Vermieter kündigt Mietvertrag: Wann das legal ist und was Sie tun können

Auch der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen. Betroffene Mieter können sich jedoch unter bestimmten Umständen gegen diese Entscheidung wehren.

In der Regel ist es die Mietpartei einer Wohnung, die den Vertrag kündigt. Doch es geht auch andersherum: Denn auch Vermieter haben das Recht, eine Kündigung auszusprechen. Willkürlich geht das allerdings nicht. Liegt kein hieb- und stichfester Grund vor, kann die Mietpartei die Entscheidung mit Aussicht auf Erfolg anfechten.

"Es muss grundsätzlich ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegen", sagt Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main. Welche das sind, und was Mietparteien gegen eine solche Kündigung tun können, lesen Sie hier.

Diese gesetzlich anerkannten Gründe gibt es

"Eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Drei unterschiedliche Szenarien sind dabei denkbar.

• Erstens: Der Mieter verletzt schuldhaft seine vertraglichen Pflichten und zahlt etwa die Miete nicht, stört den Hausfrieden, macht eine nicht genehmigte Untervermietung oder nutzt die Wohnung vertragswidrig.
• Zweitens: Der Vermieter meldet Eigenbedarf für die Wohnung an.
• Drittens: Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, wird abgerissen und neu gebaut.

Kündigungsfristen hängen von Wohndauer ab

Kündigungsfristen sind abhängig von der Wohndauer. Bis zu einer Wohndauer von fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bis zu einer Wohndauer von acht Jahren sechs Monate und danach neun Monate. "Im Mietvertrag können längere Kündigungsfristen für den Vermieter sowie Verlängerungsklauseln vereinbart sein", sagt Janßen.

Hier greift die fristlose Kündigung

Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Vermieter das Mietverhältnis einseitig auch fristlos auflösen. Der liege dann vor, wenn einem Vermieter angesichts der Umstände im Einzelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung beidseitiger Interessen nicht zumutbar ist, sagt Wagner.

Eine solche fristlose Kündigung ist beispielsweise denkbar, wenn:

• Die Mieterseite die Wohnung unbefugt Dritten überlässt, zum Beispiel durch eine nicht genehmigte Untervermietung
• Die Mieterseite für zwei aufeinanderfolge Termine mit der Zahlung der Miete oder eines Großteils der Miete im Verzug ist

Der Vermieter ist auch berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn der Mieter oder die Mieterin nachhaltig den Hausfrieden stört – trotz Aufforderung, das zu lassen. "Bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung ist der Mietpartei allerdings eine Räumungsfrist von etwa ein bis zwei Wochen einzuräumen", so Wagner.

Hier versuchen Vermieter zu tricksen

"Vermieterkündigungen sind unwirksam, wenn sie mit dem Angebot verbunden sind, das Mietverhältnis zu einem höheren Mietpreis fortzusetzen", betont Janßen. Er kennt aus der rechtlichen Beratung viele Fälle, in denen der Vermieter oder die Vermieterin zwar zunächst einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie etwa Eigenbedarf angibt, nach Auszug der Mietpartei die Wohnung jedoch neu vermietet.

"In solchen Fällen verfolgt der Vermieter in aller Regel das Ziel, durch Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen, als es durch Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis möglich wäre", so Janßen.

So können sich Mieter wehren

Bei einer ordentlichen Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Er kann verlangen, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn eine Beendigung für den Mieter, seine Familie oder für einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeutet.

"Dies ist immer im Einzelfall zu bewerten", sagt Julia Wagner. "Dabei sind die Interessen beider Seiten zu berücksichtigen." Bei fristlosen Kündigungen wegen nicht gezahlter Mieten besteht die Möglichkeit, die Kündigung durch das Zahlen der Mietrückstände abzuwenden. "Hierdurch wird die fristlose Kündigung unwirksam", sagt Janßen.

Tipps für Betroffene

Der Mieter oder die Mieterin sollte eine Kündigung rechtlich prüfen lassen – entweder durch einen Mieterschutzverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Hierbei sind vor allem die von der Vermieterin oder vom Vermieter benannte Kündigungsfrist und die Kündigungsgründe zu checken. "Vor allem bei Eigenbedarfskündigungen liegen in vielen Fällen die in der Kündigung angegebenen Gründe tatsächlich nicht vor", sagt Janßen und verweist auf den mietrechtlichen Beratungsalltag.