Immobilienfinanzierung: Mit Eigenkapital Kosten senken

Was dem Sparer die Schweißperlen auf die Stirn treibt, freut den Häuslebauer. Denn die Zinsen für Immobilienkredite sind so niedrig wie nie zuvor. Ein wesentlicher Faktor bei den Gesamtkosten ist das Eigenkapital.

Baugeld ist billig. Die andauernde Niedrigzinsphase macht's möglich. Laut Bundesbank liegen die Bauzinsen derzeit im Durchschnitt bei 1,74 Prozent. Ein wichtiger Hebel, mit dem die Bauherren die Zinslast beeinflussen können, ist das Eigenkapital. Dabei gilt die Regel: Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto günstiger der Baukredit.

Weniger Eigenkapital kostet

Das bedeutet: Wer seine Immobilie mit wenig Eigenkapital finanziert, zahlt unter Umständen drauf. Denn Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem Beleihungsauslauf, erklärt die Zeitschrift "Finanztest" (Heft 7/2019) der Stiftung Warentest. Topzinsen gibt es meist nur für Kredite bis zu 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises. Wer damit nicht auskommt zahlt einen Aufschlag und das auf das gesamt Darlehen.

Bis zu eine Finanzierung von 80 Prozent steigen die Bauzinsen graduell und leicht. Danach klettern sie jedoch exponentiell in die Höhe. So müssen Immobilienkäufer bei einem Finanzierungsanteil von mehr als 80 bis 90 Prozent meist mehr als doppelt so tief in die Tasche greifen.

Baukredit unter die kritische Grenze drücken

Ein Beispiel: Ein Paar kauft eine Immobilie zum Preis von 300.000 Euro. Die Laufzeit für den Kredit soll 15 Jahre betragen, die Tilgung drei Prozent. Wird die Immobilie zu 90 Prozent finanziert (Kreditsumme 270.000 Euro), werden dafür 1,75 Prozent Zinsen fällig.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung bei gleicher Kreditsumme springt der Zinssatz auf 2,41 Prozent. Das bedeutet: Für die zusätzlichen 30.000 Euro Kreditbedarf erhöht sich die Zinsbelastung über die Laufzeit um rund 27.500 Euro. In der Endrechnung steigen die Kreditkosten zur 90-Prozenz-Finanzierung um das Doppelte.

Der Tipp von Stiftung Warentest: Um die Kreditkosten gering zu halten, sollte so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung eingebracht werden. Der Finanzierungsanteil sollte dabei unter der kritischen Marke von 80 Prozent liegen. Danach erhöhen sich massiv die Zinsaufschläge.

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Allerdings geben manche Banken einen Rabatt, je höher der aufgenommene Kredit ist. Hier lohnt es, die Gesamtfinanzierungskosten miteinander zu vergleichen. Es ist zudem angeraten, nicht alle verfügbaren Mittel in die Hausfinanzierung zu stecken. So bleibt ein Finanzpolster für unvorhergesehene Ausgaben.