Lebenslanges Wohnrecht: So berechnen Sie den übrigen Wert Ihres Hauses

Wer seine Immobilie verkauft oder verschenkt, kann sich ein Wohnrecht sichern. Doch wie berechnet sich dessen Wert? Wir zeigen es Ihnen.

Mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit können Sie in Ihrer Immobilie wohnen bleiben, ohne selbst Eigentümer zu sein. Sie zahlen dann zwar weiterhin die Nebenkosten und übliche Reparaturen, treten ansonsten aber viele Pflichten ab.

Da der Käufer oder Beschenkte die Immobilie jedoch nur zu einem Teil bewohnen kann, senkt das lebenslange Wohnrecht den Wert der Immobilie. Das bedeutet auch, dass weniger oder gar keine Steuern mehr anfallen. Doch wie genau berechnet man den Wert von lebenslangem Wohnrecht?

Das funktioniert mithilfe folgender Formel:

Unter der Jahresmiete versteht man die fiktive Nettokaltmiete, die Sie pro Monat für Ihre Immobilie verlangen könnten, multipliziert mit 12. Die Nettokaltmiete ist der Mietpreis ohne Nebenkosten wie zum Beispiel für Strom, Heizung oder Grundsteuer.

Welche Miete angemessen ist, können Sie dem örtlichen Mietspiegel und zugehörigen Berechnungsprogrammen der Kommunen entnehmen. Es gibt aber eine Obergrenze: Die Jahresmiete darf nicht höher sein als der Wert der gesamten Immobilie geteilt durch 18,6.

Verkehrswert bestimmen lassen

Um den Immobilienwert zu bestimmen, benötigen Sie ein Wertgutachten zum aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Das ist der Marktwert, den Sie erhielten, wenn Sie die Immobilie verkaufen würden. Wenden Sie sich dafür zum Beispiel an einen Immobiliensachverständigen.

• Beispiel: Nehmen wir an, Ihre Immobilie ist 300.000 Euro wert. Dann dürften Sie maximal eine Jahresmiete von 16.129 Euro ansetzen (300.000 Euro / 18,6), also eine Nettokaltmiete im Monat von höchstens 1.344 Euro.

Den Kapitalwertfaktor, auch Vervielfältiger oder Barwertfaktor genannt, können Sie einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums entnehmen. Er ergibt sich aus der Lebenserwartung unter Berücksichtigung von Zinsen. Die Tabelle wird regelmäßig aktualisiert.

Die folgende Tabelle zeigt einen Auszug:

Nun kennen Sie alle Faktoren, die Sie benötigen, um den Wert eines lebenslangen Wohnrechts zu berechnen. Ein Beispiel macht es deutlich:

Nehmen wir an, Sie sind eine 60 Jahre alte Frau und möchten Ihren Kindern zu Lebzeiten ein Haus im Wert von 400.000 Euro schenken. Die Nettokaltmiete beträgt 1.300 Euro im Monat, die Jahresmiete also 15.600 Euro. Laut Tabelle des Finanzministeriums gilt für Sie der Kapitalwertfaktor 13,879. Daraus ergibt sich ein Wohnrechtwert von 216.512 Euro (15.600 Euro x 13,879). Der Gesamtwert des Hauses liegt damit nur noch bei 183.488 Euro.