Mietminderung | Urteile und Rechte rund um die Wohnungstoilette

Das Klo ist verstopft? Die Spülung funktioniert nicht? Und irgendwie stinkt es die ganze Zeit nach Fäkalien? Dann können Sie unter Umständen die Miete mindern.

Für die meisten ist die eigene, funktionierende Toilette das Wichtigste in ihrer Wohnung. Dementsprechend wird auch schnell gehandelt, wenn sie einmal defekt ist. Müssen Mieter dann eigentlich für die Kosten aufkommen? Und was müssen Mieter nicht dulden, wenn es ums Klo geht?

Klo verstopft: Wer trägt die Kosten?

Eine verstopfte Toilette ist ein Graus. Nicht jeder traut sich – oder hat das Werkzeug – den Abfluss selbst wieder freizulegen. Wenn Mieter sich dann die Hilfe bei einem Fachbetrieb holen, können sie von dem Vermieter verlangen, dass die entstandenen Kosten ersetzt werden.

Denn für den Mieter gilt der sogenannte Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Er betrifft eine notwendige Mangelbeseitigung, die dafür sorgt, dass die Mietsache erhalten bleibt oder wiederhergestellt wird. Mit eingeschlossen die Bestandteile, die sich in der Mietwohnung befinden. Demnach auch das Klo. So zumindest urteilte das Amtsgericht Saarburg (AZ: 5 C 454/08).

Aber: Der Aufwendungsersatzanspruch gilt in diesem Falle nur, insofern der Mieter keine Schuld an dem verstopften Abfluss trägt. Es muss also ein baulicher Fehler oder ein Fehlanschluss vorliegen, damit er die Kosten von seinem Vermieter erstattet bekommt.

Fäkalrückstau

Apropos Defekt: Treten Fäkalien aus dem WC oder der Badewanne aus, berechtigt das zu einer Mietminderung in Höhe von 38 Prozent. Aber nur, wenn die Installation daran Schuld ist.

Bei einem gelegentlichen Fäkalrückstau – wenn also die Hinterlassenschaften nicht richtig heruntergespült werden können oder nach kurzer Zeit wieder zurück ins Klo geschwemmt werden – können Mieter ihre Miete um etwa drei Prozent mindern.

Toilette unbenutzbar: Mietminderung möglich

Kann das einzige Klo, das zu der Wohnung gehört, nicht benutzt werden, so liegt ein erheblicher Mietmangel vor. Schließlich zählt die Toilettennutzung mit zum üblichen Gebrauch der Mietsache (Wohnung). Ist es unbenutzbar, so kann der Mieter seine Miete um bis zu 80 Prozent mindern (siehe Urteil des Landgerichts Berlin, AZ: 29 S 84/87).

Gehören zu der Wohnung allerdings zwei Toiletten und ist davon eine defekt und die andere kann problemlos genutzt werden, so liegt die Höhe der maximalen Mietminderung bei sieben Prozent (siehe Urteil des Amtsgerichts Nidda, AZ: 1 C 600/82).

Wasserdruck zu niedrig oder zu hoch

Damit die Fäkalien weggespült werden können, muss der Wasserdruck hoch genug sein. Ist das nicht der Fall, können Mieter die Miete um bis zu 15 Prozent mindern (siehe auch Urteil des Amtsgerichts Münster, AZ: 49 C 133/92).

Und auch, wenn der Wasserdruck der Toilettenspülung zu hoch ist, kann die Miete teilweise um bis zu einem Prozent gemindert werden (siehe Urteil des Landgerichts Berlin, GE 1996, S. 471).

Mangelnde Entlüftung

Innenliegende Badezimmer oder WC-Räume müssen immer mit einer Entlüftungsanlage ausgestattet sein. Zum einen, um Schimmelbildung zu verhindern. Zum anderen, damit der Fäkalgeruch sich nicht in der Wohnung des Mieters verteilt und er darunter leiden muss.

Funktioniert die Lüftungsanlage jedoch nicht, so kann der Mieter eine Mietminderung verlangen. Die Höhe dieser liegt zwischen fünf und zehn Prozent (siehe Urteil des Amtsgerichts Schöneberg MM 1990, S. 231).

Gestank aus dem Abfluss

Wenn es aufgrund baulicher Mängel die ganze Zeit aus dem Abflussrohr stinkt, kann laut verschiedener Gerichtsurteile die Miete fünf bis zehn Prozent gemindert werden. Dazu darf die Ursache für die Geruchsbelästigung nicht durch den Mieter verursacht sein, die Geruchsbelästigung muss permanent und intensiv sein und der Gestank könnte die Gesundheit beeinträchtigen (siehe auch Urteile des BGH, AZ: V ZR 62/91, AZ: III ZR 11/83).

Und: Ein "haushaltsüblicher" Gestank muss der Mieter dulden, so das Amtsgericht Hamburg (siehe dazu "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" (WuM)1993, S. 39). Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter seinen Duschabfluss nicht korrekt reinigt oder er Dinge in den Abfluss kippt, die dort nicht hineingehören (mehr dazu in diesem Artikel) und es deswegen zu einer Geruchsbelästigung kommt.

Lärmbelästigung

Übrigens, wer sich von der Toilettenspülung seiner Nachbarn genervt fühlt, hat keine Handhabe dagegen. Denn laut Urteil des Amtsgerichts Münster müssen Mieter die Toilettenspülung ihrer Nachbarn dulden. Selbst, wenn diese laut und nach 22 Uhr zu hören ist.

Handwerker muss aufs Klo

Wer Handwerker im Haus hat, möchte eigentlich, dass sie sich nur dort aufhalten, wo sie gebraucht werden – und nicht im ganzen Haus herumlaufen. Aber wie sieht es aus, wenn die Fachkräfte einmal auf die Toilette müssen. Müssen Sie dann ihr WC zur Verfügung stellen?

Gemäß dem Hausrecht können Sie darüber bestimmen, wer ihr Klo benutzen darf und wer nicht. (Mehr dazu erfahren Sie in diesem Artikel.) Somit können Sie den Handwerkern verweigern, Ihre Toilette zu nutzen. Höflicher und zuvorkommender ist es natürlich, den Toilettengang zu erlauben.