Verkehrssicherungspflichten für Hausbesitzer auf dem Grundstück

Kommt jemand auf einem Privatgrundstück zu Schaden, haftet oft der Eigentümer. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst nicht nur den winterlichen Räum- und Streudienst. Auch lose Dachziegel, morsche Äste oder eine defekte Außenbeleuchtung können zur Gefahr werden. Wie Eigentümer sich vor Haftungsansprüchen schützen können und welche Verkehrssicherungspflichten Haus- und Grundstücksbesitzer haben.

Die meisten Hausbesitzer hätten zwar irgendwann schon einmal davon gehört, sagt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin vom Verband Wohneigentum in Bonn. "Was diese Pflicht aber tatsächlich alles umfasst, das wissen viele – vor allem frischgebackene Grundstücksbesitzer nur bruchstückhaft."

Rechtliche Grundlagen für die Verkehrssicherungspflicht auf dem eigenen Grundstück

Im Grundgesetz heißt es unter Artikel 14: "Eigentum verpflichtet." Und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) besagt der Paragraf 823: "Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet."

Diese beiden Gesetze seien die Basis für die Verkehrssicherungspflicht, erklärt der Kölner Rechtsanwalt Norbert Schönleber. Eigentümer müssen demzufolge Maßnahmen ergreifen, damit keine Gefahren für Dritte von ihrem Grundstück oder ihrer Immobilie ausgehen. Das schließe Besucher genauso ein wie Passanten oder Briefträger. "Ebenso muss der Eigentümer in der Eigenschaft als Vermieter dafür sorgen, dass seine Mieter ohne Gefahr für Körper und Gesundheit die Mietwohnung vertragsgemäß nutzen können", ergänzt der Immobilienverband Deutschland (IVD).

Was die Verkehrssicherungspflicht umfasst

"Der Eigentümer hat in sachlich gebotenen Abständen seinen Bereich zu kontrollieren", sagt Uertz. Darunter fallen beispielsweise die Stufen zum Haus, der Zaun ums Grundstück, die Gehwegplatten vor dem Haus, im Garten oder vor der Garage. "Eine Dachkontrolle steht außerdem nach jedem Sturm an." Das schließe nicht nur Dachziegel und Regenrinnen mit ein, sondern zudem alle Aufbauten wie Schornstein, Photovoltaikanlage, Antenne, Satellitenschüssel oder Schneefanggitter. Auch die Außenbeleuchtung des Hauses muss funktionstüchtig sein und ein gefahrloses Betreten des Grundstücks ermöglichen.

Darüber hinaus müssen die Bäume auf dem Grundstück regelmäßig kontrolliert werden. Nicht einheitlich ist die Rechtsprechung, ob eine regelmäßige Baumschau durch den fachunkundigen Besitzer ausreicht oder ob ein Sachverständiger hinzugezogen werden muss, damit der Besitzer nicht haften muss, wenn bei einem Sturm herabfallende Äste Schäden verursachen.

Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auch auf angrenzende Gehwege

Zu den regelmäßigen Pflichten eines Hauseigentümers gehöre auch das Überprüfen der ans Grundstück grenzenden Bürgersteige auf Gefahren wie Glasscherben, Laub, Schnee oder Eis. Die winterliche Räum- und Streupflicht verlangt sogar, mehrmals täglich Gehwege und Zuwege zum Haus freizumachen, betont Uertz. Grund hierfür sind kommunale Verordnungen, in denen die Verkehrssicherungspflicht für öffentliche Gehwege direkt vor dem Grundstück häufig auf den jeweiligen Eigentümer übertragen wird.

"Das gilt aber nicht aber für die Instandhaltung", erklärt Schönleber. Trotzdem sollten Eigentümer Stolperfallen wie Schlaglöcher oder lose Bordsteine umgehend der Gemeinde melden, empfiehlt der Rechtsanwalt. Im Extremfall könnte ihnen sonst bei einem Unfall eine Mitschuld gegeben werden.

Einen gesetzlich verpflichtenden Turnus, in welchen Abständen Überprüfungen sicherheitsrelevanter Gebäude- und Grundstücksteile zu erfolgen haben, gibt es nicht. Bei einem Altbau müssen Eigentümer eher mit Defekten rechnen und daher besonders häufig und genau hinsehen. "Da muss man im Vergleich zu einem Neubau mehr tun und öfters nach optisch sichtbaren Mängeln sehen", sagt Rechtsanwalt Schönleber. Andere Pflichten wie die Räum- und Streupflicht sind ohnehin wetterabhängig.

Auch Versicherungen sind kein Freibrief

Damit man im Falle eines Schadens nicht auf allen Kosten selbst sitzen bleibt, sollten sich Eigentümer klug versichern. Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt in jedem Falle die Haus-Haftpflichtversicherung. Sie ist bei Einfamilienhausbesitzern oft schon in der normalen privaten Haftpflichtversicherung enthalten. "Besondere Risiken, etwa gegen Gewässerschäden durch auslaufende Öltanks, muss der Hausbesitzer extra absichern", mahnt der VPB. Zugleich warnt der Verband auch gut Versicherte vor zu viel Sorglosigkeit: "Wer seine Verkehrssicherungspflichten grob vernachlässigt, büßt seinen Versicherungsschutz unter Umständen ganz oder zumindest teilweise ein."

Verkehrssicherungspflicht im Mietrecht

Generell obliegt auch bei vermieteten Immobilien die Verkehrssicherungspflicht immer dem Eigentümer. Diese können aber einige dieser Pflichten auf ihre Mieter abwälzen. Das müsse jedoch im Mietvertrag stehen und zumutbar seien, betont der Rechtsanwalt. Im Schadensfall ist jedoch immer der Eigentümer in der Pflicht, denn er haftet laut BGB "für etwaige Pflichtverletzungen seiner Erfüllungsgehilfen", heißt es beim IVD.

Kommt es zu einem Unfall mit Verletzungen, komme auf einen Vermieter unter Umständen sogar Schmerzensgeld zu, betont der IVD und verweist auf ein Urteil des Landgerichts Berlin. Darin wurde einem Mieter, der beim Herauftragen von Kohlen aus dem Keller bei defekter Beleuchtung über einen vorstehenden Balken gestolpert war und sich verletzt hatte, 2500 Euro Schmerzensgeld zugesprochen (Az.: 67 S 319/03).

Warnschilder befreien nicht von der Verkehrssicherungspflicht

Grundstücks- und Hausbesitzer können sich übrigens nicht durch die Anbringung eines Warnschildes von ihrer Verkehrssicherungspflicht befreien. "Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers entfällt nicht zwingend dadurch, dass er am Beginn des Gefahrenbereichs ein Schild unter Verwendung der Aufschrift 'Auf eigene Gefahr!' aufstellt", stellt Ann Dahlke auf den Webseiten Forschungsinstitut Deutsches & Europäisches Immobilienwirtschafts- und Genossenschaftsrecht klar.

Allerdings fordere ein solches Hinweisschild – sofern es gut sichtbar und zum Beispiel nicht von Büschen überwuchert ist – besondere Vorsicht von denen, die das Grundstück betreten. Das könne im Schadensfall relevant werden, wenn es um die Frage des Mitverschuldens eines Geschädigten geht. Je nach Unfall- beziehungswiese Schadenshergang könne ein Hinweisschild Haftungsansprüche von Geschädigten reduzieren. Voraussetzung sei aber laut Dahlke, dass "ein sorgfältiger Mensch Anhaltspunkte für eine Verkehrssicherungspflichtverletzung hätte rechtzeitig erkennen können und darüber hinaus die Möglichkeit besaß, sich auf die Gefahr entsprechend einzustellen."