Das müssen Unverheiratete vor einem Immobilienkauf regeln

Wenn Unverheiratete gemeinsam eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen, sind viele Formalitäten komplizierter als bei Ehepaaren. Vor allem bei der Finanzierung und im Fall von Trennung und Tod gibt es Tücken. So sorgen Sie vor.

Wem gehört was? Wer bezahlt wie viel? Was passiert, wenn wir uns trennen oder einer stirbt? Sich schon vor dem Einzug in die eigene Immobilie mit dem Schlimmsten zu beschäftigen, ist nicht schön. Dennoch ist es sinnvoll, wenn unverheiratete Paare genau das tun. "Sie sollten unbedingt schon in Friedenszeiten klären, wie sie in Kriegszeiten miteinander umgehen wollen", empfiehlt Ekkehard Enkelmann, Experte für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein.

Besitzanteile festlegen

Der Klärungsbedarf beginnt bei der Frage, wem das Haus überhaupt gehören soll. "Beteiligen sich beide Partner an der Finanzierung, ist in der Regel ein gemeinsamer Erwerb die beste Lösung", sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. In diesem Fall stehen beide Partner im Grundbuch. Allerdings muss ein solcher Erwerb nicht zwingend im Verhältnis 50:50 erfolgen. "Oft legen die Partner dafür das Verhältnis zugrunde, in dem sie sich an der Finanzierung beteiligen wollen."

Rechte im Fall einer Trennung regeln

Sind beide Partner an der Immobilie beteiligt, stehen auch beiden Eigentumsrechte zu. Sie können das Haus bewohnen, mit einer Hypothek belasten und wieder verkaufen.

Für den Fall einer Trennung bietet ein Partnerschaftsvertrag Sicherheit. In diesem lassen sich die Rechte an der Immobilie verbindlich regeln. "Denkbar ist, dass ein Partner den anderen auszahlt und von künftigen Zins- und Tilgungszahlungen freistellt", ergänzt Hüren. Können sich allerdings beide nicht einigen oder fehlt das nötige Geld, ist oft ein Verkauf die einzige Lösung.

Immobilienkauf mit dem GbR-Modell

Alternativ können unverheiratete Partner eine Immobilie über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben. Deren Gründung kann laut Hüren direkt in der Kaufvertragsurkunde erfolgen. Im Gesellschaftsvertrag lassen sich dann alle möglichen Situationen wie Heirat, Trennung und Todesfall eindeutig regeln. Ebenso der Fall, dass ein Partner mehr zur Finanzierung beiträgt als der andere. Bei der Ausgestaltung des Vertrages können Paare sich von einem Notar beraten lassen.

Nachteile, wenn nur ein Partner im Grundbuch steht

Anders liegen die Dinge, wenn ein Partner die Immobilie allein erwirbt. Dieser bringt meistens auch das Eigenkapital auf und übernimmt die Finanzierung. Doch aufgepasst: Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keinerlei Rechte. Im schlimmsten Fall droht ihm der Rauswurf.

Dennoch ist dieser Fall in der Praxis anzutreffen - etwa dann, wenn ein Partner Kinder aus erster Ehe hat, die im Fall seines Todes nicht von seinem Immobilienanteil profitieren sollen.

Oft zahlt dieser Partner dann Miete und beteiligt sich so indirekt an der Finanzierung. "Das kann sich steuerlich lohnen, denn der Alleineigentümer kann dann die Schuldzinsen anteilig absetzen", erklärt Ekkehard Enkelmann. Damit das Finanzamt mitspielt, muss die Miete dabei jedoch in etwa dem ortsüblichen Wert entsprechen. Der Mietzahler sollte sich in solchen Fällen aber eine angemessene Ausgleichszahlung für den Fall der Trennung zusichern lassen.

Wer erbt die Immobilie beim Tod des Partners?

Ebenso wichtig ist eine Regelung für den Fall, dass einer der Partner stirbt. "Existiert keine letztwillige Verfügung, geht der andere Partner leer aus", sagt Rechtsanwalt Holger Freitag, der Eigentümer im Auftrag des Verbandes privater Bauherren berät.

Da in solchen Fällen die gesetzliche Erbfolge greift, fällt der Anteil am Haus oder der Wohnung zuerst an gemeinsame Kinder. "Das ist relativ unproblematisch so lange diese noch minderjährig sind", sagt Freitag. "Existieren jedoch keine gemeinsamen Kinder, geht das Erbe an die Kinder aus erster Ehe oder die Eltern des Verstorbenen."

Derartige Konstellationen seien konfliktträchtig. "Der hinterbliebene Partner will ja keinen Ärger mit den Erben, sondern einfach nur wohnen bleiben. Wollen die Erben jedoch ihren Anteil zu Geld machen, ist das für den Partner oft finanziell nicht zu leisten", erklärt Freitag. Ein gangbarer Weg sei es deshalb, schon zu Lebzeiten den anderen Partner per Testament oder Erbvertrag als Erben einzusetzen oder ihm den eigenen Anteil an der Immobilie als Vermächtnis zu übertragen.

Finanzamt kassiert beim Immobilien-Erbe mit

"Unverheiratete Partner sollten jedoch beachten, dass den Angehörigen des Verstorbenen auch dann ein Pflichtteil zustehen kann", gibt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer zu bedenken. "Außerdem gilt für unverheiratete Partner bei der Erbschaftssteuer nur ein Freibetrag von 20.000 Euro." Vom verbleibenden Verkehrswert des Immobilienanteils kassiert das Finanzamt in der Regel 30 Prozent – für viele Erben ein Ding der Unmöglichkeit.

Lebenslanges Wohnrecht sichern

Dieses Problem lässt sich umschiffen, indem der Hinterbliebene nicht erbt, sondern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt bekommt. "Der wohlhabendere Partner kann auch eine Risikolebensversicherung abschließen, die nach seinem Tod an den anderen ausgezahlt wird", rät Holger Freitag. "Die Versicherungssumme sollte jedoch so gewählt werden, dass sie sowohl für eventuelle Pflichtteile als auch die Erbschaftssteuer ausreicht."