Kaufen, ETF oder Aktien: Mit diesen acht Strategien in Immobilien investieren

Traum vom Eigenheim oder sichere Geldanlage: Die Gründe für ein Immobilien-Investment sind unterschiedlich. t-online zeigt acht Strategien auf – und was Sie dabei beachten sollten.

Mietwohnung, Büro oder das Hotel im Sommerurlaub – Immobilien begegnen uns im Alltag überall. Geldanlegen ist für viele Menschen dagegen ein abstraktes Thema: Noch immer empfinden gerade Einsteiger Aktien, Anleihen oder Finanzprodukte wie ETFs schwer greifbar. Noch immer ist daher das "Betongold", ein Investment in Häuser, bei vielen Anlegern beliebt.

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Gerade in Zeiten des Niedrigzinses bieten Immobilien zudem noch eine lukrative und beliebte Anlagemöglichkeit. Außerdem sind Kredite in diesen Zeiten besonders günstig – aber auch ohne Eigenkapital können Sie von Immobilien profitieren. t-online zeigt Ihnen, auf welchen Wegen Sie von der Immobilienbranche profitieren können und dabei auch noch leicht den Einstieg in neue Finanzprodukte finden.

Wie kann ich in Immobilien investieren?

Jeder kennt die klassischste Form der Immobilien-Anlage: das Eigenheim. Es gibt aber auch weitere Wege, um in Wohn- und Geschäftshäuser zu investieren. Je nach Bedarf und eigenem Budget bieten sich folgende Anlagen an:

• Eigenheim
• Vermieten einer gekauften Immobilie
• Immobilienaktien
• Immobilienanleihen
• Offene Immobilienfonds
• Geschlossene Immobilienfonds
• Immobilien-ETF
• Crowdinvesting

Wie investiere ich in ein Eigenheim?

Um sich den Traum der eigenen vier Wände zu ermöglichen, benötigen Sie in den allermeisten Fällen Unterstützung von der Bank, die Ihnen ein Darlehen gibt. Für einen Kredit verlangen die meisten Banken einen gewissen Anteil an Eigenkapital. Als Faustregel können Sie hier mit 20 Prozent des Immobilienwertes rechnen.

• Beispiel: Kostet eine Wohnung 400.000 Euro, müssen Sie als Kreditnehmer zumindest 80.000 Euro an Erspartem vorweisen können.

Neben dem Eigenkapital sollten Sie als Käufer auch über ein regelmäßiges und sicheres Einkommen verfügen. Denn mit dem Kauf einer Immobilie binden Sie sich meist für 15 bis 20 Jahre an einen Kredit. Sie sollten also sicherstellen, dass Sie diesen auch in 15 Jahren noch bedienen können.

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Auch die Immobilie sollten Sie genau unter die Lupe nehmen, bevor Sie diese kaufen – schließlich investieren Sie einen Großteil Ihres Vermögens in das Gebäude. Achten Sie daher unter anderem auf folgende Punkte:

• eine gute Lage,
• einen guten Zustand des Gebäudes (zum Beispiel auf Feuchtigkeit, Risse in den Wänden, Heizungsträger und auf die Wärmeisolation achten),
• dass Rendite und Risiko zu Ihren Erwartungen passen.

Wie investiere ich ohne Eigenkapital in Immobilien?

Wenn Sie nicht über das notwendige Ersparte verfügen, akzeptieren viele Banken auch einen Privatkredit aus der Familie als Eigenkapital. Sollten Sie bereits eine Immobilie besitzen, können Sie diese auch beleihen und den neuen Kaufkredit damit decken.

Tatsächlich ist es sogar möglich, eine Immobilie vollständig zu finanzieren. Gerade in Großstädten und Ballungsräumen, in denen die Preise auch in den kommenden Jahren weiter steigen dürften, sind Banken zu einem solchen Schritt bereit.

Meist sollten Sie als Käufer in diesem Fall zumindest die Kaufnebenkosten – also die Grunderwerbssteuer, die Maklergebühr und die Notarkosten – bezahlen können. Aber auch diese können je nach Stadt ganz schön hoch ausfallen.

• Beispiel: Sie kaufen mithilfe eines Maklers eine Drei-Zimmer-Wohnung im Berliner Bezirk Neukölln für 399.464 Euro. In diesem Fall müssen Sie zusätzlich 46.218 Euro an Kaufnebenkosten tragen. Die größten Posten sind dabei die Grunderwerbssteuer mit 23.968 Euro und die Maklergebühr mit 14.261 Euro.

Wenn Sie die Nebenkosten selbst decken, können Sie bei den meisten Banken mit den üblichen Zinsen und Tilgungsraten rechnen. Sollten auch die Nebenkosten für Sie noch zu hoch sein, können Sie einen Kredit über 110 Prozent aufnehmen – und so auch die Nebenkosten finanzieren.

In diesem Fall werden die Zinsen aber teurer und auch die monatliche Tilgungsrate ist höher. In Ballungsräumen, in denen die Miete über 1.300 Euro kalt liegen kann, können sich für Investoren sogar höhere Zinsen und Tilgungsraten lohnen. In diesem Fall investieren Sie nämlich in Ihre eigene Immobilie und damit in Ihre Vermögenswerte, anstatt mit Ihrer hohen Miete anderen eine Immobilie zu ermöglichen.

Allerdings bekommen Sie einen solchen Kredit nicht, ohne bestimmte Bedingungen zu erfüllen. Sie benötigen in der Regel:

• ein festes und hohes Einkommen und
• einen sicheren Arbeitsplatz.

Beamte und Mitarbeiter im öffentlichen Dienst haben daher meist gute Aussichten auf eine Vollfinanzierung. Wer dagegen ein befristetes Arbeitsverhältnis hat, gilt für die Bank als höheres Risiko. Selbstständige und Kreditnehmer mit kleineren Einkommen müssen in den meisten Fällen zumindest die Kaufnebenkosten stemmen können.

Wenn Sie nicht die notwendigen Bedingungen für eine 110-Prozent-Finanzierung erfüllen, können Sie über Immobilienaktien, -anleihen, - fonds und -ETFs dennoch von Immobilien als Anlageform profitieren. Neu ist für Privatanleger zudem das Instrument der Crowdinvestings (siehe unten).

Wie lege ich in Immobilienfonds an?

Ein Fonds ist ein Sammelkorb verschiedener Anlageobjekte, bei dem Sie von der Balance der verschiedenen Anlageobjekte und der dadurch erzeugten Rendite profitieren. Fonds können das Geld der Anleger in Rohstoffe, Aktien, Anleihen oder auch Immobilien investieren.

Wenn sich ein Fonds explizit Immobilienfonds nennt, muss er aber zumindest 51 Prozent seines Geldes in Immobilien investieren. Die übrigen 49 Prozent kann die Fondsgesellschaft dagegen auch in andere Anlageobjekte angelegen. Bei Immobilienfonds gilt es zwischen geschlossenen und offenen Fonds zu unterscheiden.

Als Anleger profitieren Sie von einem Immobilienfonds, wenn der Wert der Immobilie steigt. Gerade in den Städten erhöhte sich der Preis der Immobilien in den letzten Jahren stetig und auch die Corona-Krise ließ den Wert der Häuser in vielen Regionen steigen.

• Investment: So kaufen und verkaufen Sie Immobilienfonds

Achten Sie bei der Suche nach einem Immobilienfonds darauf, dass es sich um einen offenen Immobilienfonds handelt. In diesen können Sie bereits ab kleineren Summen, etwa 50 bis 100 Euro, einsteigen. Zudem investiert der Fondsmanager bei offenen Immobilienfonds das Geld der Anleger in verschiedene Immobilien, etwa Hotels, Bürogebäude oder Einkaufszentren.

Durch die Streuung verringert sich Ihr Risiko. Wenn etwa der Besitzer eines Bürogebäudes keinen neuen Mieter findet, federn die anderen Immobilien im Fonds die Verluste ab.

Bei geschlossenen Immobilienfonds müssen Sie als Anleger gleich größere Summen investieren. In der Regel brauchen Sie hier mindestens ein Einstiegskapital von 5.000 Euro und müssen dieses Geld meist für fünf bis zehn Jahre binden. Zudem ist das Risiko höher, denn geschlossene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger meist nur in ein Objekt an. Findet das Bürogebäude also keinen neuen Mieter, spüren Sie als Anleger die Verluste deutlich.

Was sind Immobilien-ETFs?

Eine weitere Art der Immobilien-Fonds sind sogenannte Exchange Traded Funds (ETFs). Hier entscheidet nicht ein Fondsmanager, wie Ihr Geld angelegt wird, sondern ein Computeralgorithmus bildet einen Aktienindex nach. So investieren Sie also nicht direkt in Immobilien, sondern in Aktien von Unternehmen, die in der Branche aktiv sind.

• Index: Alle Infos rund um Immobilien-ETFs

Ein Beispiel für einen Immobilien-Index ist etwa MSCI World Real Estate Index, der 106 Unternehmen aus 23 Ländern enthält. Ein ETF, der diesen Index nachbildet, ist durch die breite Streuung daher relativ risikoarm.

Was sind Immobilienaktien?

Mit einer Immobilienaktien kaufen Sie einen Anteil eines Unternehmens, das in der Immobilienbranche tätig ist. Das können etwa Wohnungsbaugesellschaften, Hausverwaltungsunternehmen oder Baufirmen sein. Bekannte börsennotierte Unternehmen aus der Branche sind etwa die Deutsche Wohnen, Vonovia oder die TAG.

Steigt der Wert des Unternehmens, können Sie Ihre Aktie gewinnbringend verkaufen. Allerdings lautet auch hier der Grundsatz: Ein Aktieninvestment in ein einziges Unternehmen birgt auch Risiken.

Alternativ können Sie Ihr Geld mit einem Immobilien-ETF auch in eine Vielzahl an Unternehmen aus der Branche investieren und so Ihr Risiko streuen (siehe oben). Eine weitere Möglichkeit sind die sogenannten REITs.

• Immobilienaktien: Vergleich von REITs, ETF und Einzelaktien

Die Abkürzung REITs kommt aus dem Englischen und steht für "Real Estate Investment Trust". Diese Firmen sind eine Mischung aus einer Aktiengesellschaft und einem Fonds. Wie beim Immobilienfonds werden die Anlegergelder in Immobilien investiert – aber REITs sind dazu verpflichtet, 90 Prozent ihrer Gewinne an die Investoren auszuzahlen.

Das kann sich lohnen: So hat der S&P Global REIT in der jüngsten Vergangenheit im Schnitt acht Prozent Rendite pro Jahr erwirtschaftet. Der Fokus auf eine Branche kann aber auch zu Einbrüchen führen. Im letzten Jahr, als die Corona-Krise auch die Immobilienbranche kalt erwischte, verzeichnete der S&P Global REIT fast 12 Prozent Verlust.

Was ist eine Immobilienanleihe?

Die Immobilienanleihe ist eine Schuldverschreibung von Unternehmen aus der Immobilienbranche. Als Anleger leihen Sie dem Unternehmen einen festen Betrag zu einer festgelegten Laufzeit und bekommen dafür fixe Zinsen. Die Anleihe ist mit Grundpfandrechten abgesichert. Das bedeutet: Kann das Unternehmen die Schuld nicht zahlen, ist der Anleger berechtigt, über die Immobilie zu verfügen.

Es gibt aber einige Dinge, die Sie bei Immobilienanleihen bedenken müssen:

• Besicherung im ersten Rang
• Verwaltung durch einen Treuhändler
• Jahresabschlussbericht und Portfolio
• Bewertung von Ratingagenturen

Die Sicherheit durch die Grundpfandrechte können Sie etwa nur als Anleger nutzen, wenn die Anleihe im ersten Rang versichert sind – die meisten Immobilienanleihen sind dies allerdings nicht.

Zudem sollte ein Treuhändler die Sicherheiten und im besten Fall auch die laufenden Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien des Unternehmens verwalten. Ein professionelles Unternehmen zeichnet sich zudem durch einen gepflegten Jahresabschlussbericht sowie unabhängige Portfoliobewertungen aus.

Ratingagenturen wie Standard & Poor’s, Moody’s oder Fitch bewerten zudem die Bonität des Unternehmens. Ist die Bewertung gering, locken die Unternehmen Anleger oft mit hohen Zinsen – das Risiko ist bei diesen Anleihen aber besonders hoch.

Selbst eine gute Bewertung schützt Sie als Anleger nicht vor empfindlichen Verlusten. Denn wenn das Unternehmen die Schulden nicht zurückzahlen kann, müssen Sie sich mit einem vollständigen oder einem Teilverlust zufriedengeben. Das geschah etwa Anlegern der WGF AG, die ein Jahr vor ihrer Insolvenz noch eine B+-Bewertung erhalten hat.

Was ist Crowdinvesting?

Beim sogenannten Crowdinvesting investieren mehrere Privatanleger über eine Internetplattform gemeinsam in eine Immobilie. Dieser neue Trend unter Privatanlegern war zuvor nur den Großinvestoren vorbehalten. Anbieter gibt es dafür viele, etwa die Plattformen Exporo, Zinsland, Reacapital, iFunded oder Bergfürst.

• Für wen sich der Trend lohnt: Die wichtigsten Fakten zum Crowdinvesting

Ein Vorteil für Sie als Anleger: Mit Beträgen ab 500 Euro können Sie in millionenschwere Immobilienprojekte investieren und hohe Zinsen bis zu neun Prozent erwirtschaften.

Doch Vorsicht: Verbraucherschützer warnen vor dieser Anlageform. Denn im Falle einer Insolvenz werden die Kredite der Kleinanleger beim Crowdinvesting zuletzt bedient – weil Sie sich als Kleinanleger über ein sogenanntes Nachrangdarlehen beteiligen. Der Schuldner erfüllt also erst die Forderungen aller anderer Gläubiger.

Wie verdiene ich Geld mit einer Vermietung?

Eine Vermietung ist bei einem zuverlässigen Mieter eine sichere Geldanlage. Die Mietzahlung kommt zu einem festen Zeitpunkt und bietet daher Planbarkeit. Wenn Sie Ihre Immobilie mit einem Staffelmietvertrag oder einer Indexmiete anbieten, erhöhen sich Ihre Einnahmen zudem jährlich.

Zudem können Sie als Vermieter die Anschaffungs- und Sanierungskosten, Erhaltungsaufwand und Zinsen von der Steuer abschreiben. Wenn Sie die Immobilie, die Sie vermieten möchten, erst kaufen müssen, finanziert die Miete oft die Kreditrate. Nach Auslaufen des Kredits generiert die Wohnung zudem ein konstantes Nebeneinkommen.

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Doch eine Vermietung bietet auch viele Risiken. Für den Kauf der Immobilie müssen Sie einen Großteil Ihres Vermögens bündeln, zudem sind Sie für alle Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen verantwortlich.

Außerdem ist das deutsche Recht sehr mieterfreundlich – sollte ihr Mieter nicht mehr zahlen, können Sie leicht Verluste machen oder sich gar auf Rechtsstreitigkeiten einstellen. Ebenso schwierig ist es für Sie als Eigentümer, einen Mieter aus Ihrer Immobilie zu klagen, der etwa durch mangelnde Hygiene den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Haus mindert.

Zudem sollten Sie die Lage Ihrer Immobilie bedenken. Wichtig ist dabei sowohl die Mikrolage als auch die Makrolage. Ersteres beschreibt die direkte Umgebung, also die Nachbarschaft. Diese sollte einladend und gepflegt sein. Im besten Fall sind alle Dinge des täglichen Bedarfs schnell zu erreichen.

Mit einer guten Nachbarschaft wird es Ihnen leichter fallen, die Immobilie (neu) zu vermieten. Aber auch die Makrolage – also die Stadt beziehungsweise die Region – spielt eine große Rolle. Leidet der Ruf der Region oder geht ein großer Arbeitgeber vor Ort insolvent, mindert das auch den Wert Ihrer Immobilie.