Mietrecht: Keine Verjährung bei falscher Wohnungsgröße

Ist eine Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, können Mieter auch noch nach Jahren zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Dieser Anspruch verjährt nicht automatisch, entschied das Landgericht Krefeld (Az.: 2 S 23/12), wie die "Neue Juristische Wochenschrift" berichtet. Für die Verjährung entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem der Mieter von diesem Mangel wusste. t-online.de erklärt Ihnen, ab welcher Abweichung Rückzahlungen fällig werden.

Mieter wohnte seit Jahren in der Wohnung

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter bei Bodenarbeiten im Jahr 2010 in seiner Wohnung festgestellt, dass sie gut 13 Quadratmeter kleiner war, als im 2005 geschlossenen Mietvertrag angegeben. Der Mieter verlangte daraufhin die Rückerstattung zu viel gezahlter Miete. Der Vermieter argumentierte dagegen, die Rückforderung sei verjährt, da der Mieter schon jahrelang dort wohne.

Das Landgericht gab dem Mieter Recht: Eine Verjährung wäre nur denkbar, wenn der Mieter von der Flächendifferenz gewusst hätte, befanden die Richter. Das sei hier nicht bewiesen. Kaum ein Mieter vermesse die gemietete Wohnung ohne weiteres. Völlig unerheblich sei es hierbei, wie lange ein Mieter schon in der Wohnung lebe.

Höhe der Abweichung ist entscheidend

Ist die Wohnung tatsächlich mehr als zehn Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen und die zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH VIII ZR 142/08), erklärte der Deutsche Mieterbund. Dabei macht es keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angeben oder eine geschätzte Flächengröße genannt wird (BGH VIII ZR 144/09).

Der Umfang der Mietminderung oder des Rückzahlungsanspruchs richtet sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung: Ist die Wohnung 15 Prozent kleiner, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist eine Wohnung 20 Prozent kleiner, als im Vertrag angegeben, kann demnach der Mieter 20 Prozent zurückfordern.

Angabe der Quadratmeterzahl ist unverbindlich

Ist die Wohnung aber nur genau zehn Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, oder ist der Unterschied noch geringer, hat der Mieter nach Angaben des Deutschen Mieterbunds keine Ansprüche.

Bei diesen minimalen Differenzen darf sich der Vermieter bei Mieterhöhungen an der vertraglich festgelegten Quadratmeterzahl orientieren. Mieter müssen dann für nicht existierende Quadratmeter eine höhere Miete zahlen (BGH VIII ZR 205/08).

Selbst bei deutlich größeren Flächenabweichungen von 20 Prozent und mehr hat der Mieter keine Rechte, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Angabe der Quadratmeterzahl "unverbindlich“ ist, das heißt, nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient (BGH VIII ZR 306/09).