Welche Faktoren den Immobilienpreis bestimmen

Vor dem Verkauf kann ein Gutachten aufdecken, wie viel das Haus wirklich wert ist. Nicht immer ist eine volle Untersuchung notwendig. Worauf Verkäufer noch achten müssen.

Die Entscheidung ist gefallen, das Haus oder die Eigentumswohnung soll verkauft werden. Doch was ist die Immobilie überhaupt wert? Erste Anhaltspunkte liefern Anzeigen zu vergleichbaren Hausverkäufen in der unmittelbaren Umgebung. "Aber Vorsicht, der Angebotspreis muss nicht der tatsächliche Verkaufspreis sein. Abweichungen können sich sowohl nach oben als auch nach unten ergeben", sagt Kathrin Reinhardt vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum.

Den reinen Grundstückswert eines Hauses ermitteln Immobilienbesitzer über den sogenannten Bodenrichtwert. Man findet ihn meist im Netz oder fragt beim Gutachterausschuss nach Grundstückswerten der jeweiligen Gemeinde nach, erklärt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland.

Mieter will nicht jeder mit übernehmen

Für den Wert der Immobilie spielt je nach Zielgruppe auch die Nutzung eine Rolle. "So lassen sich vermietete Wohnungen nur schwer an Selbstnutzer verkaufen", sagt Reinhardt. Dagegen haben Kapitalanleger naturgemäß ein größeres Interesse an vermieteten Objekten, sofern die Mieter eine gute Bonität haben.

• Immobilienfonds: So einfach investieren Sie in Immobilien

Der Wert einer Immobilie bemisst sich auch nach seiner Energieeffizienz. Neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage sind etwa wertsteigernd. "Bei einem zeitnah geplanten Verkauf sollten Eigentümer genau prüfen, ob sich das mit Blick auf einen möglichen Mehrerlös wirklich lohnt und in der verbleibenden Zeit bis zum Verkaufstermin sicher umsetzbar ist", betont Barent.

Altmodische Bäder können den Wert senken

Ungünstige Raumaufteilungen oder Spezialausstattungen können dagegen den Wert der Immobilie mindern. "Ein Badezimmer aus Marmor mit goldenen Wasserhähnen zum Beispiel galt für einige in den 1980er-Jahren als chic, trifft aber heutzutage nicht mehr den Zeitgeist", hat der Berliner Immobilienmakler Michael Sawall beobachtet.

Wer genauer wissen möchte, was ein guter Ausgangspunkt für Preisverhandlungen ist, kann sich an Experten mit Orts- und Marktkenntnissen wenden, sagt Barent vom Eigentümerverband. Etwa einen Gutachter, Immobilien-Sachverständigen oder Makler. "Eine professionelle Bewertung hat den Vorteil, objektiver zu sein."

• Verkaufen: Wie Sie im Alter Ihre Immobilie zu Geld machen
• Ältere Immobilien: Worauf beim Kauf zu achten ist
• Haus kaufen: Sieben Fehler beim Immobilienverkauf

Auftraggebern rät Barent, auf Zertifizierungen von namhaften Anbietern wie etwa TÜV, HypZert oder IHK zu achten. Wichtig sei außerdem, dass Wohneigentümer den Gutachtenzweck Verkauf nennen: Die Perspektive des Gutachters könne eine andere sein, als wenn es um den Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienfinanzierung gehe. Außerdem reiche für den Verkauf oft eine Gutachten-Kurzfassung aus.