Grundsteuer: Wie viel zahle ich eigentlich für 500 qm Grundstück?

Wer ein Grundstück besitzt, zahlt Grundsteuer. Mit entscheidend für die Höhe ist die Fläche des Grundstücks. Das ist aber noch lange nicht alles.

Zu Beginn eines jeden Jahres setzt Ihre Stadt oder Gemeinde die Grundsteuer für alle Eigentümer fest. Eingezogen wird sie dann in der Regel vierteljährlich. Die Höhe des Betrags orientiert sich dabei an diversen Faktoren. Besonders entscheidend ist der Wohnort, aber auch die Grundstücksfläche ist wichtig.

Denn sie bestimmt mit, wie hoch der sogenannte Einheitswert ausfällt. Er gibt den Wert des Grundstücks an und wird noch mit einer bundeseinheitlich gesetzlich festgelegten Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune multipliziert. Das Ergebnis der Rechnung ist Ihre jährliche Grundsteuer.

Grundsteuerwert ersetzt Einheitswert

Der Einheitswert gilt nur noch bis Ende 2024. Ab dem 1. Januar 2025 greift die neue Berechnung der Grundsteuer, und der Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt. Um diesen zu ermitteln, müssen Besitzer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen derzeit eine besondere Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen.

Hintergrund ist, dass der Einheitswert auf sehr alten Daten basiert. Im Westen auf dem Wert von Grund (Bodenrichtwert) und eventuell darauf stehenden Immobilien zum Stichtag 1. Januar 1964, im Osten zum Stichtag 1. Januar 1935.

Für ein Grundstück von 500 Quadratmetern, auf dem kein Gebäude steht, müssten Sie also nur den Bodenrichtwert zum jeweiligen Stichtag mit der Quadratmeterzahl multiplizieren, um den Einheitswert zu erhalten. Befindet sich noch ein Eigenheim auf dem Grundstück, wird es komplizierter: Dann kommt entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz, um den Einheitswert zu berechnen. Mehr dazu lesen Sie hier.

Grundstücksgröße allein noch nicht entscheidend

Sie sehen: Die Größe Ihres Grundstücks ist nur einer von vielen Faktoren, die über die Höhe Ihrer Grundsteuer entscheiden. Das gilt auch, wenn in Zukunft der Grundsteuerwert statt des Einheitswerts greift.

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Wohnraum ist Teil der Grundsteuererklärung, mit der der neue Grundsteuerwert ermittelt wird. Außerdem spielt wieder der Bodenrichtwert eine Rolle sowie eine statistische Nettokaltmiete. Mehr dazu, wie sich die Grundsteuer berechnet, lesen Sie hier.

Doch damit immer noch nicht genug. Denn wie bereits erwähnt, werden der Einheitswert und ab 2025 der Grundsteuerwert noch mit der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune multipliziert.

Grundsteuermesszahlen reduzieren sich

Um das Grundsteueraufkommen durch die Reform nicht zu erhöhen, sinkt die Grundsteuermesszahl ab 2025 deutlich – auf 0,031 Prozent für Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Miet- und Eigentumswohnungen und auf 0,035 Prozent für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke.

Im Moment sind die Grundsteuermesszahlen jedoch noch deutlich höher, wie die folgenden Tabellen zeigen:

Zuletzt kommt noch der Hebesatz der Kommune ins Spiel. Er entscheidet maßgeblich darüber, wie hoch die Grundsteuer für Sie ausfällt. Der Spielraum der Städte und Gemeinden ist dabei immens. Wie hoch der Hebesatz maximal ausfallen darf, lesen Sie hier.

Wie hoch nun die Grundsteuer für eine Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern ist, variiert also stark von Kommune zu Kommune – egal ob alte oder neue Berechnung der Grundsteuer. Außerdem macht es einen Unterschied, ob sich Wohngebäude darauf befinden oder nicht.

Beispielrechnung für ein 500-Quadratmeter-Grundstück

Damit Sie eine Vorstellung davon bekommen, was auf Sie zukommen könnte, finden Sie im Folgenden eine beispielhafte Berechnung der Grundsteuer für ein 500 Quadratmeter großes Grundstück nach dem Bundesmodell. Angenommen werden dabei diese Eckdaten:

• Lage: Randlage in Dortmund
• Baujahr des Gebäudes: 2013
• Grundstücksfläche: 500 qm
• Wohnfläche: 220 qm
• Mietniveaustufe: 3
• Monatliche Nettokaltmiete: 6,12 Euro/qm
• Garagenstellplätze: 1
• Bodenrichtwert: 300 Euro/qm
• Bewertungsstichtag: 1. Januar 2022
• Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
• Steuermesszahl: 0,031 Prozent
• Hebesatz der Gemeinde: 610 Prozent

Rohertrag für die Wohnung

Alles beginnt mit dem jährlichen Rohertrag für den Wohnraum. Diese ergibt sich aus dem Produkt aus Wohnfläche und der statistisch ermittelten monatlichen Nettokaltmiete für Ihre Immobilie (zu finden in der Tabelle in Anlage 39 Bewertungsgesetz), bereinigt um das Mietniveau (abzulesen in dieser Tabelle) und multipliziert mit 12 (für die zwölf Monate eines Jahres).

In unserem Beispiel bedeutet das: 220 qm Wohnfläche x 6,12 Euro Nettokaltmiete + 0 Prozent für Mietstufe 3 ergibt einen monatlichen Rohertrag von 1.346,40 Euro. Multipliziert mit 12 erhalten Sie den jährlichen Rohertrag für die Wohnung: 16.158,80 Euro.

Rohertrag für das Grundstück

Als Nächstes möchten Sie wissen, wie hoch der jährliche Rohertrag für das gesamte Grundstück ist. Dafür müssen Sie noch den Rohertrag für Garagenstellplätze kennen. Hier rechnet das Finanzamt mit einem pauschalen Betrag von 35 Euro pro Garage, der wiederum um die Mietniveaustufe angepasst wird.

Das Ergebnis müssen Sie wieder mit 12 multiplizieren, um den jährlichen Rohertrag für Garagen zu erhalten. Addieren Sie hierzu den jährlichen Rohertrag für die Wohnung, haben Sie den Rohertrag für das gesamte Grundstück ermittelt.

Da das Beispielhaus über einen Garagenstellplatz verfügt, addieren Sie also noch 420 Euro zum Rohertrag für die Wohnung hinzu (35 Euro x 1 x 12), um den Rohertrag für das Grundstück zu erhalten: 16.158,80 Euro + 420 Euro = 16.578,80 Euro.

Reinertrag des Grundstücks

Nun subtrahieren Sie vom Rohertrag des Grundstücks die sogenannten Bewirtschaftungskosten (zu finden in Anlage 40 Bewertungsgesetz). Diese sind abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Da das Beispielhaus am Bewertungsstichtag 9 Jahre alt ist, beträgt diese 71 Jahre (wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude von 80 Jahren - 9 Jahre). Für Gebäude mit dieser Restnutzungsdauer werden 18 Prozent Bewirtschaftungskosten abgezogen. Also: 16.578,80 Euro - 18 Prozent (2.984,18 Euro) macht 13.594,62 Euro Reinertrag des Grundstücks.

Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks

Um die Sache noch komplizierter zu machen, wird der Reinertrag des Grundstücks noch mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Der für Sie gültige Wert findet sich in dieser Tabelle in Anlage 37 Bewertungsgesetz. In diesem Beispiel beträgt er 33,07, was einen kapitalisierten Reinertrag von 449.574,08 Euro ergibt (13.594,62 Euro x 33,07).

Abgezinster Bodenwert

Um am Ende den Grundsteuerwert zu erhalten, benötigen Sie neben dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks noch den abgezinsten Bodenwert. Dafür multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert, einem Umrechnungskoeffizienten (§ 257 Abs. 1 S. 2 Bewertungsgesetz, Anlage 36) und einem Abzinsungsfaktor (§ 257 Abs. 2 Bewertungsgesetz, Anlage 41).

Für das Beispielhaus bedeutet das: 500 qm x 300 Euro x 1,00 x 0,1732 = 25.980 Euro.

Achtung: Sollte der Bodenwert vor Abzinsung so hoch sein, dass 75 Prozent davon mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert, wird dieser Wert zum Grundsteuerwert. In diesem Beispiel beträgt der Bodenwert vor Abzinsung 150.000 Euro (500 qm x 300 Euro x 1,00). 75 Prozent davon sind 112.500 Euro.

So hoch muss der Grundsteuerwert also mindestens sein. Wie Sie gleich sehen werden, ist er in diesem Beispiel aber ohnehin deutlich höher: Denn die Summe aus kapitalisiertem Reinertrag und abgezinstem Bodenwert ergibt 475.554,08 Euro.

Grundsteuer

Um nun noch die zu zahlende Grundsteuer zu berechnen, müssen Sie den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune multiplizieren. Also: 475.554,08 Euro x 0,031 Prozent x 610 Prozent = 899,27 Euro.

Für das Haus mit 500 Quadratmetern Grundstücksfläche müssten Sie ab 2025 also eine jährliche Grundsteuer von 899,27 Euro entrichten. Zur Erinnerung: Die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer dürfte von dieser Berechnung abweichen, da der dann gültige Hebesatz noch nicht feststeht.