Bebauungsplan: Vorschriften im Bebauungsplan lesen und verstehen

Ein eigenes Haus ist der Traum vieler Mieter. "Endlich Herr im eigenen Zuhause sein!", so ihr frommer Wunsch. Dass es damit oft nicht allzu weit her ist, weiß jeder, der schon einmal selbst gebaut hat. Denn schon der Hausbau selbst wird über den Bebauungsplan stark reglementiert. Ob die Farbe der Dachziegel, die Anzahl der Geschosse oder sogar Ausrichtung der Gebäudefront: der Bebauungsplan macht genaue Vorschriften, an die sich Häuslebauer tunlichst halten sollten. Doch erst einmal muss man das Behörden-Deutsch im Bebauungsplan verstehen. Was die Fachbegriffe im Bebauungsplan bedeuten.

Geschossflächenzahl, Gestaltungssatzung und Mischgebiet: Bei diesem Fachchinesisch handelt es sich um Begriffe im Bebauungsplan. Dieser gibt vor, wie man auf bestimmten Flecken in einem Wohngebiet bauen darf.

Beim Hausbau den Bebauungsplan beachten

"Wer ein Grundstück kauft, muss sich umfassend über die geltenden Baurechte informieren", erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. "Ohne Informationen über den Bebauungsplan handelt man äußerst leichtfertig." Denn im schlimmsten Fall verlangt die Bauaufsicht sogar, dass das Traumhaus wieder zurückgebaut werden muss, zu deutsch: abgerissen wird.

Gemeinden sind für den Bebauungsplan zuständig

Kein Bauherr darf sein Häuschen also planen, wie er es am liebsten möchte. "Nach dem Grundgesetz obliegt den Gemeinden die Planungshoheit, die Bauleitplanung ist also deren Aufgabe", sagt Wolfgang Schucht, Fachbereichsleiter für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt bei der Stadt Celle.

Grundlagen für ihre Entscheidung sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit das Spektrum möglicher örtlicher Bestimmungen vorgeben. Daraus entstehen zunächst Flächennutzungspläne, die für Gebiete grob vorgeben, was möglich ist. Daraus wiederum werden die Bebauungspläne abgeleitet, die für jedes Grundstück im Einzelnen regeln, was konkret zulässig ist.

Stadt- oder Gemeinderat dürfen zunächst sagen, wie der Grund und Boden genutzt wird. Gibt der Plan etwa vor, dass es sich um ein Gewerbegebiet handelt, ist das Wohnen dort nur sehr eingeschränkt möglich. Umgekehrt kann es in einem Wohngebiet kein störendes Gewerbe wie eine Kfz-Werkstatt oder einen großen Supermarkt geben, erklärt Klaus Scheuer, Architekt und Städtebauassessor aus Hannover.

In Mischgebieten streben die Ortsplaner ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnplätzen an. Daneben gibt es unter anderem noch Industriegebiete sowie Flächen für den Gemeinbedarf, etwa für Schulen, Altenheime und Kindergärten.

Bebauungsplan verstehen: Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl

Im Bebauungsplan steht sogar, wie groß das Traumhaus sein und wie viele Stockwerke es haben darf. Man spricht hier vom "Maß der baulichen Nutzung". Wichtig ist die Grundflächenzahl (GRZ). Sie gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks vom Gebäude bedeckt sein dürfen. "Ein GRZ von 0,3 etwa bedeutet, dass 30 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen", erläutert Scheuer.

Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten sowie Nebenanlagen müssen mit eingerechnet werden. Auch bei nachträglichen Anbauten, etwa, wenn irgendwann ein zweite Garage hinzukommen soll, ist ein vorheriger Blick in den Bebauungsplan also mehr als sinnvoll.

In diesem Zusammenhang ist auch die Geschossflächenzahl (GFZ) relevant. Sie gibt an, wie viel Fläche insgesamt über alle Stockwerke verteilt sein darf.

Bebauungsplan kann sogar die Ausrichtung der Hausfront regeln

Selbst der Standort des Hauses auf dem Grundstück ist geregelt: Es gibt Baugrenzen oder sogenannte zwingende Baulinien. Erstere legen den Abstand zur Grundstücksgrenze und damit zum Nachbarn fest. Werden die Abstände beim Hausbau selbst meist noch eingehalten, geraten sie danach meist schnell in Vergessenheit. Wer dann später beispielsweise sein neues Gartenhaus zu nah an Nachbars Grundstück setzt, bekommt Probleme. Nicht selten muss es dann wieder abgerissen werden.

An der Baulinie muss eine der Außenwände stehen. So kann die Verwaltung etwa dafür sorgen, dass in einer Straße alle Häuser auf einer Linie stehen und den gleichen Abstand zum Bürgersteig haben, so dass sich ein möglichst einheitliches Gesamtbild ergibt.

Wird ein Gebäude in "offener Bauweise" geplant, handelt es um ein freistehendes Haus – zum Beispiel um ein Einfamilienhaus. Es ist bundesweit vorgeschrieben, dass so ein Gebäude nicht länger als 50 Meter sein darf, und natürlich muss es innerhalb der Baugrenzen stehen. Bei "geschlossener Bauweise", also etwa Reihenhäusern, wird Seite an Seite gebaut.

Auch Verkehrsflächen oder Gewässer sind im Bebauungsplan eingezeichnet. Das betrifft den Bauherrn allerdings meist nur wenig. Aber ist ein erhaltenswerter Baum auf seinem Bauplatz im Plan eingezeichnet, darf der Besitzer ihn nicht einfach fällen. Oder die Stadtplaner können vorschreiben, dass er einen Grünstreifen bepflanzt. Dabei kann es sich um einen Grenzstreifen zur Straße oder zu einem Gewerbegebiet handeln. Manchmal ist sogar vorgeschrieben, dass nicht einfach Rasen gesät wird, sondern der Anwohner Sträucher oder Bäume setzen und diese dann auch ständig pflegen muss.

Bestandteile eines Bebauungsplans

Bebauungspläne bestehen aus der Planzeichnung und oft einem Text mit den Bestimmungen zur Nutzung. Häufig werden darin Ausnahmen geregelt: Zum Beispiel soll es häufig in Mischgebieten keine Tankstellen geben. In "allgemeinen Wohngebieten" dürfen sich im Gegensatz zu "reinen Wohngebieten" auch ein paar Gewerbe ansiedeln, etwa Spielotheken. Sie werden aber gerne ausgeschlossen, erläutert Architekt Scheuer.

Es können außerdem "örtliche Bauvorschriften" ergänzt sein, die noch detaillierter regeln, wie die Gebäude aussehen dürfen. Manche dieser im Beamtendeutsch "Gestaltungssatzung" genannten Vorschriften sehen Höhenbegrenzungen für die "Trauflinie" vor. Darunter versteht man den Punkt, an dem die Außenmauer sich mit dem Dach schneidet. Auch kann vorgeschrieben sein, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss oder welche Farbe und Materialien für Fassaden und Dächer verwendet werden müssen. Auch die Neigung des Daches kann vorgeschrieben werden.

Bürger haben Mitbestimmungsrechte beim Bebauungsplan

Wie ein Dorf oder eine Stadt aussieht, ist aber nicht allein Sache der örtlichen Stadtplaner. Wird ein Bebauungsplan für ein frisch ausgeschriebenes Neubaugebiet erstellt, kann jeder Bürger mitsprechen. "Das Verfahren sieht eine mehrstufige Mitwirkung der Öffentlichkeit vor – angefangen von der frühzeitigen Unterrichtung bis zur öffentlichen Auslegung", erläutert der Celler Chefplaner Schucht. "Spätestens während einer einmonatigen Auslegung kann jedermann seine Stellungnahme abgeben."

In der Regel wird die öffentliche Auslegung in der lokalen Tagespresse bekannt gegeben. Dies allerdings oft so klein und versteckt, dass nur die wenigsten etwas davon mitbekommen. Ähnlich verhält es sich mit dem abschließenden Satzungsbeschluss des Rates, der "ortsüblich" bekanntgemacht wird, etwa im Gemeindeblatt. Erst danach wird der Plan rechtskräftig. Er ist dann für jedermann einsehbar. Viele Gemeinden bieten die Unterlagen auch bereits online an.

Fachbegriffe im Bebauungsplan genau erklären lassen

"Meist hilft aber nur der Gang in das Rathaus", empfiehlt VPB-Expertin Reinhold-Postina. Sie rät künftigen Bauherren: "Wichtig ist es, sich dort alles gründlich von den Bauplanern erklären zu lassen. Sonst kann man mit seinem Grundstück leicht eine böse Überraschung erleben." Und wer will schon sein neues Traumhaus wieder abreißen?

Damit Sie bei all dem Behördendeutsch im Bebauungsplan den Überblick behalten, erklären wir die wesentlichen Fachbegriffe im Bebauungsplan noch einmal kurz und bündig in unserer Klickstrecke.