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Wohnung: Kündigungsfrist beachten!

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Achtung, Verjährung!  

Kündigung und Kaution – Diese Fristen gelten für Mieter

20.12.2017, 11:21 Uhr | ee (hp), dpa-tmn, dpa

Wohnung: Kündigungsfrist beachten!. business contract signing (Quelle: Thinkstock by Getty-Images/KeremYucel)

Als Mieter sollten Sie bestimmte Fristen im Auge behalten, damit Ihr Schreiben rechtzeitig ankommt. (Symbolbild) (Quelle: KeremYucel/Thinkstock by Getty-Images)

Wer noch Geld von seinem Vermieter bekommt, sollte prüfen, ob er auch 2018 noch Anspruch darauf hat. Denn am 31. Dezember verjähren zahlreiche Ansprüche, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin. Im Zweifel sollten Betroffene noch vor dem Jahreswechsel ihre Forderung anmelden.

Manchmal kann sich die eigene Wohnsituation, beispielsweise durch einen Jobwechsel, kurzfristig ändern. Obwohl Mietwohnungen durch ihre Ungebundenheit viele Vorteile bieten, gibt es auch Pflichten, die Mieter und Vermieter beachten müssen. Bei einer Kündigung müssen beide Parteien laut § 573c BGB gesetzlich vorgegebene Fristen einhalten. Auch nach dem Auszug gelten bestimmte Termine, wenn es beispielsweise um die Rückzahlung der Mietkaution geht.

Die Kündigungsfrist für den Mieter

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter. Diese Frist gilt unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis andauerte. Sie sollten spätestens bis zum Dritten des Monats, bei dem die Frist beginnt, die Kündigung schriftlich einreichen. Der Mieter hat im Gegenteil zum Vermieter das Recht, die Kündigungsfrist zu verkürzen, falls das im Mietvertrag festgehalten wurde. Wichtig ist, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig beim Vermieter ankommt. Dafür muss dieses spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eintreffen, erklärt die Stiftung Warentest. Wichtig zu beachten: Auch der Samstag zählt als Werktag.

Vermieter haben andere Fristen

Als Vermieter sollte man zwei Punkte berücksichtigen: Der Vermieter darf nicht grundlos kündigen, außer es handelt sich um grobe Verstöße wie eine Zahlungsverweigerung. Kündigungsgrund kann entweder die Anmeldung von Eigenbedarf sein oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung.

Bei Eigenbedarf benötigt der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Verwandte. Bei Hinderung wirtschaftlicher Verwertung erleidet der Vermieter durch das Mietverhältnis starke finanzielle Verluste.

Außerdem hängt die Kündigungsfrist des Vermieters von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Bis zu fünf Jahren reichen ebenfalls drei Monate. Von fünf bis acht Jahren sollten Sie sechs Monate im Voraus kündigen und ab acht Jahren sogar neun Monate. Für den Vermieter sind vertragliche Kurzregelungen nicht gültig.

Die außerordentliche Kündigung als Sonderfall

Eine fristlose Kündigung ist von beiden Seiten nur möglich, wenn die Mietsituation nicht mehr zumutbar ist oder eine Partei sich mehrfach vertragswidrig verhält. Das Gesetz fordert bis auf wenige Ausnahmen vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung.

Gekürzte Kündigungsfristen

Bei Untermieten ist die Kündigungssituation für den Mieter problematisch, denn es gilt eine verkürzte vierwöchige Kündigungsfrist. Der Vermieter kann die Kündigung ohne Begründung einreichen, wenn er die Wohnung möbliert stellt oder ebenfalls in ihr lebt. Betroffen sind hauptsächlich Studenten und Pendler mit Untermietverträgen. Erkundigen Sie sich deshalb vorab bei Vertragsschluss um Ihre Rechte als Mieter.

Rückzahlung der Kaution

Nach der Wohnungsübergabe muss der Vermieter die Kaution plus Zinsen an den Mieter zurückzahlen. Allerdings nicht sofort. Grundsätzlich beträgt die Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietverhältnissen drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Das heißt: Forderungen des Mieters zum Beispiel wegen zu viel gezahlter Miete, die im Laufe des Jahres 2014 entstanden sind, verjähren am 31. Dezember 2017.

Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird gerechnet:

  • Ende des Mietverhältnisses 31. Oktober 2013
  • Ansprüche werden sechs Monate später fällig, also am 30. April 2014
  • Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2014
  • Verjährung des Mieteranspruchs 31. Dezember 2017

Neben der regulären dreijährigen Verjährungsfrist gibt es aber auch kürzere Kündigungsfristen. Hat der Mieter zu Unrecht, aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel, beim Auszug Schönheitsreparaturen durchgeführt oder bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch. Dieser verjährt aber schon sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

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