Experten warnen vor alternativen Baufinanzierungen

Mit alternativen Finanzierungen können Bauherren und Immobilienkäufer angeblich viel Geld sparen. Banken und Vermittler bieten dazu verschiedene Kreditmodelle wie variable Geldmarktdarlehen, Fondshypotheken sowie Versicherungs- oder Fremdwährungsdarlehen. Doch diese Finanzierungen sind nach einer Analyse des Magazins "Finanztest" der Stiftung Warentest riskant und können für Kunden deutlich teurer werden als ein klassischer Festzinskredit.

Zinsrisiko bei variablen Darlehen

Zu den häufig angebotenen Produkten zählen Geldmarktdarlehen. Maßstab für die Zinsberechnung ist meist der Dreimonats-Euribor, also der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander für drei Monate Geld leihen. Er beträgt aktuell rund 0,65 Prozent, und inklusive einer Bankmarge von 1,25 Prozent zahlt der Kunde für seinen Kredit lediglich 1,9 Prozent Zinsen. Allerdings nur für drei Monate, danach kann sich das Darlehen verteuern.

"Dieses Risiko ist derzeit sehr hoch", sagt "Finanztest"-Experte Jörg Sahr. Sinken könne der Zinssatz kaum noch, nach oben gebe es jedoch viel Luft. Daher wäre es viel zu riskant, Haus oder Wohnung hauptsächlich mit einem variablen Darlehen zu finanzieren. Geeignet ist es allenfalls als Beimischung von maximal 30 Prozent zu einem Festzinskredit.

Alte Fondspläne bringen Verlust

Zu den alternativen Finanzierungen gehört auch die Fondshypothek. Statt seinen Kredit zu tilgen, kauft der Kunde monatlich Anteile an einem Aktienfonds, die er als Sicherheit an die Bank verpfändet. Zum Laufzeitende wird der Kredit dann aus dem Fondsvermögen bezahlt. Das ist Vorteilhaft, falls die Rendite aus dem Aktienfonds höher ausfällt als der Kreditzins, sonst wird es teuer. "Viele der vor zehn oder 15 Jahren abgeschlossenen Fondssparpläne bringen bis heute einen Verlust", betont Sahr. Statt ihren Kredit zu tilgen, hätten Betroffene zigtausend Euro verloren.

Versicherungsdarlehen bringen nur Nachteile

Als weitere Alternative bieten Banken Versicherungsdarlehen an, bei denen der Kredit mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert wird. Mit der Auszahlung der Versicherung inklusive Garantieleistung und Überschüssen wird dann am Laufzeitende der Kredit zurückgezahlt. Tatsächlich bringt die Kombination laut Sahr aber nur Nachteile. Bei einem Effektivzins für das Darlehen von beispielsweise 3,5 Prozent und einer Rendite der Lebensversicherung von zwei Prozent steige der Effektivzins bei einer Laufzeit von 20 Jahren auf 4,5 Prozent. Und sind die Überschüsse niedriger als prognostiziert, reicht die Auszahlung nicht für die Rückzahlung des Kredits aus.

Dramatische Folgen bei Fremdwährungsdarlehen

Zu den besonders risikoreichen Modellen zählen Fremdwährungsdarlehen, bei denen Vermittler mit Zinsen ab 1,6 Prozent für Kredite in japanischen Yen oder Schweizer Franken locken. Doch diese Angaben sind trügerisch, denn wie viel der Kunde am Ende zahlen muss, hängt vor allem von der Wechselkursentwicklung ab. Sobald der Währungskurs gegenüber dem Euro steigt, wird es für den Kunden teuer, denn er muss entsprechend mehr zurückzahlen.

"Die Folgen können dramatisch sein. Wer vor vier Jahren einen Yen-Kredit von 200.000 Euro aufnahm, muss heute mehr als 320.000 Euro zurückzahlen, da der Yen um fast 40 Prozent gestiegen ist", sagt Sahr. Auch mit Schweizer Franken wäre es Kunden kaum besser ergangen, denn die Währung legte im gleichen Zeitraum rund 25 Prozent zu.

Vorteil Baugeld

Baugeld wurde unterdessen wieder etwas teurer. Nach Berechnungen der Finanzberatung FMH stiegen die Zinsen für 15-jährige Baudarlehen seit dem Tiefstand Anfang Juni von durchschnittlich 2,97 Prozent auf 3,15 Prozent, bei zehnjährigen Krediten von 2,60 auf 2,69 Prozent. Dennoch sei das niedrige Zinsniveau eine gute Gelegenheit, um ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren festzuschreiben, sagt FMH-Inhaber Max Herbst.

"Ebenso wichtig wie ein attraktiver Zins sind Kreditkonditionen, die eine Anpassung der Tilgung an die eigenen Lebensumstände erlauben", betont der Experte. Dazu zähle das Recht auf mehrfache Sondertilgungen. Ansonsten drohe Kunden, die in den ersten zehn Jahren des Darlehens ihren Schuldenstand außerplanmäßig senken wollen, eine Vorfälligkeitsentschädigung von mehreren Tausend Euro an die Bank.

Außerdem sollte eine mehrfache Anpassung der Tilgungshöhe vereinbart werden. Damit kann sich der Kunde bei Veränderungen seiner finanziellen Situation absichern.