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EnEV 2014 und Grunderwerbsteuer machen Hausbau teurer

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Neue Regeln machen das Bauen teurer

25.06.2014, 11:50 Uhr | zuhause.de

EnEV 2014 und Grunderwerbsteuer machen Hausbau teurer. Gebietsweise höhere Steuern und die EnEV 2014 kommen in dieser Bausaison auf Häuslebauer zu. (Quelle: imago/Ina Peek)

Gebietsweise höhere Steuern und die EnEV 2014 kommen in dieser Bausaison auf Häuslebauer zu. (Quelle: Ina Peek/imago)

Bauherren und Immobilienkäufer müssen mit höheren Kosten kalkulieren als noch 2013. Seit Mai 2014 ist die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 in Kraft, die deutlich schärfere Anforderungen an die energetischen Eigenschaften eines Neubaus stellt. Auch die Finanzämter mancher Bundesländer genehmigen sich jetzt ein größeres Stück vom Kuchen. Mit der Anhebung der Grunderwerbsteuer Anfang 2014 verteuerten sich Hausbau und -kauf. Diese Regeln haben sich für Bauherren und Immobilienkäufer 2014 geändert.

"Da bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs oder eines Neubauvorhabens die Kosten der Grunderwerbsteuer von den Banken nicht finanziert werden, muss die Grunderwerbsteuer grundsätzlich aus dem Eigenkapital der Verbraucher aufgebracht werden", erklärt Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und Vertrauensanwältin des Bauherrenschutzbunds.

Vier Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer erhöht

Der Grunderwerbssteuersatz lag bis 2007 bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent. Als erstes Bundesland erhöhte das ständig klamme Berlin den Satz zunächst auf 4 und dann im Zuge von zwei weiteren Anhebungen auf heute 6 Prozent. Der Steuersatz beträgt inzwischen je nach Bundesland zwischen 5 und 6,5 Prozent. Lediglich in Sachsen und Bayern liegt begnügt sich der Fiskus noch immer mit 3,5 Prozent. Zuletzt haben zum Jahreswechsel Berlin, Bremen (5 Prozent), Niedersachsen (5 Prozent) und Schleswig-Holstein (6,5 Prozent) den Grunderwerbsteuersatz erhöht. Das nördlichste Bundesland setzt sich damit an die Spitze. Nirgends sonst greift das Finanzamt so stark zu, wenn Grundstücke verkauft werden.

"Sicherlich ist hier das Ende der Fahnenstange aber noch nicht erreicht", prognostiziert Reibold-Rolinger. "Der erhöhte Steuersatz ist für den einzelnen Bauherren natürlich eine große Hürde und wird in Zukunft dazu führen, dass ein Eigenheim schwerer zu realisieren sein wird." In jedem Fall muss der höhere Steuersatz in der Baufinanzierung mit kalkuliert werden. Diese Grafik zeigt den Grunderwerbsteuersatz nach Bundesländern.

Jahres-Primärenergiebedarf für Neubauten soll um 25 Prozent sinken

Am 1. Mai trat die novellierte EnEV 2014 in Kraft. Die Neuerungen betreffen vor allem Neubauten und verschärfen die energetischen Anforderungen, welche diese zu erfüllen haben. "Der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf aller Neubauten soll ab dem 1. Januar 2016 um 25 Prozent sinken", nennt die Baurechtsexpertin eine der wichtigsten Änderungen, die die neue EnEV mit sich bringt. "Darüber hinaus fordert die EnEV 2014, dass ab 2015 Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden."

Betrifft die Austauschpflicht für alte Heizungen in erster Linie Besitzer und Käufer von Bestandsimmobilien, wirken sich die beabsichtigte Senkung des Primärenergiebedarfs unmittelbar auf Häuslebauer aus. Darunter versteht man die Energiemenge, die zur Deckung des Heizenergiebedarfs eines Gebäudes inklusive der Warmwasserbereitung benötigt wird. Die Energiemenge, die für die Versorgung schon außerhalb des Gebäudes aufgebracht werden muss – zum Beispiel für die Erzeugung im Kraftwerk und den Transport über das Leitungsnetz – wird dabei anteilig mit eingerechnet.

So kann man den Jahres-Primärenergiebedarf senken

Um den Jahres-Primärenergiebedarf zu senken, haben Bauherren verschiedene Möglichkeiten: Eine besonders dichte Gebäudehülle verringert beispielsweise unerwünschte Wärmeverluste. Laut EnEV 2014 soll der Dämmstandard für Neubauten um durchschnittlich 20 Prozent angehoben werden. Das verlangt von Bauherren Investitionen in eine besonders gute Fassadendämmung und in moderne Fenster und Türen mit niedrigem U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient).

Einen wichtigen Faktor zur Senkung des Primärenergiebedarfs stellt aber vor allem die Integration erneuerbarer und selbst erzeugter Energie in den häuslichen Heizkreislauf dar. Wie das Fraunhofer Institut für Windenergie und Energiesystemtechnik (FIWES) herausfand, kann der Primärenergiebedarf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses mit Hilfe einer Photovoltaik-Anlagen um zehn Prozent gesenkt werden kann.

"Werden Wärmepumpen eingesetzt, konnten in den betrachteten Gebäuden Senkungen von 40 Prozent erreicht werden", weisen die FIWES-Forscher auf ein weiteres Mittel zur Senkung des Bedarfs hin. "Die Kombination von Wärmepumpen und Photovoltaik-Anlagen ermöglicht bei hohem Effizienzstandard der Gebäudehülle noch höhere Senkungen." Die Fraunhofer-Forscher prognostizieren, dass durch solche Kombinationen perspektivisch sogar Einfamilienhäuser zum Baustandard werden können, deren Jahres-Primärenergiebedarf gleich Null ist.

Wie sollten Bauherren sich jetzt verhalten?

Da die verschärften Bauvorschriften laut EnEV aber nur für Neubauten gelten, deren Bauanträge nach dem 1. Januar 2016 gestellt werden, gibt es für Bauherren in diesem Jahr noch keinen gesetzlichen Zwang zur Umsetzung der neuen und verschärften Standards. "In den knapp zwei Jahren zwischen 2014 und 2016 haben Bauherren die Qual der Wahl", erklärt auch Fachjuristin Reibold-Rolinger. "Entweder sie bauen noch nach der alten EnEV, also preiswerter. Besser ist es, sie legen für ihren Neubau bereits die EnEV 2014 zugrunde und bekommen ein modernes Haus, das auch den Ansprüchen der Zukunft entspricht."

Damit würde der Neubau auch auf lange Sicht seinen Wert erhalten, so die Expertin. Führt man sich das Ziel vor Augen, dass bis 2050 der Gebäudebestand klimaneutral sein soll, könne es sogar sinnvoll sein, beim Neubau über die Vorgaben der novellierten EnEV hinauszugehen. Denn nach Einschätzung des Verbandes privater Bauherren sei dieses Ziel mit den in der EnEV 2014 festgeschriebenen Regeln nicht zu schaffen. Dass die energetischen Anforderungen an Wohngebäude in Zukunft weiter verschärft werden, ist daher äußerst wahrscheinlich. Mit welchen Nachrüstpflichten das dann verbunden sein wird, kann heute noch niemand seriös abschätzen.

Wer aber vermeiden will, dass sein Neubau schon in wenigen Jahren veraltet ist, der sollte sich für die Planung und Realisierung seines Bauvorhabens am besten von Anfang an qualifizierte Unterstützung mit ins Boot holen. "Ohne einen energetischen Berater wird das Bauen in Zukunft nicht möglich sein", sagt Reibold-Rolinger. "Daher empfehle ich jedem Bauherren einen solchen Fachmann, neben einem baubegleitenden Qualitätskontrolleur zu Rate zu ziehen." Hüten muss man sich auf dem sehr großen und unübersichtlichen Markt an Energieberatern und Bausachverständigen allerdings vor schwarzen Schafen. Seriöse Fachleute vermitteln die Verbraucherzentralen, der Verband privater Bauherren oder auch der Bauherrenschutzbund.

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