Immobilienkauf: Diese Spartipps enden oft teuer oder sind illegal

Vorsicht, Kostenfalle

Immobilienkauf: Diese Spartipps sind riskant

Notarkosten, Steuern, Gebühren: Beim Hauskauf summieren sich die Ausgaben schnell. Doch was wie eine clevere Lösung wirkt, kann zur Kostenfalle werden.

Ein Haus zu kaufen, gehört zu den größten Entscheidungen im Leben – und zu den teuersten. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen Notarkosten, Maklergebühren und Steuern an. Verständlich also, dass viele Käufer nach Wegen suchen, diese Belastung zu verringern. Doch nicht jeder Trick ist erlaubt, manche können sogar teuer oder strafbar werden. Welche vermeintlichen Spartipps verwandeln sich am Ende in ein echtes Risiko?

Fall 1: Kauf unter Wert

Viele Familien wollen beim Hausverkauf innerhalb der Verwandtschaft einen fairen Preis vereinbaren und den Kindern oder Enkeln nicht zu viel abverlangen. Doch Vorsicht: Wer eine Immobilie deutlich unter ihrem tatsächlichen Wert überträgt, gerät schnell ins Visier des Finanzamts.

Liegt der Kaufpreis mehr als 20 Prozent unter dem Marktwert, werten die Beamten das Geschäft als sogenannte "gemischte Schenkung". Das bedeutet: Der Kauf wird in einen Verkaufs- und einen Schenkungsteil aufgeteilt. Für die Differenz zum Marktwert fällt Schenkungsteuer an – und die kann, abhängig vom Verwandtschaftsgrad, empfindlich sein.

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Zwar profitieren nahe Angehörige von hohen Freibeträgen, doch wer diese ausschöpft oder gar nicht mit dem Finanzamt abrechnet, riskiert Nachzahlungen. Außerdem muss der Notar den Vorgang melden, sobald er den Eindruck einer Schenkung gewinnt. Wer hier trickst, spart also nicht, sondern öffnet nur die Tür für steuerliche Probleme.

Fall 2: Kauf gegen Pflegeleistung

Beliebt ist auch die Vereinbarung: "Du bekommst mein Haus, dafür sorgst du bis zu meinem Lebensende für mich." Was im ersten Moment nach einer fairen Lösung klingt, birgt steuerliche Tücken. Denn häufig liegt der Wert der vereinbarten Pflegeleistungen deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert. Die Differenz wertet das Finanzamt als Schenkung – und dafür fällt Schenkungsteuer an.

Noch komplizierter wird es, wenn der Verkäufer kurz nach der Übertragung stirbt. Dann zählt nicht mehr die statistische Lebenserwartung, sondern nur die tatsächlich erbrachte Pflegezeit. Der Wert der Gegenleistung sinkt, der Schenkungsanteil steigt – und damit auch die Steuerlast. Wer auf dieses Modell setzt, sollte sich der finanziellen Risiken bewusst sein.

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Fall 3: Unterverbriefung beim Notar

Manche versuchen, die Kosten beim Immobilienkauf mit einem besonders riskanten Kniff zu drücken: der sogenannten Unterverbriefung. Dabei wird beim Notar nur ein Teil des Kaufpreises angegeben, während der Rest am Finanzamt vorbei direkt zwischen Käufer und Verkäufer fließt. Was nach einer simplen Sparmethode aussieht, ist in Wahrheit Steuerhinterziehung – mit allen strafrechtlichen Konsequenzen.

Hinzu kommt ein weiteres Risiko: Der Vertrag kann insgesamt unwirksam sein, weil über den tatsächlichen Kaufpreis keine offizielle Beurkundung vorliegt. Für den Käufer hätte das fatale Folgen: Bereits gezahlte Beträge wie Vorschüsse oder der "schwarze" Anteil des Kaufpreises wären verloren. Wer so vorgeht, spart also nicht, sondern setzt im schlimmsten Fall viel Geld aufs Spiel.

Fazit: Tricks beim Immobilienkauf vermeiden

Wer beim Immobilienkauf mit dem Preis oder den Formalien trickst, riskiert mehr, als er spart. Ob Verkauf unter Wert, Pflegevereinbarung oder Unterverbriefung – am Ende drohen hohe Steuerforderungen, rechtliche Probleme und sogar der Verlust des Hauses. Besser ist es, von Anfang an auf saubere Lösungen zu setzen.