Nach Verteilungsschlüssel: Wie müssen Vermieter die Heizkosten berechnen?

Mieter sollten ihre jährlichen Heizkostenabrechnungen stets auf Plausibilität prüfen. Denn die Verteilung der Kosten sollte nach einem ganzen bestimmten Prinzip erfolgen.

Werden in einem Haus mehr als zwei Wohnungen von einer zentralen Heizungsanlage versorgt, muss der Vermieter die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Darauf macht der Deutsche Mieterbund (DMB) aufmerksam.

Geschieht das nicht, kann der Mieter von seiner Heizkostenabrechnung 15 Prozent abziehen. Verbrauchsabhängig bedeutet, dass zwischen 50 und 70 Prozent der im Haus angefallenen Heizkosten anhand der in den Wohnungen ermittelten Verbräuche auf die Mieter aufgeteilt werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent müssen dann nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab, zum Beispiel nach Quadratmetern, auf die Wohnungen verteilt werden. Der Vermieter kann den Verteilungsmaßstab einmal festlegen und ist dann in der Regel daran gebunden.

Diese Ausnahme gilt

Von diesen in der Heizkostenverordnung festgelegten Grundsätzen gibt es eine Ausnahme: Der Vermieter muss zwingend 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen, wenn das Gebäude nicht dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 entspricht, es mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und es im Haus freiliegende Wärmeleitungen gibt, die überwiegend gedämmt sind.

In einem jetzt vom Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter trotz Vorliegens der oben genannten Voraussetzungen nur 50 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet. Das Landgericht Frankfurt am Main befand zuvor, in derartigen Fällen könne der Mieter 15 Prozent der in der Heizkostenabrechnung ausgewiesenen Kosten kürzen.

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Das sah der BGH anders: Der Vermieter müsse korrekt abrechnen und den richtigen Verteilungsmaßstab wählen (Az.: VIII ZR 113/17). Ein 15-prozentiges Kürzungsrecht habe der Mieter nur, wenn der Vermieter entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung überhaupt nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Wählt er aber den falschen Verteilungsmaßstab, hat der Mieter kein Kürzungsrecht. Er hat lediglich Anspruch auf eine Änderung des Verteilerschlüssels.