Hamburg: Wohnen im Umland wird wieder bezahlbar – worauf also warten?

Wohnen in Hamburg ist teuer. Doch der Wunsch nach einem Eigenheim ist nach wie vor groß. Im Umland gibt es Orte, an denen die Preise sinken.

Keine Stadt in Deutschland ist so beliebt wie Hamburg. Zu diesem Schluss kommt zumindest der aktuellste Brandmeyer Stadtmarken-Monitor aus dem Jahr 2020. Dank der wirtschaftlichen Attraktivität und einer hohen Lebensqualität zieht die Elbmetropole jedes Jahr nicht nur Hunderttausende Touristen an, sondern auch neue Einwohner. Eine PwC-Studie fand 2020 heraus, dass sich nahezu alle befragten Berufstätigen in der Region wohlfühlten.

Die Lobeshymnen auf die Stadt können jedoch nicht über die Realität auf dem Immobilienmarkt hinwegtäuschen: In Rankings zu den höchsten Miet- und Kaufpreisen in Deutschland rangiert Hamburg zwischen dem vierten und siebten Platz. Aufgrund der kontinuierlichen Wertsteigerungen der letzten Jahre rückt für viele Menschen der Traum vom Eigenheim in weite Ferne. Doch es lohnt sich, einen genaueren Blick auf die Marktentwicklungen zu werfen.

Es kommt Bewegung in den Hamburger Immobilienmarkt

Eine steigende Anzahl an Senioren oder deren Erben bieten großzügige Immobilien aus den 1970ern und 1980er Jahren zum Kauf an, erklärt Udo Schmahlfeldt, Geschäftsstellenleiter bei "Von Poll Immobilien" in Bad Segeberg und Norderstedt. Weiter stellt er fest, "dass auch Häuser jüngeren Datums auf den Markt kommen".

Die Verkäufer orientierten sich jedoch oft an überhitzten Preisvorstellungen aus der Vergangenheit. Weil Finanzierungsinstitute nur zögerlich Kredite vergäben, verlangsamen sich die Kaufprozesse. Heute sei es üblich, die Traumimmobilie erst nach einem Jahr gesucht und gefunden zu haben. Geduld müssen Interessenten also mitbringen.

Wer in der Lage ist, Eigenkapital zu investieren, und offen ist für Hamburgs Randregionen, könnte aktuell fündig werden. Allgemein verzeichnen norddeutsche Immobilienmakler einen Nachfragerückgang, wie eine Umfrage des Immobilienverbands Deutschland Nord unter seinen Mitgliedern zeigt.

Je weiter draußen, desto erschwinglicher das Eigenheim

t-online liegen Daten des Immobilienbüros "Von Poll" vor. Sie vergleichen die Preise von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern in sieben Regionen: Hamburg, Pinneberg, Stormarn, Segeberg, Harburg, Herzogtum Lauenburg und Stade. Der Untersuchungszeitraum beschränkt sich jeweils auf das dritte Quartal in den Jahren 2021 und 2022.

Laut der Analyse gibt es aktuell in Stade, Harburg und im Herzogtum Lauenburg die günstigsten Häuser und Wohnungen zu kaufen, wohingegen sich die Immobilien in Hamburg, Pinneberg und Stormarn gegenseitig in den Kaufpreisen überbieten. Segeberg bildet das Mittelfeld.

Im beschaulichen Stade südwestlich von Hamburg sind die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich gesunken. 2021 kostete eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung durchschnittlich etwa 227.000 Euro, dieses Jahr waren es nur noch rund 218.000 Euro. Stader Wohnungen mit 120 Quadratmetern Wohnfläche sind ebenfalls günstiger geworden: 2021 kosteten sie etwa 447.000 Euro, dieses Jahr nur noch rund 422.000 Euro – immerhin 5,4 Prozent weniger.

Sandy Dallmann, Geschäftsstellenleiterin bei "Von Poll Immobilien" für Buxtehude und Stade erklärt das Phänomen: "Das Angebot an Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren gestiegen, wodurch Preise nachlassen."

Kapitalanleger wegen Zinsen verhalten – höhere Chancen für Privatkäufer

Seitdem die Zinsen wieder steigen, erscheinen Kapitalanlegern Eigentumswohnungen weniger attraktiv. Das führt sowohl zu einer Zurückhaltung seitens der Käufer als auch Verkäufer. "Die Käufer sind wieder preisorientierter", stellt Immobilienmakler Schmahlfeldt fest.

Im Kreis Segeberg nördlich von Hamburg gibt es eine ähnliche Entwicklung wie in Stade. Die Preise für 70 Quadratmeter große Eigentumswohnungen sind hier in den vergangenen zwölf Monaten um 2,6 Prozent gesunken. Durchschnittlich kosten sie heute noch rund 257.000 Euro. Für 120 Quadratmeter muss man etwa 376.000 Euro investieren, immerhin 5,6 Prozent weniger als im Jahr zuvor.

Wohnungen werden günstiger, Häuser teurer

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sieht es anders aus: In fast allen sieben untersuchten Regionen sind ihre Preise deutlich gestiegen. Am deutlichsten ist es in Stormarn, wo der Preis der Immobilien mit 150 Quadratmetern im letzten Jahr um 9,7 Prozent gestiegen ist. Heute kosten sie rund 671.600 Euro, zuvor etwa 612.000 Euro.

Auch in Stade werden Einfamilienhäuser teurer – im Schnitt sind es 9,1 Prozent mehr für 150 Quadratmeter, die Käufer hinlegen müssen. Mit 488.000 Euro ist der Wohnraum dennoch mit am bezahlbarsten.

Homeoffice spielt eine immer größere Rolle

Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie ist Homeoffice aus dem Arbeitsleben vieler Büroangestellter nicht mehr wegzudenken. Diese Entwicklung hat auch Einfluss auf den Immobilienmarkt. Glasfaseranschluss sowie eine Infrastruktur mit Kitas und Schulen gehören laut den Maklern von "Von Poll" beim Immobilienkauf nun zu den harten Kriterien. Objekte mit mehr als zwei Schlafzimmern und gerne auch in einer ruhigeren Lage seien gefragter als vor der Pandemie.

Um diesen neuen Bedürfnissen gerecht zu werden, hat das Immobilienbüro einen Homeoffice-Score für Hamburg und das Umland aufgestellt. Breitbandversorgung und Wohnfläche je Einwohner entscheiden hier über das Ranking. Ein Blick auf die Karte zeigt: Stormarn und insbesondere das Herzogtum Lauenburg stechen mit überdurchschnittlich guten Voraussetzungen für Remote-Arbeit heraus.

Obwohl die Kaufpreise im Herzogtum Lauenburg in den letzten Monaten enorm gestiegen sind, schneiden hier die Eigentumswohnungen mit circa 120 Quadratmetern mit aktuell 391.000 Euro am günstigsten ab.

Bei "Schnäppchen" muss man Kompromisse eingehen

"Schnäppchenjäger" müssen mit einem renovierungsbedürftigen Zustand der Immobilie rechnen. "Richtige Geheimtipps sind momentan nur noch Dörfer ohne gute Infrastruktur", stellt Schmahlfeldt fest.

Perspektivisch jedoch könne das Kehdinger Land interessanter werden. Zwar liegt es hinter Stade und somit ist die Entfernung nach Hamburg noch größer. Aber Dallmann ist sich des Potenzials der Region sicher: "Das Kehdinger Land ist noch recht günstig und wird künftig durch eine deutlich bessere Erschließung durch den Ausbau der Autobahn punkten."