Untermiete im Mietrecht: die wichtigsten Regeln

Bei einer Untervermietung wird ein einfacher Mieter zugleich auch zu einem Vermieter – mit allen Rechten und Pflichten, die dazu gehören. Darauf sollten Sie beim Untermietvertrag achten, damit Sie auch rechtlich auf der sicheren Seite sind.

Ob es für ein berufliches Projekt oder das Pflichtpraktikum im Studiengang ist: Manchmal muss man für begrenzte Zeit den Wohnort wechseln. Wer seine Wohnung nach der Rückkehr wieder beziehen möchte, hat dann zwei Möglichkeiten: Er kann entweder doppelt Miete zahlen oder er vermietet seine Wohnung für die Dauer der Abwesenheit an einen Untermieter.

Erlaubnis des Vermieters ist erforderlich

Der Vermieter muss dafür aber erst seine Erlaubnis geben. "Schließlich wohnt dann jemand anderes in der Wohnung, als der, den sich der Vermieter ausgesucht hat", erklärt Anja Franz vom Mieterverein München. "Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert sogar eine fristlose Kündigung", ergänzt Eve Raatschen vom Hamburger Verein Mieter helfen Mietern. Sie rät, Vereinbarungen zur Untervermietung immer schriftlich festzuhalten. Das gebe Sicherheit, falls beispielsweise der Eigentümer wechselt.

Erlaubnis zur Untervermietung ist nicht einfach widerrufbar

Vermieter können eine Erlaubnis zur Untervermietung nicht ohne weiteres widerrufen. Möglich ist das nur, wenn wichtige Gründe gegen die Untervermietung sprechen. Wurde aber eine Wohnung ursprünglich an eine Wohngemeinschaft vermietet, haben die Mieter nach dem Auszug eines Bewohners Anspruch auf Neubelegung des freien Zimmers. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln hervor (Az.: 14 C 102/16), über das die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Heft 16/2017) berichtet.

Wann der Vermieter die Untermiete nicht verbieten kann

Allerdings kann der Vermieter bei einem berechtigten Interesse seine Erlaubnis nicht einfach verweigern. Tut er dies trotzdem, muss er unter Umständen Schadenersatz zahlen. So ein Urteil des Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 349/13). "Die Voraussetzungen dafür sind schnell erfüllt", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Berechtigt ist ein Interesse etwa, wenn die Familie sich verkleinert oder ein vorübergehender beruflicher Auslandsaufenthalt ansteht. "Wichtig ist, dass dieses Interesse erst nach Vertragsabschluss entstanden ist", betont Raatschen.

Verschlechtert sich die finanzielle Lage eines Mieters, so dass er die Miete alleine nicht mehr bezahlen könnte, muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung sogar zwingend erteilen, entschied das Amtsgericht München (Az.: 422 C 13968/13).

Wann darf der Vermieter "Nein" sagen?

Die Grenzen, um eine Untermiete abzulehnen, sind eng: "Nur weil es ihm einfach nicht passt, kann ein Vermieter sein Einverständnis nicht verweigern", erklärtt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Dafür brauche er "vernünftige" Gründe. Ein solcher läge vor, falls der Vermieter mit dem Untermieter bereits schlechte Erfahrungen als Mieter gemacht hat, weil dieser beispielsweise den Hausfrieden gestört hat.

Zudem können Vermieter eine Untermieterlaubnis verweigern, wenn Mieter kein berechtigtes Interesse nachweisen können. Wollen Mieter durch eine Untervermietung die Wohnung einfach nur dauerhaft "für sich vorhalten", ist ein solches Interesse jedenfalls nicht erkennbar, befand das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 433/16), wie die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Heft 13/2017) berichtet. Mieter könnten auf diesem Wege quasi einen zweiten Wohnungsmarkt eröffnen, auf dem die Untermieter nur eingeschränkt geschützt seien.

Untervermietung einzelner Zimmer fast immer möglich

Die Untervermietung von Einzelzimmern kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen untersagen. Ein solcher Grund ist gegeben, wenn ein einzelnes Zimmer beispielsweise an eine vierköpfige Familie untervermietet werden soll. In diesem Fall ist das Zimmer überbelegt. Liegen keine gewichtigen Gründe für eine Ablehnung vor, hat der Vermieter auch keine rechtliche Handhabe: Egal ob der Mieter einfach nicht mehr alleine wohnen will, sich die Wohnung nicht mehr allein leisten kann oder für ein paar Monate außer Haus ist und sein WG-Zimmer in der Zwischenzeit in fremde Hände gibt – der Vermieter muss die Untermiete akzeptieren.

Tücken beim Untermietvertrag

In der Regel wird mit Untermietern ein Zeitmietvertrag abgeschlossen. Bei diesen befristeten Verträgen sei jedoch große Vorsicht geboten, warnt Marielle Eifler vom Mieterverein in Hamburg. Denn nur, wenn der Untervermieter im Vertrag einen Grund für die Befristung angebe, könne er nach der vereinbarten Zeit auch wieder in sein Zimmer oder seine Wohnung zurückkehren. "Wird kein gesetzlich anerkannter Grund im Vertrag genannt, gilt das Mietverhältnis für unbestimmte Zeit", erläutert die Fachanwältin. Dann gelte auch die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von drei Monaten.

Zeitlich begrenzt untervermieten darf, wer die Wohnung nach Ablauf der Mietdauer selbst bewohnen möchte, sie seinen Eltern, Kindern oder Angestellten zur Verfügung stellen will oder plant, aufwändige Umbauten an oder in der Wohnung durchzuführen. Zeitmietverträge bergen aber noch eine weitere Tücke: Sie können weder vom Zwischenmieter noch von dessen Untervermieter vorzeitig gekündigt werden, warnt Anja Franz.

Wohnungssuchende müssen bei der Untermiete aufpassen

Doch auch Wohnungssuchende, die ein Zimmer zur Untermiete brauchen, müssten sich in Acht nehmen, so die Münchner Miet-Expertin. "Rein rechtlich ist es in Ordnung, wenn der Untervermieter mehr Geld vom Untermieter verlangt, als er selbst bezahlt", erklärt Franz. Wenn es der Markt erlaubt, könne der Untervermieter also Gewinn machen.

Vor allem in den großen deutschen Städten wie Köln, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und München seien die Preise nach oben offen. "In Ballungsgebieten ist es generell sehr schwer, eine Wohnung zu finden. Noch schwieriger wird es dann bei kurzen Zeitmietverträgen."

Um keine Wucherpreise für die Übergangswohnung zu bezahlen, rät Juristin Eifler: "Am besten ist es, bei der Wohnungssuche erst einmal im privaten Umfeld die Fühler auszustrecken." Wenn sich über Kontakte nichts machen lasse, empfiehlt sie die Suche über das Internet und Zeitungen. Anja Franz rät außerdem dazu, selbst eine Anzeige zu schalten. "Manche Vermieter wollen sich vor der Fülle an Anrufern schützen und suchen lieber selbst aktiv nach Mietern."

Verwandte als Mitbewohner

Für die dauerhafte Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Vermieter muss die Zustimmung aber in der Regel erteilen. Er darf seine Erlaubnis nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund gegen die Aufnahme spricht.

Anders sieht dies aus, wenn der Ehe- oder eingetragene Partner aufgenommen werden soll. Dann ist keine Erlaubnis des Vermieters nötig, erklärt Inka-Marie Storm. Da dieser Teil der engen Familie des Mieters sind, bedarf es hier keiner Erlaubnis des Vermieters. Eine Mieterhöhung aufgrund der Aufnahme des Ehe- oder eingetragenen Partners scheidet daher ebenfalls aus.

Touristen sind keine Untermieter

Man darf allerdings nicht an jeden untervermieten. So muss etwa die Untervermietung an Touristen ausdrücklich vom Vermieter genehmigt werden. Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) sei die Vermietung an Touristen etwas anderes, als die Wohnung dauerhaften Untermietern zu überlassen. Eine normale Erlaubnis zur Untervermietung reiche dafür nicht aus