Nießbrauch und Wohnrecht: Was Sie bei einer Schenkung wissen sollten

Bei einer Schenkung einer Wohnimmobilie können Sie mit dem Empfänger lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbaren, um die Immobilie noch zu nutzen.

Ältere Personen erwägen häufig, ihr Wohneigentum an Kinder oder andere Angehörige zu verschenken. So können die Kinder Erbschaftssteuer sparen. Wenn Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart werden, kann der Schenkende kann noch in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Für beides ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Schenkung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden.

Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch

Schenken Sie eine Immobilie und vereinbaren Sie lebenslanges Wohnrecht, dürfen Sie als Begünstigter nur selbst das Wohnrecht ausüben. Lebenslanges Wohnrecht können Sie mit den Beschenkten für festgelegte Räume vereinbaren. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und bleibt auch dann bestehen, wenn die Beschenkten das Haus verkaufen.

Tragen Sie Nießbrauch im Grundbuch ein, bedeutet das, dass Sie nicht nur lebenslanges Wohnrecht haben: Sie vereinbaren damit, dass festgelegte Räume oder die gesamte Immobilie in Ihrem wirtschaftlichen Besitz bleiben. Sie können in diesen Räumen wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Recht von Verkauf bei Nießbrauch

Es ist nicht möglich, dass Sie als Schenkender und Nießbrauch-Berechtigter Räume oder die gesamte Immobilie selbst vererben oder verkaufen. Der Beschenkte kann die Immobilie verkaufen, doch bleiben Nießbrauchsrecht und Wohnrecht bis zum Tod des Eingetragenen bestehen. Nießbrauch und Wohnrecht sind weder übertragbar noch vererbbar. Nießbrauch ist nicht pfändbar.

Rechte und Pflichten bei Wohnrecht oder Nießbrauch

Sowohl für den Schenkenden als auch für den Beschenkten sind Wohnrecht und Nießbrauch mit Rechten und Pflichten verbunden. Der Inhaber von Wohnrecht oder Nießbrauch hat das Recht, die festgelegten Räume zu nutzen. Für ihn besteht die Pflicht, die laufenden Unterhaltungskosten für die genutzten Räume zu tragen. Bei einem Nießbrauch muss der Nießbraucher:

• im Sinne des Eigentümers wirtschaften
• die genutzten Räume pflegen
• die genutzten Räume versichern
• bei Vermietung Steuer auf die Mieteinnahmen zahlen.

Der Beschenkte hat das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Gleichzeitig besteht für ihn die Pflicht, Schenkungssteuer zu zahlen. Außergewöhnliche und nicht nutzungsbedingte Unterhaltungs- und Reparaturkosten müssen vom Eigentümer getragen werden.

Bei einer Schenkung gilt eine Zehn-Jahres-Frist. Sie ermöglicht es dem Beschenkten, Steuervorteile mehrfach auszunutzen. Der Beschenkte kann einen Steuerfreibetrag bei einer Schenkung ausschöpfen. Erfolgt nach zehn Jahren eine weitere Schenkung, gilt ebenfalls ein Steuerfreibetrag.

Wertminderung einer Immobilie durch Nießbrauch

Da der Eigentümer eine Immobilie bei Wohnrecht oder Nießbrauch die Immobilie nicht vollumfänglich selbst nutzen kann, liegt eine Wertminderung vor. Der Wert von Nießbrauch lässt sich berechnen, indem die Jahresmiete mit einem Vervielfältiger multipliziert wird. Der Vervielfältiger ist ein Faktor, der sich aus der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers ergibt. Durch einen Nießbrauch kann der Eigentümer Steuern sparen.

Nießbrauch und Wohnrecht im Pflegefall

Tritt der Pflegefall des Nießbrauchers ein, besteht der Nießbrauch weiterhin. Der Nießbraucher kann umziehen und die Mieteinnahmen zur Deckung der Pflegekosten nutzen. Bei einem Wohnrecht ist das nicht möglich.

Ob Sie sich für Ihre Familie für eine Wohnrechts- oder Nießbrauchsregelung entscheiden, hängt von Ihren Lebensumständen und Bedürfnissen ab. Sind Sie unsicher, können Sie eine Steuerberatung oder Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Grundsätzlich verbleiben Ihnen bei einer Nießbrauchsvereinbarung mehr Rechte und die Möglichkeit durch Vermietung Einnahmen zu generieren; Sie haben allerdings auch weiterhin mehr Verantwortung für die Wohnimmobilie zu tragen.