Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?

Der Vermieter kann dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Doch nicht immer ist die Eigenbedarfskündigung wirksam. Was Mieter wissen sollten.

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf, muss die Kündigung formal und inhaltlich korrekt sein, damit sie wirksam ist. Auch dann, wenn Sie als Mieter die Kündigung fristgemäß erhalten und die Kündigung den Anschein erweckt, gültig zu sein, sollten Sie einen Anwalt konsultieren. Er prüft die Kündigung auf Gültigkeit. Widerspruch können Sie auch dann einlegen, wenn die Kündigung wirksam ist.

Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann wirksam, wenn sie diese Formalia erfüllt:

• Der Vermieter muss angeben, für wen er Eigenbedarf anmeldet.
• Der Vermieter muss erklären, warum er gerade die vom Mieter bewohnte Wohnung benötigt.
• Die Kündigungsfrist muss benannt werden und ist abhängig von der Mietdauer.

Der Vermieter kann auch wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Wohnung als Büro nutzen möchte. Er muss dann aber genau begründen, warum er die Wohnräume als Büro benötigt. Die Kündigungsfrist muss mindestens drei Monate betragen. Besteht das Mietverhältnis mindestens fünf Jahre, liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Die Kündigungsfrist verlängert sich auf neun Monate, wenn das Mietverhältnis mindestens acht Jahre lang besteht.

Unwirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist unwirksam, wenn der Vermieter keinen konkreten Grund für den Eigenbedarf benennt oder keine Kündigungsfrist angibt. Auch dann, wenn die Eigenbedarfskündigung diese Voraussetzungen erfüllt, ist sie nicht immer wirksam. Es kommt auf die Gründe an, die für den Eigenbedarf genannt werden.

Die Eigenbedarfskündigung ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seinen Lebenspartner oder einen nahen Verwandten benötigt. Als nahe Verwandte gelten

• Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern,
• Geschwister,
• Stiefkinder, Nichten und Neffen.

Unwirksam ist die Kündigung, wenn der Vermieter Eigenbedarf für Cousin, Cousine, Onkel, Tante, Großnichte oder Großneffe anmeldet. Auch Kinder des Lebensgefährten, Patenkinder, Schwager oder Schwägerin zählen nicht als nahe Verwandte. In solchen Fällen ist die Kündigung unwirksam.

Wegfall des Kündigungsgrundes

War die Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam, kann der Kündigungsgrund wegfallen, noch bevor der Mieter auszieht. Der Vermieter muss den Mieter darüber informieren. Die Kündigung ist dann hinfällig. Der Mieter darf in der Wohnung bleiben.

Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Auch dann, wenn die Kündigung wirksam ist, können Sie als Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Ihren Widerspruch müssen Sie mit einem Härtefall begründen, beispielsweise Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder geringem Einkommen. In schwierigen Fällen sollten Sie sich durch einen Anwalt beraten lassen.