Lebenslanges Wohnrecht aufheben – geht das?

Mit einem lebenslangen Wohnrecht dürfen Sie eine Immobilie bis zu Ihrem Lebensende nutzen. Aber kann dieses Recht auch gelöscht werden?

Besitzen Sie ein Wohnrecht, dürfen Sie eine Immobilie bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Dieses Recht kann man Ihnen auch ein Leben lang gewähren. Doch was, wenn der Eigentümer auf die Idee kommt, Ihnen das lebenslange Wohnrecht wieder entziehen zu wollen? Ist das überhaupt möglich?

Kurz gesagt: in der Regel nicht ohne Ihr Einverständnis. Ein lebenslanges Wohnrecht lässt sich nur dann aufheben, wenn der Berechtigte zustimmt. Es reicht nicht aus, dass der Wohnrechtsgeber einseitig seinen Willen zur Aufhebung erklärt.

Lebenslanges Wohnrecht aufheben: nur beim Notar

Um ein lebenslanges Wohnrecht rechtskräftig aufzuheben, müssen beide Seiten einen gemeinsamen Termin beim Notar vereinbaren, um die Entscheidung beglaubigen zu lassen. Der Notar lässt das lebenslange Wohnrecht anschließend aus dem Grundbuch löschen. Dort ist es in der Regel als sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II eingetragen (mehr dazu, wie ein Grundbuch aufgebaut ist, lesen Sie hier).

Wurde das Wohnrecht im Grundbuch vermerkt, reicht es nicht aus, wenn Sie lediglich einen Vertrag aufsetzen, um es aufzuheben. Der Eintrag muss zwingend gelöscht werden.

Wann ein notarieller Vertrag ausreicht

Anders sieht es aus, wenn das lebenslange Wohnrecht nur vertraglich zwischen dem Immobilienbesitzer und dem Wohnberechtigten vereinbart wurde. Das ist möglich, führt aber dazu, dass das Wohnrecht ohne Grundbucheintrag nicht wirksam gegenüber Dritten ist. Bei einem Verkauf der Immobilie ginge es also verloren.

Selbst wenn der Wohnrechtsinhaber eine schwere Straftat gegenüber dem Eigentümer begeht oder eine Gefängnisstrafe absitzen muss, kann das lebenslange Wohnrecht nicht allein deswegen aufgehoben werden. Wohnt der Eigentümer allerdings ebenfalls in der Immobilie und ist es ihm nicht zuzumuten, mit dem Berechtigten unter einem Dach zu leben, kann er ihn unter Umständen loswerden.

Der Eigentümer darf dann verlangen, dass der Berechtigte das Wohnrecht an einen Dritten abtritt (§ 1092 BGB) – aber auch nur, wenn dieser Fall bereits in der ursprünglichen Vereinbarung bedacht wurde. Das Wohnrecht an sich wird dabei aber auch nicht aufgehoben.

Wohnrecht: In diesen Fällen ist Entzug möglich

Tatsächlich entzogen werden kann das Wohnrecht, wenn ein Gericht dem Eigentümer einen Unterlassungsanspruch oder Schadenersatz zuspricht – etwa wenn er die Wohnung verschimmeln oder verwahrlosen lässt. Bei einer Zwangsvollstreckung gegen den Wohnrechtsinhaber kann das Wohnrecht zudem gepfändet und auf den Eigentümer übertragen werden.

Wird die Immobilie zwangsversteigert, erlischt das Wohnrecht in der Regel auch. Gleiches gilt, wenn sie aufgrund eines Brands oder einer Überschwemmung unbewohnbar wird.

Was gilt im Pflegefall?

Kein hinreichender Grund ist hingegen der Umzug in ein Pflegeheim. Womöglich hofft der Berechtigte noch, wieder fit genug für eine Rückkehr zu werden. Er kann dann nicht gezwungen werden, sein Wohnrecht aufzugeben. Wurde das Wohnrecht nach § 1093 BGB vereinbart, dürfen selbst aufgenommen Familienmitglieder und Pflegepersonal in der Wohnung bleiben – allerdings nicht länger als bis zum Tod des Wohnberechtigten.