Niedrigzins auch bei Anschluss-Hypothek sichern

Gute Zeiten für Häuslebauer: Wer sich eine Immobilie zulegt, kann sich über Traumkonditionen freuen. Die Hypothekenzinsen sind nach Angaben des Deutschen Bankenverbands auf historischen Tiefständen. Ein Baukredit mit zehn Jahren Laufzeit lässt sich momentan zu Spitzensätzen ab etwa 2,55 Prozent an Land ziehen. Zumindest für Neukunden, die jetzt kaufen oder bauen wollen. Altkunden, die einen Anschlusskredit für ihr Darlehen brauchen, werden dagegen häufig mit deutlich schlechteren Konditionen abgespeist, wie Udo Schindler, Vorstand der Nürnberger Vermögensverwaltung KSW, sowie Verbraucherschützer warnen. Nur wer hartnäckig feilscht und vergleicht, kann auch als Bestandskunde von den Tiefständen profitieren.

Top-Angebote für Neukunden

"Das läuft bei vielen Banken inzwischen wie bei Autoversicherern: Neukunden kriegen die Top-Angebote, bei Altkunden greift eine ganz andere Kalkulation", kritisiert Finanzfachmann Schindler. Letztere kann das viele Zehntausend Euro mehr als eigentlich nötig sowie eine schnellere Schuldenfreiheit kosten. So manches Kreditinstitut nutze offensichtlich das "System der Zwei-Klassen-Gesellschaft, um die eigene Marge zu erhöhen", kritisiert der Vermögensverwalter.

Die Kundschaft, die eigentlich für jahrelanges eifriges Zurückzahlen belohnt werden müsste, habe in der Regel gar keine Ahnung, dass sie mit schlechteren Zinssätzen abgespeist würden, hat auch Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest, beobachtet. "Die meisten Banken versuchen, ihnen erst einmal ein viel zu teures Zinsangebot vorzulegen, das über dem Marktniveau und damit über den Neukunden-Tarifen liegt", sagt Sahr.

Vergleichen ist Trumpf

"Das funktioniert leider", ist auch die Erfahrung von Josephine Holzhäuser von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. Denn: Ein Großteil der Verbraucher, die ihre Immobilie vor zehn Jahren finanziert haben, wissen in der Regel gar nicht, dass sie ihren Anschlusskredit jetzt bestenfalls für die Hälfte bekämen. Im Gegenteil: Wer momentan noch immer fünf bis sechs Prozent Zinsen im Jahr schultert, freut sich, wenn seine bisherige Bank ein Angebot für 3,5 oder 4,0 Prozent auf den Tisch legt, wie Sahr berichtet. "Damit geben sich die Leute zufrieden, da holen sich die wenigsten noch Vergleichsangebote ein."

Kreditinstitute setzen auf die Bequemlichkeit der langjährigen Kunden - und diese müssen dafür teuer bezahlen, wie Holzhäuser berichtet. Häufig werde Altkunden die magere Anschlussfinanzierung erst so knapp vor Auslaufen des bisherigen Kredits präsentiert, dass die wenigsten auf die Idee kämen, sich anderweitig noch nach besseren Zinsen umzugucken.

Treue lohnt sich bei Bauzinsen nicht

Wie viel Geld dabei durch die Lappen gehen kann, rechnet Schindler so vor: Kriegen Altkunden bei einem Baukredit von 200.000 Euro einen um ein Prozent schlechteren Zinssatz als für Neukunden üblich, bedeutet das eine Mehrbelastung von 20.000 Euro. "Dabei ist noch gar nicht berücksichtigt, dass sie die Zinsersparnis für eine höhere Tilgung nutzen und damit um Jahre früher schuldenfrei sein könnten", erläutert der Finanzfachmann. Und das, ohne einen Cent mehr im Monat zu zahlen als bisher.

"Treue lohnt sich nicht bei der Baufinanzierung", betont Sahr. Wer magere Konditionen von seiner Hausbank vorgesetzt bekomme, solle den Vorschlag auf keinen Fall annehmen. "Meckern die Kunden, folgt auch ein günstigeres Angebot."

Forward-Darlehen sichern Niedrigzins

Noch besser kann sein, sich gleich bei einer anderen Bank nach guten Bedingungen zu erkundigen und einen Wechsel in Kauf zu nehmen. Auch wenn damit etwas Mehraufwand, nämlich die Abtretung der Grundschuld, verbunden ist. Das koste bei einer Darlehenssumme von beispielsweise 200.000 Euro etwa 400 Euro, wie Schindler vorrechnet. Im Gegenzug steht die Ersparnis von vielen Tausend Euro. Der Wechsel lohnt sich bereits, wenn die neue Bank ein bis zwei Zehntel Prozentpunkte günstiger ist als die alte.

Die Billigzinsen lassen sich sogar für die Zukunft bunkern. Steht ein Anschlusskredit erst in ein bis drei Jahren an, kann es sich rechnen, ein sogenanntes Forward-Darlehen abzuschließen. Das ist zwar etwas teurer als die derzeitigen Marktkonditionen - je länger die Vorlaufzeit, desto mehr Aufschlag. Die ersten drei bis sechs Monate sind noch frei, für jeden weiteren Monat bis zum Laufzeitende des alten Kredits berechnen Banken laut Finanztest derzeit 0,02 bis 0,04 Prozentpunkte. Endet ein Darlehen beispielsweise in zwei Jahren, müsste der Altkunde im Schnitt gut einen halben Prozentpunkt zum derzeitigen Marktzins addieren. Dafür kann er sicher sein, dass er auch dann noch günstig finanzieren kann, wenn die Zinsen vielleicht schon längst gestiegen sind.