Immobilienpreise: Stadtloft macht reich

In München werden für Wohnungen Mondpreise gezahlt, in der Lausitz fällt ihr Wert ins Bodenlose - Immobilienexperten erwarten, dass es die Deutschen weiter in die Metropolen und ihr Umland treibt. Aber nicht jede aktuelle Boom-Stadt wird auch eine bleiben.

Glücklich, wer ein Eltern-Haus hat: Bis 2020 werden die Deutschen jedes Jahr Wohnimmobilien im Wert von mindestens 60 Milliarden Euro vererben, schreibt der Regensburger Immobilienökonom Tobias Just. Eine gewaltige Summe. Und: Nur eine vage Schätzung.

Denn ein ökonomisches Gesetz gilt für Immobilien wie für alle anderen Güter. Wert sind sie nur so viel, wie jemand dafür zu zahlen bereit ist. Der tatsächliche Verkaufspreis für ein Bauernhaus in der Provinz hat oft nichts mehr zu tun mit dem letzten Kaufpreis, der teilweise vor Jahrzehnten zuletzt ermittelt wurde.

Für Immobilienerben bedeutet das: Wie viel ihr Gewinn in der Backstein-Lotterie am Ende wert ist, ist mehr denn je eine Frage der Lage.

Die Postbank hat kürzlich untersucht, in welchen Teilen Deutschlands Häuser und Wohnungen ihren Wert in den kommenden 15 Jahren behalten oder sogar steigern werden. Wer eine zentral gelegene Wohnung in München oder seinem Umland erbt, hat wahrscheinlich einen der Hauptgewinne gezogen. Aber auch eine Immobilie in kleineren, wirtschaftsstarken Städten wie Bonn oder Ingolstadt kann man in aller Regel auch ohne Eigenbedarf bedenkenlos behalten. Mieter oder Kaufinteressenten werden wohl auch künftig Schlange stehen.

Aus Sicht des Immobilienökonomen Ralph Henger vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW) treiben gleich mehrere Trends den Run in die Städte:

• Mehr und mehr junge Leute studieren - und fast alle Hochschulen sind in Städten. Nach dem Abschluss wollen viele Akademiker nicht mehr wegziehen aus der vertrauten Umgebung. "Vor zehn oder 15 Jahren zogen die Leute in die Vorstädte, jetzt bleiben sie", sagt Henger. Das Reihenhäuschen mit Lattenzaun und Doppelgarage entspricht dem Lebensgefühl der jungen Arbeitnehmergeneration immer weniger, die After-Work-Party und das Programmkino um die Ecke schon eher.

• Denn auch ihre Jobs finden Uni-Absolventen und andere Arbeitnehmer zunehmend in den Metropolen: Fast drei von vier erwerbstätigen Deutschen arbeiten im Dienstleistungssektor, der die Nähe zum Kunden oft voraussetzt. Wer morgens ins Büro pendelt, will jedoch immer seltener eine Stunde über Landstraßen und Stadtautobahnen tuckern - die Nähe zum Arbeitsplatz macht die Stadtwohnung attraktiver.

• Auch Zuwanderer ziehen häufiger in Großstädte als noch vor wenigen Jahren - dort, wo es häufig schon größere Gemeinden ihrer Nationalität gibt. Um die Jahrtausendwende, sagt Immobilienexperte Henger, sei nur ein Drittel der Nettozuwanderung in Orte mit mehr als 100.000 Einwohnern gegangen. Heute sei es etwa die Hälfte.

"Es ist zur Zeit einfach schick, in Städten zu wohnen", sagt IW-Ökonom Henger. Allerdings ist das Lebensgefühl schwer von wirtschaftlichen Realitäten zu trennen. Aktuell findet zumindest das Gros der Berufstätigen in den meisten Großstädten noch bezahlbare Wohnungen. Steigen die Preise aber weiter, wird mancher Normalverdiener den Traum von der Eigentumswohnung auch nach Jahren nicht verwirklichen können - und sich vielleicht doch wieder im Umland umsehen.

Immobilienpreise steigen und sinken in Wellen

Dafür spricht zumindest die Geschichte: Der Kölner Volkswirt hat die Immobilienpreise in Deutschland seit den Fünfzigerjahren analysiert. Die durchschnittlichen Preise von Stadtimmobilien haben sich nach Kriegsende nicht etwa steil nach oben, sondern in Zwanzigjahreszyklen rauf und runter bewegt. Mal waren die Stadtzentren attraktiver, dann wieder die Vororte.

Henger erwartet dieses Muster auch in der Zukunft: Der lange erwartete Schrumpfprozess der deutschen Bevölkerung wird ab den 2020er Jahren erst richtig beginnen, mancher südeuropäische Zuwanderer wird nach dem Ende der Wirtschaftskrise in seinem Land doch lieber wieder dort wohnen wollen.

Dann könnte auch der Run auf Wohnraum in den Zentren merklich abklingen. Laut der Postbank-Studie wird das zwar eher nicht in Berlin, München oder Köln passieren, aber in einigen aktuellen Boom-Städten wie Wolfsburg oder Coburg könnten Immobilien ihren Wert bis 2030 im Mittel wohl nicht mehr endlos steigern. Wer eine geerbte Wohnung dort nicht selbst braucht und keine Lust auf die Pflichten eines Vermieters hat, sollte dann besser über einen zeitigen Verkauf nachdenken.

Am härtesten wird der Bevölkerungsrückgang aber die ländlichen Regionen treffen - wie bisher schon. Landkreise wie Görlitz in Sachsen, die schon seit der Wende unter Abwanderung leiden, sollen bis 2025 noch einmal rund ein Zehntel ihrer aktuellen Bevölkerung verlieren. Die Häuserpreise rauschen dort aller Voraussicht nach weiter ins Nichts.