DIW: In welchen deutschen Städten eine Immobilienblase droht

Klar, in München sind Wohnungen kaum bezahlbar. Aber wussten Sie, dass auch in Detmold eine Hauspreisblase droht? Forscher des DIW haben kalkuliert, wo Immobilienkäufer mit Verlusten rechnen müssen.

Als Sehnsuchtsziel der Deutschen ist Detmold bisher nicht aufgefallen. Die westfälische Mittelstadt, bekannt für ihr kolossales Hermannsdenkmal, steht eher für eine glorreiche Vergangenheit als eine rosige Zukunft. Von ihren aktuell mehr als 73.000 Einwohnern wird Detmold bis 2030 laut aktuellen Prognosen fast zehn Prozent verlieren.

Sonst wird aus Betongold nur trister Beton

Immobilienkäufer lassen sich von diesem Trend offenbar kaum beeindrucken. Um fast acht Prozent sind die Preise für neue Wohnungen in Detmold seit 2010 durchschnittlich jedes Jahr gestiegen - die Mieten stiegen in dem Zeitraum viel langsamer.

Ein klares Zeichen für eine Immobilienblase, sagen Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Für eine Studie, die "Spiegel Online" exklusiv vorliegt, haben sie den Anstieg von Immobilienpreisen und Mieten in 127 deutschen Städten in den vergangenen Jahren verglichen. Grundlage ist die Datenbank des Immobilien-Analysehauses Bulwiengesa, die auch die Bundesbank für ihre Marktbeobachtung nutzt.

So wollen die Forscher Preisblasen identifizieren. Denn wenn sich die Preise für Häuser und Wohnungen aufblähen, müssen die Eigentümer auch höhere Mieten durchsetzen können, sonst rechnet sich die Investition nicht - aus ihrem Betongold wird einfach nur trister Beton. Für die Städte, in denen die Kaufpreise gegenüber dem Langfristtrend zu stark nach oben abweichen, schlagen die Ökonomen Alarm.

In Berlin steigen die Preise - aber auch die Mieten

Übertriebene Preiserhöhungen wie in Detmold stellen sie in rund einem Viertel der Städte fest. "Eine allgemeine Immobilienblase in Deutschland sehen wir aber nicht", sagt Konstantin Kholodilin, einer der Studienautoren. In den meisten Städten, in denen die Kaufpreise explodiert sind, hätten die Mieten rasch nachgezogen.

Ein Beispiel ist Berlin: In der Hauptstadt, die als Bonanza für Investoren gilt, verteuerten sich neue Wohnungen seit 2010 im Durchschnitt jedes Jahr um 8,5 Prozent. Weil die Mieten gleichzeitig um 9,2 Prozent pro Jahr stiegen, müssen sich Immobilienbesitzer nicht allzu sehr sorgen. Ist die Wohnung erst mal finanziert, wird die höhere Investition durch stetig wachsende Einnahmen gerechtfertigt.

In München eindeutige Spekulationsblase

In München geht die Schere zwischen Preisen und Mieten allerdings extrem weit auseinander: Neue Wohnungen verteuerten sich dort seit 2010 jedes Jahr um fast zwölf Prozent, die Mieten bei Erstbezug zogen aber nur um drei Prozent an.

Noch größer ist die Differenz bei Eigentumswohnungen, die wiederverkauft wurden: Hier stiegen die Kaufpreise im Jahresdurchschnitt um 15 Prozent, die Mieten, die Eigentümer danach verlangen konnten, legten aber um nicht einmal vier Prozent im Jahr zu. Bei bereits genutzten Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt sehen die DIW-Forscher eine eindeutige Spekulationsblase. Die hohen Kaufpreise sind nicht mehr mit den laufenden Mieteinnahmen zu erklären, sondern nur noch mit der Hoffnung auf einen weiteren Preisanstieg.

Von "Überhitzungserscheinungen" spricht auch Stephan Kippes vom Immobilienverband Süd. Angesichts der aktuellen Niedrigstzinsen stürzten sich Anleger auf Mietwohnungen als vermeintlich sichere und einträgliche Investition.

"Auch jetzt sind die Mieten in München schon beachtlich"

Deshalb nähmen die Käufer von Münchner Immobilien bislang hin, dass ihre Rendite sinkt, sagt der Experte des Makler- und Eigentümerverbands. Sie hofften auf bessere Zeiten: Wegen der starken Wirtschaft im Freistaat wird erwartet, dass auch in den nächsten Jahren Zehntausende Arbeitnehmer in die 1,4-Millionen-Stadt ziehen. Eine Prognos-Studie aus dem Juli geht davon aus, dass die Immobilienpreise dort so stark steigen werden wie nirgendwo sonst.

Vorerst ist der Immobilienkauf in München aber eine Wette auf die Zukunft. Das Kalkül wird kaum für alle Investoren aufgehen. "Auch jetzt sind die Mieten in München schon beachtlich", sagt Kippes. Das sei der Hauptgrund, warum die Mieten dort vergleichsweise langsam steigen. Noch höhere Wohnkosten könnten sich viele Normalverdiener schlicht nicht leisten.

Außerdem schützt sie der Staat: Jährliche Erhöhungen im zweistelligen Bereich sind bei den Bestandsmieten schon jetzt verboten, bei Neuverträgen könnten sie durch die ab 2015 gültige Mietpreisbremse verhindert werden - wenn die Bundesländer mitspielen.

In Detmold zumindest müssen Vermieter die Preisbremse nicht fürchten. Zwar hat die rot-grüne Landesregierung schon im Juni eine eigene Preiskontrolle für 59 Städte in Nordrhein-Westfalen mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt. Detmold ist aber nicht darunter.