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Heizkosten: Was dürfen Vermieter abrechnen?

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Mietrecht  

Heizkosten: Was dürfen Vermieter abrechnen?

18.10.2017, 07:30 Uhr | fk (CF) / niw

Heizkosten: Was dürfen Vermieter abrechnen?. Überprüfen Sie Ihre Heizkosten regelmäßig. (Symbolbild) (Quelle: Thinkstock by Getty-Images/Cronislaw)

Überprüfen Sie Ihre Heizkosten regelmäßig. (Symbolbild) (Quelle: Cronislaw/Thinkstock by Getty-Images)

Der Winter steht vor der Tür und damit auch die jährliche Heizkostenabrechnung. Durch die gestiegenen Energiekosten ist diese in den meisten Fällen kein Anlass zur Freude. Wir sagen Ihnen, worauf Sie bei der Abrechnung achten sollten, was Vermieter verlangen dürfen und wie Sie sich gegen zu hohe Kosten wehren können.

Ihr gutes Recht: Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Seit 2011 gilt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe (AZ.: V III ZR 156/11), nach dem Vermieter keine pauschalen Heizkostenabschläge mehr abrechnen dürfen. Stattdessen darf nur die vom Mieter auch tatsächlich verbrauchte Energie abgerechnet werden.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung müssen die anfallenden Heizkosten mindestens zu 50 Prozent verbrauchsabhängig auf die Mieter- oder Wohnungseigentümerhaushalte verteilt werden. Darauf macht der Deutsche Mieterbund (DMB) aufmerksam. Dazu müssen alle Räume der Wohnung mit Erfassungssystemen, etwa Heizkostenverteilern, ausgestattet sein.

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Auch per Mietvertrag kann nichts anderes bestimmt werden. Die Verteilung der Heizkosten ausschließlich nach Wohnfläche ist unzulässig. Gleiches gilt für die Vereinbarung einer sogenannten Warmmiete, bei der die Heizkosten in der Miete enthalten sind, oder für eine Heizkostenpauschale, über die nicht abgerechnet werden muss.

Ausnahmen vom Grundsatz der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gibt es praktisch nur in sogenannten Passivhäusern, in denen so gut wie keine Heizenergie benötigt wird, und in Häusern mit besonders energiesparenden Heizungsanlagen wie zum Beispiel Wärmepumpen oder Solaranlagen.

Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, sondern verteilt die Heizkosten zum Beispiel ausschließlich nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses, haben diese laut Mieterbund ein 15-prozentiges Kürzungsrecht. Sie können von der Heizkostenabrechnung des Vermieters also 15 Prozent abziehen. So steht es in der Heizkostenverordnung.

Grundkosten korrekt abrechnen

Die Heizkosten setzen sich nur zu 50 bis maximal 70 Prozent aus den verbrauchsabhängigen Kosten zusammen, wie das Portal für Finanzen und Steuern cecu.de schreibt. Daneben entstehen Kosten durch den reinen Betrieb der Heizungsanlage, Wartung oder Ablesedienst. Der Vermieter darf diese Kosten im prozentualen Verhältnis zur Wohnfläche abrechnen. Aus diesem Grund fallen auch für unbeheizte Räume Heizkosten an.

Heizkostenabrechnung prüfen

Wenn Ihnen die Heizkostenabrechnung im Vergleich zum Vorjahr sehr hoch erscheint, sollten Sie diese nach den folgenden Gesichtspunkten genauer unter die Lupe nehmen: Alle Kosten müssen einzeln aufgeschlüsselt werden. Auch die Gesamtkosten für das Mehrfamilienhaus müssen angegeben sein. Der Abrechnungszeitraum muss korrekt sein, und grundsätzlich muss der Vermieter die Abrechnung spätestens ein Jahr nach der Abrechnungsperiode vorlegen. Auch ein Verteilungsmaßstab darf keinesfalls fehlen. Schließlich muss eine persönliche Abrechnung abzüglich Ihrer bereits gezahlten Abschläge aufgeführt sein.

Wenn eine dieser Angaben in der Aufstellung unvollständig ist oder fehlt, ist die Heizkostenabrechnung unzulässig, und Sie haben laut Mieterschutzbund e.V. das Recht, diese neu anzufordern.

Als durchschnittlichen Wert für die Heizkosten schlägt der Rechtsexperte der Sendung Marktcheck, Karl-Dieter Möller, auf swr.de folgende Faustregel vor: Pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche sollten Sie mit etwa 15 Euro rechnen. Im Internet können Sie auf zahlreichen Portalen einen Vergleichswert errechnen. Ihr Wert sollte nicht zu weit über dem bundesweiten Durchschnitt liegen.

Ablesegerät defekt: Wie darf der Vermieter nun abrechnen?

Ist eines der Ablesegeräte an den Heizkörpern defekt oder wird aus Versehen beschädigt, hat der Vermieter das Recht, den Verbrauch schätzen zu lassen, weil eine andere Möglichkeit der Messung nicht mehr besteht. Meist wird hierfür der Vorjahresverbrauch als Grundlage herangezogen. Aber auch Energieunternehmen können eine solche Schätzung vornehmen.

Heizkosten zu hoch? Das können Sie tun

Lässt sich kein Fehler in der Heizkostenabrechnung feststellen, überprüfen Sie, ob es vielleicht noch einige Einsparmöglichkeiten gibt, wie beispielsweise durch die Regulierung der Raumtemperatur mit programmierbaren Heizkörperthermostaten oder richtiges Lüften. Bei undichten Fenstern oder einer unzureichenden Wärmedämmung können Sie Ihren Vermieter bitten, die Mängel zu beheben. Dieser sollte laut Wirtschaftlichkeitsgebot die Energiekosten für seine Mieter möglichst gering zu halten.

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