Immobilien: Schummeln verboten – Beim Hauskauf hilft Nachmessen

"Gekauft wie gesehen": Mit diesem Satz wollen Hausverkäufer sich vor späteren Ansprüchen schützen. Doch die Klausel greift nicht immer – und kann dann teuer werden.

Nicht immer entspricht der Wohnraum der Größe, die eigentlichen im Exposé angegeben oder sogar vertraglich vereinbart wurde. "Die Bauträger schaffen es in der Praxis nicht immer, die Pläne eins zu eins umzusetzen", erklärt Sabine Feuersänger vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Bauträger begründen Abweichungen mit Änderungen, die während der Bauphase erforderlich werden, beispielsweise durch behördliche Auflagen.

Bauträger legen oft Toleranzgrenze fest

Um sich abzusichern, nehmen viele Bauträger eine Toleranzgrenze zwischen zwei und fünf Prozent in den Kaufvertrag auf, so Feuersängers Erfahrung. Der Käufer muss dann Abweichungen der Wohnfläche bis zu dieser Grenze hinnehmen. "Das Beste für sie wäre, die Klausel streichen und eine Beschaffenheitsgarantie festlegen zu lassen. Dann muss der Bauträger die vertraglich vereinbarte Wohnfläche garantieren." Wegen der starken Nachfrage nach Immobilien sitzen die Käufer aber in der Regel am kürzeren Hebel.

Eine andere Möglichkeit wäre, die Klausel aus dem Vertrag streichen zu lassen, ohne etwas anderes zu vereinbaren. Das ist aber riskant, erklärt Feuersänger: Wenn der Käufer dann den Kaufpreis wegen zu geringer Wohnfläche mindern will, müsse er die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. "Und die geht von einer Toleranzgrenze von acht bis zehn Prozent aus." Liegt die Abweichung darunter, hat der Käufer schlechte Karten.

Rat: Beim Hauskauf ausmessen lassen

Bei gebrauchten Häusern oder Wohnungen sind die Maße dagegen schon bei Vertragsschluss gegeben. Käufer sollten bei der Besichtigung ausmessen oder dies von einem Sachverständigen erledigen lassen, empfiehlt Michael Sittig von der Stiftung Warentest in Berlin.

Denn nicht jeder Verkäufer ist ehrlich. Doch Verkäufer, die falsche Angaben zur Wohnfläche ihrer Immobilie machen, können unter Umständen zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet werden. "Unkorrekte Angaben und solche, die von den Käufern missverstanden werden könnten, müssen sie aktiv korrigieren", erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann. "Das gehört zu ihren vorvertraglichen Pflichten."

Generell gilt: Wer bei einem Immobilienverkauf wissentlich falsche Angaben macht, haftet für den entstehenden Schaden. Denn der Geschädigte kann grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. "Hat der Verkäufer aber keine Kenntnis, ist er auch nicht haftbar", stellt Heilmann klar.

Verkäufer können Haftung nicht immer ausschließen

Ein Lösungsversuch aus Verkäufersicht: Oft enthalten Kaufverträge die Formulierung "Gekauft wie gesehen". "Damit schließen Verkäufer aus, dass der Käufer nachträglich Ansprüche stellt", so Heilmann.

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"Bei einer arglistigen Täuschung greift diese Klausel aber nicht", erklärt das Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein. Dann kann der Käufer den Vertrag anfechten. Dafür hat er ab dem Moment, in dem er von der falschen Angabe erfährt, ein Jahr Zeit. "Allerdings muss die Arglist bewiesen werden. Und das ist in der Praxis schwer zu bewerkstelligen."