Hamburg Mietspiegel: Rekordpreise bei Wohnraum – Kritik an der Methodik

Hamburgs Mieten steigen weiter, zwar nicht so stark wie vor zwei Jahren. Doch der Mietenspiegel hat seine Schwächen.

Die Mieten in Hamburg kennen weiterhin nur eine Richtung: Steil nach oben. Laut des am Dienstag vorgestellte Hamburger Mietenspiegels ist die durchschnittliche Nettokaltmiete um 5,8 Prozent auf 9,83 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Zum Vergleich: Beim letzten Mietenspiegel im Jahr 2021 stiegen die Mieten um 7,3 Prozent – so stark, wie seit 20 Jahren nicht.

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein spricht bei der Vorstellung der neuen Daten von einem "erwartbaren Anstieg" der Mieten. Im Vergleich zu anderen bundesdeutschen Metropolen liege Hamburg noch unter den Mietpreisen von München, Stuttgart oder Frankfurt. Monika Thomas, Staatsrätin für Stadtentwicklung und Wohnen, führt aber an, dass sich die Werte nicht problemlos vergleichen lassen würden.

Altbauten und Immobilien aus den 70ern treiben Preis nach oben

In Hamburg seien vor allem Altbauten bis zum Baujahr 1918 und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern aus den 1968 bis 1977 besonders stark im Preis gestiegen. Also ist hier die Nachfrage auch besonders hoch? Eben nicht, weiß auch Thomas. Denn der Mietenspiegel hat seine Tücken.

Es fließen nur die Mieten in die Übersicht ein, die in den vergangenen sechs Jahren verändert (also erhöht) wurden. Würden allgemein alle Mieten in den Mietenspiegel einfließen, würde die Erhöhung kaum so hoch ausfallen. In dem Fall der nachgefragten Altbauten könne es, so Thomas, auch einfach daran liegen, dass es aufgrund der hohen Mieten häufigere Mieterwechsel gebe – und sich so die Preise weiter nach oben schrauben.

Kritik an der Methodik

Und es gibt weitere Kritik am Mietenspiegel: Die Daten sind zu schwammig und können sich in beide Richtungen interpretieren lassen. Als der 2021 veröffentlichte Mietspiegel eine durchschnittliche Mieterhöhung von 7,3 Prozent innerhalb von zwei Jahren verkündete, kam es laut "Mieter helfen Mieter" im Anschluss an eine regelrechte Erhöhungewelle. Wer nicht bis dahin schon mehr Miete gefordert hatte, fühlte sich durch die Mietspiegel bestärkt und schraubte den monatlichen Betrag nach oben.

"In den Mietenspiegel fließen nur zwei Prozent der Wohnungsmieten ein, nämlich nur die, die in den letzten sechs Jahren gestiegen sind"; beschwichtigte Pein jüngst in einem Interview mit der "Zeit". "Ich arbeite lieber mit der Cres-Studie zum Hamburger Mietwohnungsmarkt." Diese Untersuchung allerdings stand auch in der Kritik, da dort vor allem günstige Mieten der Saga- und Genossenschaftswohnungen eingeflossen sind.

Das Ergebnis der Studie lautete also folgerichtig: Alles halb so schlimm, es gibt keine Probleme, alle Preise sind im grünen Bereich. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liege bei 8,71 Euro.

Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter

Sämtliche Untersuchungen zu den aktuellen Angebotsmieten zeigen ein gänzlich anderes Bild: Mieten zwischen 11 und 15 Euro sind üblich. Laut einer Studie von Schülern des Gymnasiums Ohlmoor, die dafür 3.500 Internetangebote ausgewertet haben, liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 14,75 Euro pro Quadratmeter. Aber auch Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter seien keine Seltenheit mehr, kritisiert der Verein "Mieter helfen Mietern" in einer Mitteilung.

Alle zwei Jahre wird er Hamburger Mietenspiegel von der Stadtentwicklungsbehörde erstellt und bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für rund 563.000 Wohnungen. Ausgenommen ist geförderter Wohnraum oder auch vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie vom Vermieter selbst bewohnte Wohnungen. Unterschieden werden die Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung.