Testament: Geerbtes Haus darf nicht verkauft werden

Grundsätzlich können Sie als Alleinerbe ein geerbtes Haus verkaufen, sobald Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, ist es nicht möglich, den Anteil Ihres Erbes am gemeinschaftlich geerbten Haus zu verkaufen. Die Gemeinschaft kann nur als Ganzes den Verkauf durchführen. Nach dem Verkauf wird der Erlös unter den Erben aufgeteilt.

Das Testament gibt den Weg vor

Ob Sie ein Haus verkaufen dürfen oder nicht, hat der Verstorbene, der sogenannte Erblasser, möglicherweise im Testament festgelegt. Dort kann er detailliert bestimmen, was mit der Immobilie nach seinem Tod geschehen soll. Das Testament schreibt den Hinterbliebenen beispielsweise vor, ob das Haus verschenkt, gestiftet werden oder im Familienbesitz bleiben soll. Möglich ist auch, dass das Haus so lange nicht verkauft werden darf, wie – im Fall von Ehepartnern – einer der beiden Gatten noch lebt. Letzteres ist beim sogenannten Berliner Testament der Fall.

Das Berliner Testament

Beim Berliner Testament setzen sich Eheleute oder gemeinsam lebende Paare gegenseitig als Alleinerben ein. Gleichzeitig bestimmen sie, dass nach dem Tod des letzten Partners die sogenannten Schlusserben den Nachlass erben sollen. Dies sind meist die eigenen Kinder. Damit wird durch das Testament verhindert, dass die Erben schon vor dem Tod des zweiten Elternteils das von diesem genutzte Haus – oder auch andere Vermögensgegenstände – verkaufen können.

Das Testament kann umgangen werden

Jedes Kind hat nach dem Tod eines Elternteils jedoch Anspruch auf ein Pflichterbe, den sogenannten Pflichtteilsanspruch. Sollte das übrige Vermögen neben einer selbst genutzten Immobilie zu gering sein, um den Pflichtteil auszuzahlen, darf der noch lebende Ehepartner auf Wunsch eines der Kinder das Haus dennoch verkaufen. Allerdings muss das Kind beziehungsweise der Schlusserbe seinen Pflichtteil beim Gericht einklagen.

Denn: Die ursprüngliche Absicht, dass ein Ehepartner lebenslang im Haus wohnen bleiben darf und damit im Alter geschützt sein soll, würde mit dem Hausverkauf ausgehebelt. Der verbleibende Ehepartner müsste aus dem Haus ausziehen, um das Pflichterbe mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf bezahlen zu können. Vermeiden lässt sich das durch die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts. Mit dem sogenannten Nießbrauchrecht sichern Sie sich zu Lebzeiten ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht für ein Haus oder eine Wohnung.