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Zwangsversteigerungen: Hauskauf mit Schnäppchen-Potenzial

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Zwangsversteigerungen: Hauskauf mit Schnäppchen-Potenzial

02.01.2014, 09:41 Uhr | rw, zuhause.de

Zwangsversteigerungen: Hauskauf mit Schnäppchen-Potenzial. Auch bei der vermeintlich günstigen Zwangsversteigerung niemals die Katze im Sack kaufen. (Quelle: dpa)

Auch bei der vermeintlich günstigen Zwangsversteigerung niemals die Katze im Sack kaufen. (Quelle: dpa)

Wer beim Hauskauf ein echtes Schnäppchen machen will, für den sind unter Umständen die deutschen Amtsgerichte eine gute Adresse. Denn wenn Eigenheimbesitzer bei der Tilgung ihrer Kredite in Verzug geraten und die Banken nicht länger aufs Geld warten wollen, wird die schuldenbelastete Immobilie auf einer Zwangsversteigerung an den Meistbietenden verkauft – nicht selten zu Preisen deutlich unter dem Verkehrswert. Doch Experten mahnen alle Schnäppchenjäger zur Vorsicht. Beim Kauf eines zwangsversteigerten Hauses lauern nämlich gleich mehrere Fallstricke. Wer die Tücken nicht kennt, zahlt bei der Zwangsversteigerung entweder viel zu viel oder erwirbt eine Schrott-Immobilie, mit der er niemals glücklich wird. Diese Tipps für die Zwangsversteigerung sollten Interessierte kennen.

Die Sache hat nämlich einen gewichtigen Haken, auf den der Verband Privater Bauherren (VPB) ausdrücklich hinweist: "Wer bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwirbt, der kauft die sprichwörtliche 'Katze im Sack'. Er hat nämlich von Rechts wegen keinen Anspruch darauf, das Objekt vor dem Versteigerungstermin zu besichtigen."

Auf der Zwangsversteigerung ein Schnäppchen machen

Zwangsversteigerungen gelten zwar gemeinhin als Schnäppchenbörse. "Das trifft allerdings nur bedingt zu, denn bei der Zwangsversteigerung orientiert sich das Einstiegsgebot in der Regel am Verkehrswert des betreffenden Gebäudes", erklärt der VPB.

Nicht selten liegen die Höchstgebote bei einer Zwangsversteigerung aber auch weit unter dem veranschlagten Verkehrswert. Es kommt durchaus vor, dass Gebote von 30 Prozent unter dem angesetzten Preis den Zuschlag bekommen, insofern hat eine Zwangsversteigerung also tatsächlich Schnäppchen-Potenzial. Liegt das Höchstgebot allerdings unter 70 Prozent des Verkehrswerts, müssen die Gläubiger dieses in vielen Fällen nicht akzeptieren, sondern können stattdessen eine erneute Versteigerungsrunde veranlassen, so die Stiftung Warentest.

So finden Sie Zwangsversteigerungen in Ihrer Nähe

Wer sich für Zwangsversteigerungen interessiert, erfährt mehr über Termine und Objekte beim jeweiligen Amtsgericht. Die Termine werden in der lokalen Tagespresse veröffentlicht. Die Rechtspfleger dort stellen alle nötigen Informationen zur Verfügung. Wer gezielt und großflächiger nach Zwangsversteigerungen suchen möchte, kann sich auf der Internetseite www.zvg.com über alle Termine und Orte von Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland informieren.

Vor der Zwangsversteigerung die Immobilie besichtigen

Wie bei jedem Hauskauf gilt es auch bei der Zwangsversteigerung, im Vorfeld möglichst viele Informationen über die Immobilie zu sammeln, damit man nicht auf eine Schrott-Immobilie bietet. Der einzige Weg, sich ein objektives Bild von der Immobilie zu verschaffen ist die komplette Besichtigung von innen und von außen. Zwar werden Versteigerungstermine von den Amtsgerichten mit sechs Wochen Vorlauf bekannt gegeben, doch Kaufinteressenten haben keinen Rechtsanspruch darauf, die Immobilie vor einem Gebot besichtigen zu dürfen.

In der Praxis verwehre der Eigentümer häufig seine Zustimmung, obwohl er ja eigentlich auch selbst ein wirtschaftliches Interesse daran hat, sein Haus möglichst teuer zu veräußern. "Wer mit der Zwangsversteigerung rechnen muss, steht oft unter enormem finanziellen und persönlichen Druck", erklärt der VPB. "Emotionen überwiegen dann meist die Vernunft."

Wenn der Eigentümer eine Besichtigung erlaubt, sollte man diese möglichst zusammen mit einem Architekten oder Bausachverständigen durchführen. Bei rund 40 Prozent aller Immobilienverkäufe werden Mängel übersehen, die Profis in aller Regel nicht verborgen bleiben würden. "Sie entdecken verborgene Schäden und Schwachstellen, weil sie genau wissen, wo sie suchen müssen."

Möglichst viele Informationen einholen und professionell auswerten

Erlaubt der Besitzer keine Innenbesichtigung sollten Interessierte dennoch so viele Details zur Immobilie wie möglich recherchieren. Gespräche mit Nachbarn und der Gläubiger-Bank, die die Versteigerung betreibt, liefern wertvolle Informationen zum Zustand der Immobilie und Gegebenheiten vor Ort.

Wichtig sei aber vor allem das gerichtliche Gutachten. "Nach Erfahrung von Experten ist es zwar nicht immer auf dem neuesten Stand, aber es enthält doch wichtige Anhaltspunkte über Zustand, Ausstattung und Aufbau der Immobilie", erklärt der VPB. Vor allem das Verkehrswertgutachten und der Grundbuchauszug seien wichtig. Alle zur Verfügung stehenden Unterlagen händigt der zuständige Rechtspfleger aus.

Den in den Unterlagen verborgenen Informationsschatz zu heben, ist für Laien allerdings schwierig. Erscheint eine Immobilie interessant, kann es deshalb nicht schaden, zur Auswertung der gesammelten Informationen einen Profi hinzuzuziehen. Auch wenn der Hauseigentümer keine Innenbesichtigung erlaubt, kann es sinnvoll sein, mit einem Sachverständigen zusammen eine Außenbesichtigung vorzunehmen. "Selbst wenn der Experte nicht ins Haus darf, erlaubt ihm der Zustand von Fassaden, Dachflächen, Fenstern doch Rückschlüsse auf den Bestand im Inneren", so der VPB. "Er kann auch abschätzen, was eine Sanierung in etwa kosten wird."

Zu prüfen ist auch, ob das Haus durch Kredite oder auch anderweitig belastet ist. "Bleibt nach der Versteigerung eine Grundschuld oder Hypothek bestehen, muss der Meistbietende dafür aufkommen – zusätzlich zum Zuschlagspreis", informiert die Stiftung Warentest. Womöglich halten auch Dritte noch ein Wohnrecht an der Immobilie, dass der neue Besitzer respektieren muss. Inwieweit die Immobilie belastet ist, erfragt man am besten beim Rechtspfleger des Amtsgerichts.

Jedes Gebot bei der Zwangsversteigerung ist bindend

Wer auf einer Versteigerung mitbietet, muss unbedingt vorher die Finanzierung sicherstellen. Für zehn Prozent des Verkehrswertes der Immobilie müssen die Bieter eine Sicherheit – zum Beispiel eine Bankbürgschaft – nachweisen, um überhaupt mitbieten zu dürfen. "Einmal abgegeben, ist das Gebot bindend", warnt die Stiftung Warentest. "Bis zum Verteilungstermin einige Wochen später muss der neue Eigentümer das Geld für Grundstück und Gebäude an die Gerichtskasse überweisen." Die Experten empfehlen, im Vorfeld eine Darlehenszusage in voller Höhe des geplanten Maximal-Gebotes von der Bank einzuholen.

Mit einplanen muss man auch die anfallenden Nebenkosten. "Der erfolgreiche Bieter muss die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags zahlen, ferner die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer", informiert der VPB. Allein für die Grunderwerbsteuer muss man abhängig vom Bundesland zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Höchstgebots veranschlagen. Die weiteren Nebenkosten summieren sich auf zusammengenommen etwa ein bis zwei Prozent. Notariatsgebühren fallen nicht an, weil das Amtsgericht alle Formalitäten zur Eigentumsübertragung erledigt.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Bei der Versteigerung selbst sollten sich Interessierte gut im Griff haben und niemals über ihr geplantes Maximal-Gebot hinausgehen. Eine Versteigerung dauert mindestens eine halbe Stunde. Es gibt keine festgelegten Bietschritte. Man kann also in "krummen Summen" bieten und Gebote beliebig erhöhen. Experten empfehlen, einige Zwangsverseigerungen als Zuschauer zu besuchen, bevor man selbst aktiv mitbietet.

Höchstgebot bei der Zwangsversteigerung: und dann?

"Bereits mit dem Zuschlag – und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch – gehört die Immobilie dem erfolgreichen Bieter", erklärt der VPB. Damit einher gehen alle Rechte und Pflichten, die Hauseigentümer zu tragen haben. Beispielsweise muss das Haus sofort versichert werden. Mit dem Zuschlag erhalten die neuen Besitzer gleichzeitig einen sogenannten Räumungstitel, mit dem er die sofortige Zwangsräumung seiner frisch erworbenen Immobilie veranlassen kann.

"Allerdings nur, wenn der alte Eigentümer die Immobilie auch selbst bewohnt", schränkt der VPB ein. Ist das Haus vermietet, genießen die Bewohner Mieterschutz und können selbstverständlich nicht von heute auf morgen vor die Tür gesetzt werden. Mit seinem Höchstgebot übernimmt der neue Eigentümer automatisch sämtliche Vermieter-Pflichten, die sich aus bestehenden Mietverträgen ableiten. Das Zwangsversteigerungsgesetz gewährt dem neuen Eigentümer aber ein besonderes Kündigungsrecht. "Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen", heißt es dort. In den meisten Fällen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch hier eine Frist von drei Monaten vor.

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