BGH stärkt Mieterrechte: Wohnfläche muss stimmen für Mieterhöhung

Vermieter sollten ihre Wohnungen besser genau ausmessen, bevor sie eine Quadratmeterzahl in den Mietvertrag schreiben. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine bisherige Rechtsprechung zu Mieterhöhungen bei abweichenden Flächengrößen geändert.

Das Verrechnen bei der Quadratmeterzahl hat für Vermieter auf jeden Fall Auswirkungen, egal ob es zugunsten oder zuungunsten des Mieters geschieht.

Ist die Wohnung größer als gedacht, gilt bei einer Mieterhöhung trotzdem die Kappungsgrenze von 15 bis 20 Prozent alle drei Jahre. Die 15 Prozent gelten für Ballungsräume wie Berlin, aktuell für 270 Kommunen in elf Bundesländern, ansonsten sind es 20 Prozent.

Vermieter verrechnete sich um ein Drittel

Im konkreten Fall war die Wohnung satte 50 Quadratmeter oder 34 Prozent größer als angegeben, weshalb der Vermieter die Miete auf einen Schlag um rund ein Drittel anheben wollte. Das erlaubte der BGH aber nicht (Az.: VIII ZR 266/14).

Eine Mieterhöhung müsse unter Beachtung der Kappungsgrenze auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen, "unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist", heißt es im Urteil.

BGH ändert eigene Rechtsprechung

Hier hat der BGH also seine Zehn-Prozent-Toleranzgrenze gekippt. Bisher mussten Mieter für die im Vertrag angegebene Fläche zahlen, auch wenn diese in der Realität bis zu zehn Prozent kleiner war.

Für Mieter mit "zu kleinen" Wohnungen bedeutet das ebenfalls, dass sie nur noch Mieterhöhungen für tatsächlich vorhandene Quadratmeter akzeptieren müssen. Bisher mussten sie auch für nicht existierende Flächen mehr zahlen, wenn der Vermieter die Miete erhöhte.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte das Urteil. Er forderte aber gleichzeitig, dass der Gesetzgeber nun aktiv werden müsse. Denn bisher gelte die Toleranzgrenze noch für die Mietfestsetzung und die Betriebskostenabrechnungen.

Wohnfläche manchmal schwierig zu ermitteln

Der Eigentümerverband Haus & Grund verwies darauf, dass die tatsächliche Wohnfläche in der Praxis schwer zu ermitteln sei. Ein Test des Verbands habe ergeben, dass bei der Vermessung einer Wohnung und eines Hauses durch drei verschiedene Experten Abweichungen von 16 Prozent herauskamen. Deshalb sei eine gewisse Toleranz notwendig.

"Wir befürchten, dass es bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt", erklärte der Hauptgeschäftsführer des Verbands, Kai Warnecke. Der Bundestag solle daher bei den anstehenden Mietrechtsänderungen einen hinreichend großen Toleranzbereich in das Gesetz schreiben, forderte er.

Nicht jeder Quadratmeter zählt

Da die wenigsten Räume rein rechteckig sind, kann die Flächenermittlung mühsam sein. Bei Dachschrägen zählt die Höhe unter einem Meter gar nicht und zwischen ein und zwei Metern zur Hälfte. Wintergärten zählen nur zu 100 Prozent, wenn sie beheizbar sind, sonst zu 50 Prozent.

Eine Wohnungsvermessung kostet ab ca. 150 Euro für eine kleine Wohnung, wie eine Stichprobe von t-online.de bei Anbietern im Internet ergeben hat. Die Hauptkostenpunkte sind die Vermessung, die pro Quadratmeter berechnet wird, und die Fahrtkosten. Bei Dachschrägen können Zuschläge fällig werden.