Immobilienprospekt muss keine Angaben über Provisionshöhe enthalten

Käufer von Immobilien müssen immer selbst nach sämtlichen im Kaufpreis enthaltenen Provisionen fragen. Sind im Verkaufsprospekt solche Provisionen im Grundsatz genannt, müssen sie nicht auch der Höhe nach beziffert sein, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem Urteil entschied. Selbst "versteckte" Provisionen in Höhe von 18,24 Prozent sind danach keine "arglistige Täuschung". Daher müsse zumindest die Kredit gebende Bank nicht haften. (Az: XI ZR 149/11 und weitere)

Immobilienkauf mit über 18 Prozent Provision

Im Streitfall hatte die Deutsche Bank mehrere Wohnungen eines Immobilienobjekts im Raum Oldenburg finanziert. Laut Prospekt, das für das Steuersparmodell warb, entfielen 76,70 Prozent des Kaufpreises auf "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing". Nicht erwähnt war, dass dabei 18,24 Prozent als sogenannte versteckte Innenprovisionen auf Vertrieb und Marketing entfielen. Konkret ausgewiesen waren lediglich eine weitere "Bearbeitungsgebühr" für den Vermittler in Höhe von 3,42 Prozent sowie weitere kleinere Posten, etwa für Grundbucheinträge und Notar.

Zwei Senate des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg hatten darin eine arglistige Täuschung gesehen und hatten daher die Zwangsvollstreckung der Deutschen Bank gegen die Käufer gestoppt. Diese insgesamt acht Urteile hob der BGH nun auf und verwies die Fälle zur Klärung weiterer Streitfragen an das OLG zurück

Urteil: Bank hat Immobilien nicht verkauft, sondern finanziert

Zur Begründung betonten die Karlsruher Richter, die Bank habe die Immobilien nicht verkauft, sondern lediglich finanziert. Fehler im Prospekt seien ihr daher nur zuzurechnen, wenn es sich um arglistige Täuschung handelt. Das aber sei hier nicht der Fall. Aus dem Posten "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" sei deutlich erkennbar gewesen, dass neben der Bearbeitungsgebühr weitere Provisionen anfallen. Die Höhe müsse dann nicht zwingend benannt sein.

Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH können versteckte Provisionen über 15 Prozent allerdings sittenwidrig sein. Eine Mithaftung der Bank besteht hierfür aber nicht. Ob die Käufer deshalb Ansprüche gegen die Vertriebsfirma haben, hatte der BGH nicht zu entscheiden.