Mietrecht: Vermieter darf Wohnung nicht eigenmächtig räumen

Räumt ein Vermieter ohne Gerichtsbeschluss die Wohnung eines Mieters, haftet er für den entstandenen Schaden. Diese Ersatzpflicht umfasst vor allem eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) weist die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund in Berlin hin (Az.: VIII ZR 45/09).

In dem verhandelten Fall war der Mieter für mehrere Monate verschwunden und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, nahm er die Wohnung ohne Räumungsbeschluss in Besitz und räumte sie aus. Der BGH sprach dem Mieter einen Schadenersatz für die vom Vermieter entsorgten oder nicht sorgfältig aufbewahrten Gegenstände zu. Der Vermieter habe eine "verbotene Selbsthilfe" vorgenommen, lautete die Urteilsbegründung. Der Vermieter hätte die Gegenstände nur aufbewahren dürfen und in einer Bestandsliste erfassen müssen.

Vermieter kann nicht einfach "kalt" räumen

Die "eigenmächtige Inbesitznahme" der Wohnung sei nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckt gewesen. Dies gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt sei. Der Vermieter müsse sich zuerst einen gerichtlichen Räumungstitel beschaffen. Im konkreten Fall hatte es der Vermieter außerdem recht eilig: Nachdem die Miete für die Monate März und April nicht gezahlt worden war, öffnete er die Wohnung bereits im Mai.

Der BGH kritisierte außerdem das Urteil der Vorinstanz. Das Landgericht habe zu hohe Anforderungen an die Schadenschätzung gestellt und die Klage deshalb zu Unrecht abgewiesen. Der Schadenersatz habe dem Grunde nach festgestanden, es sei nur noch um die Höhe gegangen. Das Gericht hätte deshalb prüfen müssen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist.

Beweislast liegt beim Vermieter

Der Mieter hatte Schadenersatz in Höhe von 62.000 Euro zuzüglich Gutachterkosten verlangt. Da der Vermieter keine Liste der entnommenen bzw. entsorgten Gegenstände erstellt hat, müsse er beweisen, dass die Sachen einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet, entschied der BGH. Der Fall wurde wieder an das Landgericht zurückverwiesen, das dann über den tatsächlich entstandenen Schaden entscheiden musste.

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