Sozialklausel: Härtefall kann Wohnungskündigung aufschieben

Müssen Sie aus Ihrer Wohnung, weil der Vermieter Ihnen die Kündigung ausgesprochen hat? Dann prüfen Sie doch zunächst einmal, ob Sie nicht einen guten Grund für einen Verbleib vorweisen können.

Kündigung vom Vermieter erhalten? Nicht in jedem Fall bedeutet das, dass Sie die Mietwohnung auch wirklich verlassen müssen. Sie haben nämlich das Recht, Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung zu erheben. Dieser hat dann Aussicht auf Erfolg, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts eine Härte darstellt, die Ihnen unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zuzumuten ist. Auf diese sogenannte Sozialklausel weist Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund hin.

Ein Härtefall liegt zum Beispiel vor, wenn es Ihnen nicht gelingt, einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Das bedeutet Hartmann zufolge nicht, dass die neue Wohnung der alten hinsichtlich des Preises, der Größe, des Zuschnitts und der Qualität vollständig entsprechen muss. Sie muss aber den Bedürfnissen des Mieters genügen und finanziell tragbar für ihn sein.

Mit der Suche nach einer neuen Bleibe sollten betroffene Mieter direkt nach Zugang der Kündigung beginnen und ihre Bemühungen für den möglichen Streitfall sauber protokollieren - also etwa die Adressen der besichtigten Wohnungen, vergebliche Anfragen und erhaltene Absagen. Der bloße Verweis darauf, dass sich die Wohnung laut Landesverordnung in angespannter Wohnungsmarktlage befindet, reicht nicht aus.

Tiefe Verwurzelung kann Härtefall begründen

Härtegründe können außerdem bestehen, wenn der Mieter tief verwurzelt in seinem vertrauten Wohnumfeld ist - etwa weil er sehr alt ist und das Mietverhältnis schon lange besteht. Aber auch dann, wenn durch einen Umzug eine ernsthafte Gefahr für den gesundheitlichen Zustand des Mieters oder einen seiner Wohnungsangehörigen besteht. Zudem können etwa Frauen in einer fortgeschrittenen Schwangerschaft, Studierende in der Examenszeit oder Promovierende während der Fertigstellung ihrer Promotionsarbeit unter Umständen erfolgreich um Aufschub bitten.

Den Widerspruch müssen Mieterinnen und Mieter schriftlich an ihren Vermieter richten - und zwar rechtzeitig. Bedeutet: spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungszeit. Die Gründe für den Widerspruch sind Mieter ihrem Vermieter erst auf Nachfrage schuldig. Treffen mehrere Härtegründe zu, sollten Betroffene unbedingt sämtliche Umstände angeben, rät Jutta Hartmann.

Geht der Fall vor Gericht, hängt es vom Einzelfall ab, in wessen Sinne die Richter entscheiden. Eine allgemeine Ableitung gibt es nicht. "Das Gericht muss die Härtegründe des Mieters gegen das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses abwägen", sagt Hartmann. Überwiegen bei der Interessenabwägung die Härtegründe, hat der Mieter mit seinem Widerspruch Erfolg. Das ist etwa der Fall, wenn dem Mieter durch den Verlust der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefahr droht, während der Vermieter ausschließlich wirtschaftliche Interessen verfolgt.

Die Sozialklausel hat Grenzen

Gibt das Gericht dem Mieter recht, kann es anordnen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Ist absehbar, dass der Härtegrund, auf den sich der Mieter berufen hat, über kurz oder lang wegfallen wird, kann das Gericht alternativ die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit anordnen. Dem Bundesgerichtshof zufolge soll dieser Fall die Regel darstellen.

Doch selbst wenn die angeordnete Verlängerung irgendwann ausläuft, muss ein Mieter nicht zwingend aus der Wohnung, sagt Hartmann. Von einem Widerspruch können Mietparteien nämlich wieder und wieder Gebrauch machen - allerdings nicht mit derselben Begründung. Es muss sich bis dahin eine neue Härte ergeben haben.

Aber Achtung: Es gibt auch Fälle, in denen die Sozialklausel keine Anwendung findet. Zum Beispiel, wenn dem Vermieter ein Grund zur fristlosen Kündigung gegen den Mieter vorliegt - etwa wegen Zahlungsverzugs. Aber auch bei Zeitmietverträgen oder bei der Vermietung von möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters können sich Mieterinnen und Mieter nicht auf die Sozialklausel berufen.

Örtliche Mietervereine helfen bei der Beratung, sollten Sie sich bei der Ausgestaltung des Widerspruchs unsicher sein oder die Kündigung des Vermieters grundsätzlich auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen wollen.