Immobilienfonds: Was sind offene und geschlossene Immobilienfonds?

Wer sein Geld am Immobilienmarkt investieren will, muss nicht unbedingt ein Haus kaufen. Praktischer und günstiger können Sie Ihr Geld mithilfe von Immobilienfonds anlegen. Was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie hier.

Vielen Anlegern sind Aktien oder Anleihen zu abstrakt. Sie wollen lieber in etwas Handfestes investieren – beispielsweise in Häuser. Das Problem ist nur: Sie haben nicht genügend Geld oder nicht die Muße, sich mit den Formalien auseinanderzusetzen.

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Was in diesem Fall für Sie als Anleger eine gute Möglichkeit sein kann, sind Immobilienfonds. Mit diesen können Sie einfach und langfristig in Immobilien aller Art investieren und so von der Entwicklung am Immobilienmarkt profitieren. Wie genau das geht, lesen Sie in diesem Überblick.

Was sind Immobilienfonds?

Ein Fonds können Sie sich als eine Art Korb vorstellen, in den Anleger Geld einzahlen. Dieses Geld wird in verschiedene Anlageobjekte, beispielsweise Wertpapiere wie Aktien oder Rohstoffe wie Gold aber auch in Immobilien angelegt. Der Vorteil: Sie als Anleger profitieren davon, wenn der Wert der Anlageobjekte steigt. In der Regel steuert ein Manager, aus welchen Anlageobjekten genau sich ein Fonds zusammensetzt.

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Fonds heißen Immobilienfonds, wenn sie mindestens 51 Prozent in Wohnhäuser oder Bürogebäude investieren. Die restlichen 49 Prozent des Fondskapitals können theoretisch auch in Wertpapieren wie Anleihen oder Aktien stecken. Manchmal liegt ein Teil der Anlagegelder auch als Barreserven vor. Der Grund: Wenn Anleger ihre Anteile verkaufen wollen, muss genug Geld im Fonds sein, um sie auszubezahlen (siehe unten). Bei Immobilienfonds unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds (siehe unten).

Wieso sollte ich in Immobilienfonds investieren?

Kurz gesagt, weil Sie davon profitieren können, wenn der Wert der Immobilien in dem Fonds steigt. Gerade in Großstädten war das in den vergangenen Jahren der Fall:

Weil einerseits immer mehr Menschen in den Metropolen leben wollen, andererseits die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen niedrig hält, haben viele Anleger Geld ins sogenannte "Betongold" investiert – wodurch die Preise für Häuser stark gestiegen sind. An diesem Anstieg können Sie mit einem Investment in Immobilienfonds Teil haben.

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Der entscheidende Vorteil eines Immobilienfonds gegenüber dem Kauf eines ganzen Hauses: Sie können von der positiven Wertentwicklung am Immobilienmarkt profitieren – ohne das ganze Gebäude zu besitzen. Das spart Ihnen Zeit, Geld und vor allem Aufwand.

Stattdessen besitzen Sie jeweils einen kleinen Teil von vielen verschiedenen Immobilien: Seien es Wohnungen in Berlin, ein Bürokomplex in Hamburg oder eine Seniorenresidenz in München.

Wie kann ich denn in Immobilienfonds investieren?

Das geht ganz einfach. Sie können entweder bei einer Bank, einer Sparkasse, direkt bei einer Fondsgesellschaft, bei einem Online-Broker oder einer Direktbank im Internet Ihr Geld in einen Immobilienfonds anlegen.

In jedem Fall benötigen Sie ein Wertpapierdepot. Bei einem Online-Broker oder bei einer Direktbank im Netz fallen hierfür meist keine Kosten an – im Gegensatz zu Filialbanken.

Mithilfe eines Depots im Internet können Sie sowohl bei einer Fondsgesellschaft direkt als auch Anteile von Immobilienfonds an einer Börse kaufen. Die Fondsgesellschaft ermittelt meist durch Gutachten einen Preis für einen Fondsanteil. Dieser Preis ist in der Regel sehr realistisch.

Unterschied: Offene oder geschlossene Immobilienfonds? Was ist besser?

Offene Immobilienfonds sind für Sie als Anleger in jedem Fall die bessere Anlage. Der Grund liegt in einem unterschiedlichen Risiko:

Offene Immobilienfonds legen Ihr Geld vor allem in Hotels, Einkaufszentren und Bürogebäuden an. In diese Fonds können Sie ständig und mit geringeren Summen anlegen. Da offene Immobilienfonds in viele verschiedene Objekte investieren, ist das Risiko breit gestreut. Wenn ein Gebäude beispielsweise nicht vermietet werden kann, fällt das nicht allzu stark ins Gewicht. In offene Immobilienfonds können Sie meist bereits mit Summen ab 50 oder 100 Euro investieren.

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Anders sieht es bei geschlossenen Immobilienfonds aus. Anleger sind hier nur an wenigen oder auch nur an einer einzigen Immobilie beteiligt. In geschlossene Immobilienfonds können Sie anders als bei offenen Immobilienfonds in der Regel erst ab einer Summe von 5.000 Euro einsteigen. Sobald genügend Geld eingesammelt ist, wird der Fonds geschlossen. Dann können Sie nicht weiter hinein investieren.

Ein weiterer Nachteil: Das Geld ist meist für fünf bis zehn Jahre festgesetzt – und Sie kommen nicht daran. Das Problem: Da ein geschlossener Fonds oft nur in ein Objekt, beispielsweise ein Bürogebäude, investieren, erhöht dies das Risiko für Sie als Anleger. Wenn der Preis dieses Gebäude fällt oder sich keine Mieter finden, trifft das sofort Sie als Anleger.

Wie sicher sind Immobilienfonds?

Grundsätzlich gilt: Das Risiko hängt bei Immobilienfonds von der Streuung ab. Je breiter ein Fonds gestreut ist, desto tendenziell sicherer ist er.

Deshalb besteht zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds ein zentraler Unterschied: Während offene Immobilienfonds in viele Wohnungen oder Bürogebäude investieren, setzt ein geschlossener Fonds meist nur auf ein Objekt (siehe oben).

Oft sind die versprochenen Erträge, Renditen genannt, hier deshalb höher. Doch auch das Risiko ist für Privatanleger kaum einschätzbar.

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Offene Immobilienfonds sind für Privatanleger viel eher geeignet, weil das Risiko überschaubar ist. Doch es gilt auch hier: Eine 100-prozentige Sicherheit kann Ihnen niemand garantieren. Im Zweifelsfall entscheiden Sie sich deshalb gegen Rendite – und für Sicherheit.

Tendenziell gilt bei Fonds – also auch Immobilienfonds: Je größer das Fondsvolumen, also die verwalteten Gelder, und je älter ein Fonds, desto sicherer ist er auch. Aber das Alter und das Fondsvolumen sollten auf keinen Fall die einzigen beiden Kriterien für die Risikobewertung sein.

Was kostet ein Immobilienfonds-Anteil?

Welche Kosten beim Kauf eines Fondsanteil entstehen, kommt darauf an, wo Sie diesen erwerben.

• Fondsgesellschaft: Für den einmaligen Kauf eines Immobilienfonds wird ein Ausgabeaufschlag in Höhe von meist mehr als fünf Prozent fällig. Dazu kommen noch jährliche Verwaltungsgebühren. Das sind die Kosten, die eine Fondsgesellschaft dafür erhebt, dass sie einen Fonds anbietet. Diese Kosten werden häufig in der Gesamtkostenquote ("Total Expense Ratio", kurz "TER") zusammengefasst. Bei Immobilienfonds sind das meist zwischen 0,5 und zwei Prozent.
• Börse: Hier fällt in der Regel kein Ausgabeaufschlag an. Dafür müssen Sie jedoch Ordergebühren zahlen, die an den Online-Broker oder die Direktbank gehen. Außerdem bezahlen Sie hier ebenfalls jährliche Verwaltungsgebühren.

In jedem Fall benötigen Sie, um Fondsanteile zu kaufen, ein Wertpapierdepot. Bei vielen Onlineanbietern und Direktbanken fallen für ein Depot keine Kosten an. Bei herkömmlichen Banken und Sparkassen kann ein Depot mehr als 20 Euro im Jahr kosten.

Wie vergleiche ich Immobilienfonds miteinander?

Immobilienfonds können Sie am einfachsten im Internet auf verschiedenen Portalen miteinander vergleichen. Neben der grundlegenden Art, also ob sie offen oder geschlossen sind (siehe oben), kommt es auf weitere Kriterien an:

• Ausschüttungsart: Ein Immobilienfonds kann thesaurierend sein, dann werden die Mieteinnahmen wieder in den Fonds angelegt. Er kann jedoch auch ausschüttend sein. In diesem Fall werden die Mieteinnahmen an Sie als Anleger ausgeschüttet.
• Kosten: Sie als Anleger müssen mit unterschiedlichen Kosten rechnen (siehe oben). Achten Sie genau auf darauf, denn bei einem langfristigen Investment können diese sonst Ihre Rendite schmälern.
• Rendite: Ein wichtiger Punkt ist, wie viel Rendite Ihnen als Anleger ein Investment bringt. Oft kann diese Rendite nur anhand der früheren Entwicklung prognostiziert werden. Doch Vorsicht: Feste Renditezusagen sind unrealistisch und unseriös. Generell gilt auch, dass mit steigender Rendite auch Ihr Risiko steigt, Ihr Geld zu verlieren (siehe oben).
• Vermietungs- sowie Liquiditätsquote: Die Vermietungsquote gibt Aufschluss darüber, wie viel Prozent der Flächen in einem Fonds derzeit vermietet sind. Daraus lässt sich etwa grob ablesen, wie risikoarm ein Immobilienfonds ist. Die Liquiditätsquote gibt an, welchen Anteil des Fondsvermögens das Fondsmanagement in bar vorhält (siehe oben). Sie sollte nicht zu gering sein, damit Rückgaben von Anlegern bedient werden können (siehe unten). Die Liquidität sollte aber auch nicht zu hoch sein, denn Bargeld bringt dem Fonds in der Regel weniger Erträge als in Immobilien investiertes Geld.
• Fondsvolumen: Das gibt Aufschluss darüber, wie viele Gelder ein Fonds verwaltet. Experten raten, sich eher für einen Fonds zu entscheiden, in den bereits viele Anlagegelder geflossen sind. Denn diese gelten tendenziell als sicherer. Doch die oberen Kriterien sollten Sie ebenso beim Vergleich verschiedener Fonds zur Rate ziehen.

Hier finden Sie eine Übersicht über bekannte offene Immobilienfonds mit ihrer Fondsgesellschaft sowie ihrem Fondsvolumen:

Wie verkaufe ich meinen Immobilienfonds-Anteil?

Ebenso wie das Kaufen kann auch das Verkaufen auf zwei verschiedene Arten erfolgen:

1. Sie können Ihren Anteil an die Fondsgesellschaft zurückgeben, der den Fonds aufgelegt hat. Der Vorteil: Die Fondsgesellschaften ermitteln einen fairen Preis für Ihren Anteil. In diesem Fall müssen Sie jedoch mehrere Fristen beachten:

• Mindesthaltefrist: Bevor Sie als Anleger Ihre Fondsanteile zurückgeben können, müssen Sie diese mindestens 24 Monate besitzen.
• Rückgabefrist: Sie als Anleger müssen mindestens zwölf Monate bevor Sie Ihren Fondsanteil an die Fondsgesellschaft zurückgeben wollen, dies unwiderruflich ankündigen. Der Fondsgesellschaft hilft das, weil sie so besser planen kann.
• Rücknahmetermine: In der Regel nimmt eine Fondsgesellschaft einen Anteil börsentäglich, also montags bis freitags (mit Ausnahme bestimmter Feiertage) zurück. Eine Fondsgesellschaft kann aber auch bestimmte Termine dazu festlegen. Laut Vertrag kann eine Rücknahme nur an diesen festen Terminen erfolgen.

2. Sie können Ihre Anteile auch an der Börse direkt verkaufen. In diesem Fall ersparen Sie sich die Fristen. Wie beim Kauf wird auch der Verkauf-Preis nicht von der Fondsgesellschaft ermittelt, sondern durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Sie müssen also bereit sein, Ihren Fondsanteil möglicherweise für einen geringeren Preis zu verkaufen als den der Fondsgesellschaft.

Was sind Immobilien-ETFs?

ETFs sind Fonds, bei denen ein Computeralgorithmus einen Index nachbildet. Anders als bei herkömmlichen Fonds steuert hier kein Fondsmanager die Zusammensetzung des Geldkorbes.

Im Falle eines Immobilien-ETFs bildet dieser Computeralgorithmus einen Index nach, der Unternehmen enthält, die am Immobilienmarkt aktiv sind – zum Beispiel Wohnungsunternehmen wie Vonovia, die Deutsche Wohnen oder die LEG Immobilien AG. Wenn Sie also Ihr Geld in einen Immobilien-ETF investieren, legen Sie Ihr Geld nicht direkt in Immobilien an, sondern nur in Unternehmen, die in dieser Branche aktiv sind.

Ein bekannter Index, der die Wertentwicklung von Unternehmen aus der Immobilienbranche abbildet, ist der MSCI World Real Estate Index. Dieser enthält 106 Immobilien-Unternehmen aus 23 Ländern weltweit. Ein ETF, der diesen Index nachbildet, ist deshalb breit gestreut – und gilt als eher risikoarm.