Die neue Mietpreisbremse: Rückwirkend die Miete mindern

Der Mietendeckel soll steigenden Wohnkosten einen Riegel vorschieben – bislang recht wirkungslos. Nun wurden die Regelungen verschärft. Können Mieter nun aufatmen?

Die Mietpreisbremse zieht eine Obergrenze bei Neuvermietungen. Sie wurde im Sommer 2015 eingeführt und zu Jahresbeginn verschärft. Mietervertreter kritisieren das Instrument als zahnlosen Tiger, der den steigenden Mieten kaum Einhalt gebieten kann. Auch gebe es zu viele Ausnahmen.

Am 18. August 2019 hat sich die Regierungskoalition darauf verständigt, einige Stellschrauben der Mietpreisbremse noch fester zu ziehen. Von der erneuten Verschärfung des Mietendeckels sollen die Mieter nunmehr länger und auch rückwirkend profitieren.

Die aktuellen Neuerungen auf einen Blick:

• Verlängerung der Mietpreisbremse
• Ausweitung des Betrachtungszeitraums des Mietspiegels
• Zu viel gezahlte Mieten können rückwirkend eingefordert werden

Wie lange gilt die Mietpreisbremse?

Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse mit dem Jahr 2020 auslaufen. Den neuen Regierungsplänen zufolge soll der Mietendeckel um fünf Jahre bis zum Jahr 2025 verlängert werden.

Wie viel darf der Vermieter verlangen?

Es bleibt dabei, dass die Miete bei neuen Verträgen nicht mehr als zehn Prozent über der "ortsüblichen Vergleichsmiete" liegen darf. Das gilt jedoch nur für "Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt", wie es im Gesetz heißt. Wo diese liegen, entscheiden die Bundesländer selbst.

Gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen?

Nein. Ausnahmen bei der Mietpreisbremse gelten bei Neubauten, Sanierungen oder wenn die Miete des Vormieters schon höher als die ortsübliche Vergleichsmiete lag. Als Neubau gelten neu errichtete Häuser und Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Eine Sanierung gilt als umfassend, wenn die Investition dafür etwa ein Drittel des für einen Neubau erforderlichen Aufwands erfordert.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dem aktuellen Mietspiegel entnommen werden, den die meisten großen Städte in Deutschland erstellen. Daran müssen sich potenzielle Mieterhöhungen bei Neuvermietungen orientieren. Die dort erfassten Daten sollten alle zwei Jahre angepasst werden. Neu ist, dass der Betrachtungszeitraum von bisher vier auf sechs Jahre verlängert wird. Dadurch fallen die zum Vergleich herangezogenen Vergleichsmieten in der Regel geringer aus.

Wie kann ich die Mietpreisbremse durchsetzen?

Der Mieter muss den Vermieter auf die überhöhte Miete hinweisen und diesen schriftlich rügen. Wenn der Vermieter die Erhöhung mit einer Ausnahme von der Mietpreisbremse begründet hat – eine Sanierung zum Beispiel – muss sich der Mieter in seiner Rüge (Beschwerde) konkret darauf beziehen. Hat der Vermieter den Anstieg nicht weiter erläutert, muss der Mieter seinen Einspruch nicht weiter begründen und kann eine einfache Rüge aussprechen. So oder so ist eine schriftliche Rüge die Voraussetzung dafür, wenn der Mieter den Teil der Miete, der über der zulässigen Grenze liegt, einbehalten will.

Welches Recht hat der Mieter bei einem Verstoß?

Bislang konnte der Mieter die zu viel gezahlte Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge gegenüber dem Vermieter zurückfordern. Ab nun gilt: Der Mieter kann bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse die zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern – und zwar für einen Zeitraum von bis zu 2,5 Jahren ab Vertragsschluss. Das umfasst somit bis zu 30 Monatsmieten.

Wie erfahre ich, wie viel mein Vorgänger gezahlt hat?

Verlangt ein Vermieter mehr als die ortsübliche Miete plus zehn Prozent, muss er den Mieter schon vor Vertragsabschluss darüber informieren und dies begründen. Handelt es sich nicht um den Erstbezug eines Neubaus oder Neueinzug nach einer Sanierung, muss der Vermieter somit die Vormiete offenlegen – und zwar den Stand von einem Jahr vor Beendigung des vorigen Mietverhältnisses.

Wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert?

Vorerst nicht. Aber die Regierung will bis zum Ende des Jahres einen Gesetzentwurf vorlegen, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt.

Kann die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden?

Das betrifft in der Regel laufende Mietverträge: Seit Anfang 2019 dürfen Vermieter die Kosten der Modernisierung nur noch begrenzt auf die Mieten umlegen. Das heißt: In einem Zeitraum von sechs Jahren darf die Miete deutschlandweit um höchstens drei Euro pro Quadratmeter steigen. Eine Sonderregelung gilt für vergleichsweise günstige Mieten. Bei Nettokaltmieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter darf die Monatsmiete um maximal zwei Euro im Jahr steigen.

Die Praxis des gezielten Herausmodernisierens von Mietern gilt seitdem als Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Mieter, die durch starke Mietsteigerungen Wohnungen vertrieben werden, haben Anspruch auf Schadenersatz.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Ja, die Mietpreisbremse gilt unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird. Vermieter können aber aufgrund der Möblierung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen. Dessen Höhe richtet sich nach dem Gebrauchs- und Zeitwert der Möbel. Die Mieter sollten vor der Anmietung den Vermieter nach den Anschaffungskosten und dem Anschaffungszeitraum fragen. Die Vermietung eines Zimmers innerhalb einer Wohnung oder einer Ferienwohnung ist von dieser Regelung ausgenommen.

Ist die Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz vereinbar?

Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz, entschied das Bundesverfassungsgericht in einem am 20. August 2019 veröffentlichten Beschluss. Es werde weder in die Eigentumsgarantie noch in die Vertragsfreiheit eingegriffen oder den allgemeinen Gleichheitssatz verletzt, schrieben die Karlsruher Richter.

Wo greift die Mietpreisbremse?

Der Mietendeckel galt Ende 2018 in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland. Das nimmt sich auf den ersten Blick nicht viel aus. Doch in den betroffenen Kommunen leben 28 Prozent der deutschen Bevölkerung, rund 23,5 Millionen Menschen. Neben den Metropolen wie zum Beispiel Berlin, Frankfurt am Main oder München sowie deren Umland gilt der Mietendeckel auch für mittelgroße Städte wie Braunschweig oder Jena. Aber auch reiche Gemeinden wie die Insel Sylt sind davon nicht ausgenommen.

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Sind Mietervertreter mit den Neuregelungen zufrieden?

Nein, denn die wahren Probleme bleiben ungelöst. Zum einem gelte die Mietpreisbremse nicht überall – so seien unter anderem Neubauten von den Regelungen ausgenommen. Außerdem bringe die Ausweitung des Betrachtungszeitraums beim Mietspiegel kaum etwas. Der Mieterbund schlägt stattdessen vor, die Mieten "in den kommenden Jahren" nur noch in Höhe der Inflationsrate steigen zu lassen.