Das sollten Eigentümer als Vermieter wissen

Für Mieter und Wohnungseigentümer gelten unterschiedliche Vorschriften. Das bringt Eigentümer in Konflikte, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Fünf Fallen für private Vermieter.

Eigentümer geraten als Vermieter leicht in ein Dilemma. Denn mitunter passen Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht zu den Regeln im Mietvertrag. Oder sie widersprechen sich sogar. Klassische Beispiele sind Tierhaltung, Nebenkosten und Modernisierung. Schon die Auswahl des Mieters kann Konfliktpotenzial bergen.

Das sollten Sie über Mietverträge wissen

Viele Eigentümergemeinschaften knüpfen das Vermieten an ihre Zustimmung. Das steht in der Regel in der Teilungserklärung und ist nach dem Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) rechtens. Das Okay hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags einzuholen. Meistens passiert das beim Verwalter.

Erfahrungsgemäß ist es eine reine Formsache, weil das "Ja" nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf – etwa, weil es schon einmal zwischen dem neuen Mieter und einem anderen Eigentümer Streit gab oder die Einziehenden stetig wechseln wie in einem Hotelbetrieb.

Was aber, wenn der Vermieter die Regel ignoriert?

Gute Nachricht für den Mieter: "Der abgeschlossene Mietvertrag bleibt trotzdem wirksam. Er kann nicht ohne weiteres gekündigt werden", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin.

Schlechte Nachricht für den Vermieter: Wenn er Pech hat, können die Miteigentümer - gestützt auf das WEG-Recht – verlangen, dass er sich um ein Ende des Mietvertrags bemüht. Das Mietrecht steht jedoch einer Kündigung entgegen. Es bliebe die Option, "den Mieter mit einer Abfindung zum Auszug zu bewegen".

Diese Regelungen gibt es bei Tiere und Musik

Das Verbot, Hunde und Katzen zu halten, gehört zu den Dingen, die eine WEG zwar beschließen, die aber ein Eigentümer gegenüber seinem Mieter nicht immer durchsetzen kann. "Mietrechtlich wäre eine solche Regelung unwirksam", stellt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland klar.

Gleichzeitig muss der vermietende Eigentümer jedoch die WEG-Vorgaben einhalten. Er kann über den Mietvertrag versuchen, die Tierhaltung zu untersagen. Das hilft kaum weiter. "Vermieter verwenden in der Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen, und eine AGB-Klausel, die Tierhaltung komplett untersagt, ist nicht haltbar", sagt Wagner. Gleiches trifft auf Musizierverbote zu.

So können Sie Konflikte vermeiden

Erstens: Mieter suchen, die weder Tier noch Instrument mitbringen.

Zweitens: Für den Mietvertrag individuelle Lösungen aushandeln und festschreiben. Falls doch ein Hundehalter einzieht, kann die Eigentümergemeinschaft auf Unterlassung der Hundehaltung klagen.

Das sollten Sie über Bauen und Baumaßnahmen wissen

Bei Veränderungen an oder in der Wohnung können WEG- und Mietrecht ebenfalls kollidieren. Vermietende Eigentümer dürfen ihren Mietern erlauben, eine eigene Satelliten-Schüssel zu montieren und den Balkon zum Wintergarten umzugestalten.

Der Haken an der Sache: Wie beim Mietvertrag brauchen sie dazu das Einverständnis der Miteigentümer. Ohne dieses droht dem Vermieter, dass die anderen das Beseitigen der Umbauten verlangen. Dann ist Ärger programmiert.

Wichtiges zu den Nebenkosten

Vermietende Eigentümer können WEG-Umlagen nur teilweise an ihren Mieter durchreichen. Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage etwa trägt der Vermieter allein.

Vorsicht ist beim Verteilen der Kosten angebracht: Berechnet wird, wie es im Mietvertrag steht. Häufig bildet die Wohnfläche den Maßstab. Im Unterschied dazu sind innerhalb der WEG die Miteigentumsanteile entscheidend – und diese stimmen selten mit der Wohnfläche überein.

Den Verteilungsschlüssel der WEG kann der Vermieter in den Mietvertrag übernehmen. Schwierig wird es für ihn, wenn die Gemeinschaft den Schlüssel ändert. Will er das gegenüber dem Mieter nachvollziehen, muss dieser zustimmen, wie Wagner erläutert. Ansonsten ist eine eigene Abrechnung erforderlich.

Für die Nebenkostenrechnung haben Vermieter längstens zwölf Monate Zeit – später sind Nachforderungen hinfällig. Manchmal schaffen Verwalter und Eigentümergemeinschaft es in der Frist nicht, eine gültige Jahresrechnung auf den Tisch zu legen. Als Entschuldigung für verspätete Post an den Mieter erkennt das der Bundesgerichtshof nicht an (Az.: VIII ZR 249/15).

Diese Rechte gibt es bei Modernisierungen

Manche Mieter lehnen angestrebte und von der WEG beschlossene Modernisierungen ab. Grundsätzlich müssen sie zwar solche dulden, die der Energieeinsparung dienen. Aber sie berufen sich zum Beispiel auf einen Härtefall oder argumentieren, der Vermieter habe sie zu spät informiert.

Den bringt das wieder in Zwickmühle: rausschmeißen geht genau so wenig wie zur Duldung zwingen. Andererseits steht er bei den Miteigentümern im Wort. Denn die WEG wird den Modernisierungsbeschluss unbedingt umsetzen wollen.

Häufig landen diese Fälle dann vor Gericht. Vermieter müssen den Mieter auf Duldung verklagen, erklärt der Verband Wohnen im Eigentum aus Bonn. Es sei denn, der Mieter nutzt sein Sonderkündigungsrecht. Das wird er in angespannten Wohnungsmärkten kaum tun.

Was Sie tun können, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt, erfahren Sie hier.