Mietminderung: Sechs Mängel, die eine Kürzung Ihrer Miete rechtfertigen

Schimmel, kaputte Heizung, Lärm

Diese sechs Dinge rechtfertigen eine Mietminderung

Viele Mieter zahlen brav weiter, obwohl sie es gar nicht müssten. Denn bei bestimmten Mängeln haben sie ein starkes Recht auf Mietminderung.

Wenn im tiefsten Winter die Heizung ausfällt, sich Schimmel an den Wänden ausbreitet oder der Aufzug ständig streikt, wird das Leben in den eigenen vier Wänden schnell zur Belastung. Als Mieter müssen Sie solche Mängel nicht einfach hinnehmen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 536 BGB) räumt Ihnen das Recht ein, die Miete zu kürzen, solange die Wohnung nicht wie vereinbart nutzbar ist. Doch wann genau gilt ein Defekt als erheblicher Mangel und welche Fälle rechtfertigen wirklich eine Mietminderung?

Wann eine Mietminderung grundsätzlich möglich ist

Eine Mietminderung kommt immer dann infrage, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit Ihrer Wohnung einschränkt. Juristisch bedeutet das: Sie bekommen nicht die Leistung, die im Mietvertrag vereinbart wurde und für die Sie bezahlen. Wichtig ist, dass Sie den Mangel nicht selbst verursacht haben, etwa durch falsches Lüften, unsachgemäße Nutzung oder eigene bauliche Veränderungen.

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Das Recht zur Mietminderung gilt automatisch, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt. Sie müssen keine Erlaubnis des Vermieters einholen. Allerdings sind Sie verpflichtet, den Schaden unverzüglich anzuzeigen, am besten schriftlich, und dem Vermieter eine Chance zur Beseitigung zu geben. Solange der Mangel besteht, dürfen Sie die Miete mindern.

Klassische Szenarien für eine Mietminderung

1. Heizung und Warmwasser: Fällt die Heizung mitten im Winter komplett aus oder erreicht das Warmwasser nicht mehr die erforderliche Temperatur, liegt ein klarer Mangel vor. Auch ständige Störungen wie klopfende Heizkörper oder defekte Thermostate, die eine Regulierung unmöglich machen, beeinträchtigen die Wohnqualität erheblich. In solchen Fällen haben Gerichte Mietkürzungen von bis zu 70 Prozent anerkannt.
2. Wohnungsausstattung und technische Einrichtungen: Zur Mietsache gehören alle Gegenstände und Anlagen, die im Mietvertrag mitvermietet wurden, etwa eine Einbauküche, Badarmaturen, Klingelanlage oder der Aufzug. Funktionieren Herd, Kühlschrank oder die Klospülung nicht, muss der Vermieter sich um die Reparatur kümmern oder Ersatz bereitstellen. Bis dahin können Sie die Miete mindern. Auch Ausfälle von Aufzügen oder Wasserschäden zählen in diese Kategorie.
3. Lärmbelästigung: Nicht jede Ruhestörung rechtfertigt eine Mietminderung. Dauerhafter Baulärm im Haus, ständig streitende Nachbarn oder laute Sanierungsarbeiten gelten aber als Beeinträchtigung. Schwieriger wird es bei externen Quellen wie Straßen- oder Kneipenlärm. Hier prüfen Gerichte, ob Sie bereits beim Einzug wussten, dass die Wohnung in einem lauten Umfeld liegt. Nur wenn es zu unzumutbaren Belastungen kommt, ist eine Mietkürzung möglich.
4. Schimmelbefall: Schimmel wird von Gerichten regelmäßig als erheblicher Mangel anerkannt – insbesondere, wenn er die Gesundheit gefährdet. Oft streiten Mieter und Vermieter über die Ursache: falsches Lüften oder bauliche Mängel? In jedem Fall sind beide Parteien verpflichtet, ihre Sicht zu belegen. Minderungsquoten reichen bei starkem Befall bis zu 100 Prozent.
5. Dreck, Gestank und Ungeziefer: Stapeln sich Müllsäcke im Treppenhaus, breitet sich Fäkaliengeruch im Gebäude aus oder treten Ungeziefer auf, ist das ein erheblicher Mangel. Leichte Gerüche oder normale Kochdünste müssen Sie hingegen hinnehmen. Entscheidend ist, ob die Beeinträchtigung erheblich und unzumutbar ist. Je nach Schwere kann die Mietminderung einige Prozent betragen.
6. Gerüste und Bauarbeiten an der Fassade: Steht ein Baugerüst vor Ihren Fenstern, versperrt die Sicht und nimmt Licht weg, handelt es sich ebenfalls um eine Einschränkung der Wohnnutzung. Staub, Lärm und die Gefahr unerwünschter Einblicke verstärken die Belastung. Gerichte haben in solchen Fällen Kürzungen von etwa 10 Prozent zugesprochen.

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Wie viel Sie von der Miete abziehen dürfen, hängt immer vom Einzelfall ab. Es gibt keine festen Tabellen, sondern nur Orientierungshilfen aus Gerichtsurteilen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ausdrücklich entschieden, dass Mieter die Minderungsquote zunächst selbst einschätzen müssen.

Die Spannbreite reicht dabei von kleineren Kürzungen von 5 bis 10 Prozent, etwa bei einem Gerüst vor der Fassade, bis hin zu extremen Fällen wie starkem Schimmelbefall, bei dem Gerichte sogar 100 Prozent Mietminderung anerkannt haben.

Vorsicht ist jedoch bei der Höhe geboten: Wer zu stark oder zu Unrecht kürzt, riskiert Mietrückstände und damit sogar eine Kündigung. Deshalb raten Experten, die volle Miete zunächst unter Vorbehalt zu zahlen und die korrekte Minderungshöhe rechtlich prüfen zu lassen, etwa durch den Mieterverein oder einen Fachanwalt.