Baufinanzierung: Deutsche Hausbesitzer verschenken Milliarden

Der durchschnittliche Zins für Baudarlehen ist derzeit so niedrig wie nie - trotzdem sitzen viele Häuslebauer in Deutschland noch auf ihren alten, deutlich teureren Krediten. Das berichtet die "Welt" und beruft sich dabei auf eine Studie des Instituts für Finanzierung der Universität Hamburg. Nach der Rechnung der Experten verschenken Immobilienbesitzer hierzulande bis zu acht Milliarden Euro, weil sie ihren Kredit nicht wechseln.

Gesetz erlaubt Wechsel nach zehn Jahren

Wer etwa 100.000 Euro zu fünf Prozent Zinsen bei einer Laufzeit von zehn Jahren aufgenommen habe, spare durch einen Wechsel zu dem aktuell niedrigen Zinssatz rund 20.000 Euro. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können Verbraucher eine zu einem festen Zinssatz laufende Baufinanzierung nach zehn Jahren kündigen. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wer also vor 2003 einen Baukredit mit einem festen Zinssatz aufgenommen habe, könnte jetzt wechseln, rät die Zeitung.

Und auch Hausbesitzer, die etwa in den nächsten vier oder fünf Jahren die Zehn-Jahres-Schwelle erreichen, könnten sich bereits jetzt mit einer günstigen Anschlussfinanzierung gegen einen möglichen Zinsanstieg absichern. Eine Möglichkeit dazu sind sogenannte Forward-Darlehen.

Wer von Forward-Darlehen profitiert

Diese Kredite fließen erst nach einer zwischen Bank und Kunde vereinbarten Vorlaufzeit. Darlehensnehmer profitieren davon, dass für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen fällig werden.

Der Haken dabei: Die Bank kassiert einen "Vorlaufzuschlag". Dieser Zinsaufschlag hängt davon ab, wie viel Zeit zwischen Vertragsschluss und Laufzeitbeginn des Darlehens liegt. In Niedrigzinszeiten kann solch ein Kredit schnell zur Kostenfalle werden. Immobilienbesitzer, die vor ein bis drei Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, hätten sich in gewisser Weise verspekuliert, erklärt die Verbraucherzentrale Bremen auf ihrer Website.

Wann sich Bauherren verspekulieren

Betroffene könnten jetzt nicht einfach auf das Forward-Darlehen verzichten und eine andere Anschlussfinanzierung mit niedrigerem Zinssatz wählen. In dem Fall könne die Bank eine - für den Kunden teure - Nichtabnahmeentschädigung fordern. Die Verbraucherschützer raten, im Einzelfall zu prüfen, ob es sich lohne, die Entschädigung zu zahlen und ein anderes, niedrig verzinstes Darlehen aufzunehmen oder bei dem Forward-Darlehen zu bleiben.

"Ein Forward-Darlehen macht nur Sinn bei einer Vorlaufzeit zwischen 13 und 36 Monaten", sagte Benjamin Papo vom Finanzvermittler Interhyp der "Welt". Laufe der aktuelle Kredit dagegen in einem Jahr oder früher aus, empfiehlt der Experte ein klassisches Darlehen. Denn einige Banken verzichteten in diesem Fall auf die Bereitstellungsprovision, die sonst anfällt, wenn das Geld nicht sofort in Anspruch genommen wird.

Umschuldung kann sich lohnen

Für Hauseigentümer, deren Kreditvertrag noch keine zehn Jahre besteht, könne eine solche Umschuldung durchaus interessant sein, heißt es in dem Bericht. Entscheidend dabei ist die Höhe des vereinbarten Zinses sowie die Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank bei vorzeitiger Darlehenskündigung verlangen kann.

Werde zum Beispiel ein Baukredit über 100.000 Euro bereits nach acht statt nach zehn Jahren gekündigt, stelle die Bank dem Bauherren den Zinsverlust für zwei Jahre in Rechnung. Bei einer Differenz des alten und des neuen Zinssatzes von zwei Prozent ergibt sich nach den Angaben eine Entschädigung von mindestens 4000 Euro.

Diese Summe dürfe das Geldinstitut verdoppeln, auf den Kreditnehmer kämen also insgesamt 8000 Euro zu. Die Entscheidung zur Auflösung des alten Kredit kann dennoch lohnen, wenn der Hausbesitzer weniger Entschädigung zahlen muss als er durch den neuen Kredit einspart. Im Gespräch mit der Bank sollten Betroffene deshalb ihre Situation zunächst genau klären.