellen und dem Mieter innerhalb von einem Jahr zukommen lassen. Dann kann der Mieter die aktuelle Abrechnung prüfen. Die Abrechnungen der Vorjahre muss der Vermieter dabei nicht vorlegen.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss schlüssig sein. Denn Mieter sollten die Abrechnung auch ohne besondere Fachkunde nachvollziehen können. Dabei genügt es, wenn der Vermieter dem Mieter die aktuelle Abrechnung vorlegt. Er muss nicht auch die Unterlagen der Vorjahre bereitstellen, befand das Amtsgericht Hannover (Az.: 426 C 3047/15). Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.

In dem verhandelten Fall berief sich ein Mieter darauf, dass er die ihm zugegangene Abrechnung zum damaligen Zeitpunkt nicht prüfen konnte. Seine Begründung: Ihm lagen zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungen der zwei vergangenen Jahre nicht vor. Daher sei ein Vergleich mit den Vorjahren nicht möglich.

Nachvollziehbarkeit muss gegeben sein

Ein solcher Vergleich ist auch nicht erforderlich, erklärte der Richter. Da eine Betriebskostenabrechnung aus sich heraus schlüssig ist, kann diese auch ohne Berücksichtigung des Verbrauchs der Vorjahre geprüft werden. Dieser Vergleich ist für die Richtigkeit der Abrechnung nicht maßgeblich. Vielmehr reicht das Recht des Mieters aus, jederzeit Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu nehmen.

Getrennte Aufschlüsselung

Eine Abrechnung der Betriebskosten kann aus formellen Gründen unwirksam sein. Das ist etwa der Fall, wenn unterschiedliche Kostenpositionen wie Straßenreinigung und Grundsteuer in einer Position zusammengefasst werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 285/15), über das der Deutsche Mieterbundes (DMB) berichtet.

Die Karlsruher Richter betonten, die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung sei nur gewährleistet, wenn der Vermieter eine Auflistung vornimmt. Diese müsse den einzelnen Ziffern und Positionen des Kostenkatalogs der Betriebskostenverordnung entsprechen.

Bei der Kostenposition der Sach- und Pflichtversicherungen sei eine weitere Aufschlüsselung nicht erforderlich. Unzulässig sei es aber, völlig unterschiedliche Kostenpositionen wie Straßenreinigung und Schornsteinreinigung oder Kosten der Wasserversorgung und der Beleuchtung zusammenzufassen.

Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes lässt der BGH eine Ausnahme zu. So hatte er vor Jahren schon entschieden, dass sachlich eng zusammenhängende Kostenpositionen wie Frischwasser und Schmutzwasser zusammengefasst werden dürfen. Vorausgesetzt, die Berechnung der Abwasserkosten wird an den Verbrauch des Frischwassers geknüpft.

Grundsätzlich sei es nach BGH-Auffassung notwendig, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann. Die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege sollte nur zur Kontrolle und Beseitigung von Zweifeln erforderlich sein.

Drastischen Anstieg kontrollieren

Grundsätzlich gilt: Mieter müssen für ihren Wasserverbrauch aufkommen. Allerdings kann ein unerklärlicher Mehrverbrauch nicht ohne weiteres als Betriebskosten umgelegt werden, entschied das Landgericht Rostock (Az.: 1 S 198/16). In solchen Fällen können sich Vermieter mit einer Schätzung behelfen, berichtet die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Heft 12/2017) vom Eigentümerverband Haus & Grund Berlin.

In dem verhandelten Fall hatten Mieter im Jahr 2012 etwa 70 Kubikmeter Kaltwasser verbraucht. In der Abrechnung für 2013 wurden ihnen dann aber die Kosten für rund 280 Kubikmeter Wasser in Rechnung gestellt. Im Oktober 2013 hatten die Mieter einen Mangel am Spülkasten der Toilette und am Wasserboiler angezeigt. Dennoch verurteilte sie das Amtsgericht zur Zahlung. Daraufhin gingen die Mieter in Berufung.

Mit Erfolg: Das Landgericht verwies darauf, dass der Mieter laut Gesetz eine Inklusivmiete - also einschließlich der Betriebskosten - schuldet. Werden die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt, sei dies nur für solche Kosten zulässig, die vom Mieter durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch verursacht werden. Beruhten die Betriebskosten auf einem Mangel oder einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieter gehörte, scheide eine Umlage aus. Das sei hier der Fall. Der Verbrauch sei daher zu schätzen.

Aber auch ein allgemeiner Anstieg in anderen Bereichen muss entsprechend begründet werden: Werden einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung deutlich teurer, muss der Vermieter das im Zweifel auch begründen können. Bei einem Anstieg von 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr hat ein Mieter das Recht zu erfahren, welche Preisverhandlungen der Vermieter geführt hat.

Weitere Fehler, die häufig in der Nebenkostenabrechnung zu finden sind, sehen Sie in unserer Fotoshow.