Immobilien: Wem gehört der Balkon, und wer zahlt bei Schäden?

Nach den Fenstern sind die Balkone der größte Zankapfel in Eigentümergemeinschaften. Dabei sollte von Rechts wegen die Lage klar sein.

"Alle tragenden Teile sind Gemeinschaftseigentum und damit Sache der WEG. Der Balkonraum an sich ist Sondereigentum des Wohnungseigentümers", sagt Hausverwalter Martin Metzger aus Rosenheim und Vorstandsmitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI).

Zu den tragenden Teilen gehört, was die Sicherheit und Gestaltung des Hauses betrifft, also etwa die Fassade oder die Brüstungsmauer. Dagegen gehören zum Beispiel Fliesen oder der Innenanstrich zum Sondereigentum. Kaputte Fliesen auf dem Balkon tauscht der Wohnungseigentümer auf eigene Kosten aus. Bei einer unter den Fliesen liegenden Abdichtung, durch die Wasser in die darunter liegende Etage eindringt, ist dagegen die Gemeinschaft dran.

Teilungserklärung gibt Auskunft

Probleme gibt es, wenn Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen Zuordnungen und Verantwortlichkeiten für die Balkone anders regeln. "Es wird manches dem Einzelnen zugeordnet, obwohl es Gemeinschafseigentum ist", sagt der auf Eigentumsrecht spezialisierte Rechtsanwalt André Leist. Eigentümer können in der Teilungserklärung nachlesen, wofür sie zuständig sind. So sind bei Formulierungen wie "zuständig für Instandsetzung, Erneuerung, Unterhaltung und Sanierung" die Pflichten recht weit gefasst. "Dann muss sich der Eigentümer um die defekte Abdichtung und die anderen tragenden Teile kümmern, sie in Ordnung halten, reparieren und bezahlen", erläutert Verwalter Metzger.

Klage auf Einhaltung der Pflichten möglich

Im Gegenzug hat die WEG so gut wie kein Mitspracherecht bei dem, was der Miteigentümer unternimmt oder eben auch unterlässt. "Mangels Kompetenz kann die WEG bei der Zuordnung an den Einzelnen nichts tun", stellt Leist fest. Die Gemeinschaft könne lediglich "den Beschluss fassen, Herrn Meier aufzufordern, etwas zu unternehmen". Bleibt Herr Meier untätig, kann eine Klage auf Einhaltung der Pflichten folgen. In Notfällen darf die Hausverwaltung sofort eingreifen, um Schlimmeres zu verhindern.

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Das Verschönern und Sanieren von Balkonen setzt einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraus. Je nachdem erfordern die geplanten Maßnahmen unterschiedliche Mehrheiten (Paragraf 22 WEG). Ein Beispiel sind nachträglich anzubringende Aufstellbalkone. Dieser baulichen Veränderung muss nicht nur die einfache Mehrheit zustimmen, sondern auch die Eigentümer, die von der Maßnahme beeinträchtigt werden, müssen Ja sagen, erläutert Julia Wagner, Referentin für Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Wer den Anbau ablehnt, zahle auch nicht. Sollen nur einige Wohnungen Balkone bekommen, kann die WEG entscheiden, ausschließlich die profitierenden Eigentümer zur Kasse zu bitten.

Oft ist strittig, wie die Maßnahme eingestuft wird. Bevor die WEG abstimmt, sollte sie sich beraten lassen, empfiehlt Wagner deshalb. Dem stimmt Martin Metzger mit Blick auf die Zuordnung als Gemeinschafts- oder Sondereigentum zu: "Die Regelungen sind selten eindeutig gefasst". Verwalter sollten gründlich recherchieren und der WEG zudem juristischen Beistand nahelegen.