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Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar sein

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Kein Vorjahresvergleich nötig  

Die Betriebskostenabrechnung muss schlüssig und nachvollziehbar sein

22.05.2017, 14:12 Uhr | Falk Zielke, dpa

Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar sein. Eine Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar sein (Quelle: Thinkstock by Getty-Images/wutwhanfoto)

Eine Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar sein, auch ohne die Zahlen aus dem Vorjahr. (Quelle: wutwhanfoto/Thinkstock by Getty-Images)

Vermieter müssen eine formell richtige Betriebskostenabrechnung erstellen und dem Mieter innerhalb von einem Jahr zukommen lassen. Dann kann der Mieter die aktuelle Abrechnung prüfen. Die Abrechnungen der Vorjahre muss der Vermieter dabei nicht vorlegen.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss schlüssig sein. Denn Mieter sollten die Abrechnung auch ohne besondere Fachkunde nachvollziehen können. Dabei genügt es, wenn der Vermieter dem Mieter die aktuelle Abrechnung vorlegt. Er muss nicht auch die Unterlagen der Vorjahre bereitstellen, befand das Amtsgericht Hannover (Az.: 426 C 3047/15). Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.

In dem verhandelten Fall berief sich ein Mieter darauf, dass er die ihm zugegangene Abrechnung zum damaligen Zeitpunkt nicht prüfen konnte. Seine Begründung: Ihm lagen zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungen der zwei vergangenen Jahre nicht vor. Daher sei ein Vergleich mit den Vorjahren nicht möglich.

Nachvollziehbarkeit muss gegeben sein

Ein solcher Vergleich ist auch nicht erforderlich, erklärte der Richter. Da eine Betriebskostenabrechnung aus sich heraus schlüssig ist, kann diese auch ohne Berücksichtigung des Verbrauchs der Vorjahre geprüft werden. Dieser Vergleich ist für die Richtigkeit der Abrechnung nicht maßgeblich. Vielmehr reicht das Recht des Mieters aus, jederzeit Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu nehmen.

Getrennte Aufschlüsselung

Eine Abrechnung der Betriebskosten kann aus formellen Gründen unwirksam sein. Das ist etwa der Fall, wenn unterschiedliche Kostenpositionen wie Straßenreinigung und Grundsteuer in einer Position zusammengefasst werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 285/15), über das der Deutsche Mieterbundes (DMB) berichtet.

Die Karlsruher Richter betonten, die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung sei nur gewährleistet, wenn der Vermieter eine Auflistung vornimmt. Diese müsse den einzelnen Ziffern und Positionen des Kostenkatalogs der Betriebskostenverordnung entsprechen.

Bei der Kostenposition der Sach- und Pflichtversicherungen sei eine weitere Aufschlüsselung nicht erforderlich. Unzulässig sei es aber, völlig unterschiedliche Kostenpositionen wie Straßenreinigung und Schornsteinreinigung oder Kosten der Wasserversorgung und der Beleuchtung zusammenzufassen.

Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes lässt der BGH eine Ausnahme zu. So hatte er vor Jahren schon entschieden, dass sachlich eng zusammenhängende Kostenpositionen wie Frischwasser und Schmutzwasser zusammengefasst werden dürfen. Vorausgesetzt, die Berechnung der Abwasserkosten wird an den Verbrauch des Frischwassers geknüpft.

Grundsätzlich sei es nach BGH-Auffassung notwendig, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann. Die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege sollte nur zur Kontrolle und Beseitigung von Zweifeln erforderlich sein.

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