München hat Deutschlands höchste Immobilienpreise

In den vergangenen zwei Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen in München nochmal drastisch angestiegen – und eine Besserung ist nicht in Sicht.

Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.100 Euro bei Eigentumswohnungen bleibt München mit Abstand Bayerns teuerstes Pflaster auf dem Immobilienmarkt. Demgegenüber steht laut dem am Donnerstag vorgestellten Immobilienmarktbericht 2022 der Landkreis Wunsiedel mit rund 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die bayrische Landeshauptstadt liegt bei den Immobilienpreisen seit Jahren deutschlandweit an der Spitze. 2020 lag der mittlere Preis aber noch bei 8.150 Euro pro Quadratmeter.

Bayernweit wurden 2021 im Mittel beim Weiterverkauf einer Eigentumswohnung etwa 3.000 Euro bezahlt. Dieses Preisniveau herrscht etwa in den Landkreisen Deggendorf und Würzburg oder der Stadt Memmingen.

München: Bayerns Süden bleibt teurer als der Norden

Generell zeige der Bericht weiter eklatante Unterschied bei den Preisen zwischen Südbayern, vor allem im erweiterten Bereich um München sowie in Teilen der kreisfreien Städte, und dem nordbayerischen Raum sowie dem Bereich des gesamten ehemaligen Grenzlands auf, hieß es weiter.

Unter 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt man derzeit nur noch in 15 Kreisen, vor allem in Nordbayern, aber auch im Bayerischen Wald. Gleichzeitig mussten 2021 in sechs Landkreisen südlich von München für den Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt über 6.000 Euro gezahlt werden.

Der Bericht stellt alle Immobilienumsätze, aufgeteilt auf die Teilmärkte Bauland, bebaute Objekte, Eigentumswohnungen und landwirtschaftliche Flächen, ergänzt mit Preisniveaus und den jeweiligen zeitlichen Entwicklungen dar. Etwa 20 Prozent des jährlichen Geldumsatzes in Deutschland wird demnach allein im Freistaat erzielt.

Umsatz für alle Immobilien und Grundstücke innerhalb von sechs Jahren verdoppelt

Für 2021 registrierte der Bericht in insgesamt 160.000 Immobilien-Transaktionen einen Umsatz von 71,6 Milliarden Euro. Im Vergleich dazu wurde im ersten Immobilienmarktbericht Bayern für 2015 bei 150.000 Transaktionen ein Umsatz von 36,1 Milliarden Euro verzeichnet. Damit hat sich der Umsatz für alle Immobilien und Grundstücke innerhalb von sechs Jahren – bei einem geringen Anstieg der Transaktionen – fast verdoppelt.

Obwohl die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren in vielen Teilen Bayerns extrem gestiegen seien, seien sie für viele Menschen bislang vor allem durch das historisch niedrige Zinsniveau finanzierbar gewesen, teilte das Bauministerium mit. Dieser Einfluss dürfte sich in naher Zukunft jedoch durch bereits erheblich gestiegene Bauzinsen abschwächen. Seit Jahresanfang haben sich die Zinssätze fast verdreifacht und liegen derzeit teilweise bei 3,5 Prozent.

Wohnungsmarkt in Bayern: Nachfrage erheblich höher als Bestand

Nach mehr als zwei Jahren konnte anhand der Daten festgestellt werden, dass die Pandemie bis auf einen kurzfristigen Rückgang des Umsatzes im Frühjahr 2020 keinen Einfluss auf die Gesamtumsätze und die langfristigen Preisentwicklungen hatte. Wesentlich schwieriger für den Immobilienmarkt stellen sich im Moment die enorm gestiegenen Baupreise, die gestörten Lieferketten und die steigenden Energiekosten als Folge der Pandemie und des Ukrainekrieges sowie die gestiegenen Finanzierungskosten dar.

Der für die Erstellung des Berichtes zuständige Obere Gutachterausschuss sieht trotz der Entwicklungen für Bayern derzeit noch keine Preisblase. Die Nachfrage nach Immobilien sei erheblich höher als der angebotene Bestand. "Es ist jedoch davon auszugehen, dass Immobilien in einfacheren Lagen oder mit erheblichem Sanierungsbedarf in Zukunft zunächst weitaus kritischer hinsichtlich eines angemessenen Preisniveaus geprüft werden", hieß es. Eine solche Marktbereinigung wäre gut für den Immobilienmarkt.

Um der Politik, der Bevölkerung und der Wirtschaft rechtzeitig Warnhinweise für eine Überhitzung des Immobilienmarktes geben zu können, sei davon auszugehen, dass die Daten künftig in kürzeren Zyklen analysiert werden müssten.