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Insolvenz der Baufirma: Wie Bauherren sich schützen können

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Bauträger-Insolvenz  

Wenn Baufirmen pleitegehen – wie Bauherren sich absichern können

12.09.2017, 15:08 Uhr | rw, t-online.de

Insolvenz der Baufirma: Wie Bauherren sich schützen können. Vor einer Insolvenz des Bauträger bangen alle Bauherren. (Quelle: Thinkstock by Getty-Images/Lex20)

Vor einer Insolvenz des Bauträger bangen alle Bauherren. (Quelle: Lex20/Thinkstock by Getty-Images)

Geht während des Hausbaus die Baufirma pleite, ist dies für Bauherren eine echte Katastrophe. Bereits geleistete Zahlungen verschwinden in der Konkursmasse und mit der Insolvenz stockt das Bauvorhaben für mindestens sechs Monate. Was droht Bauherren bei einer Insolvenz? Und können sie sich schützen?

Bauherren sind vor den gravierenden Folgen einer Bauträger-Insolvenz gesetzlich kaum geschützt. Doch völlig hilflos ausgeliefert sind Häuslebauer der Geschäftsentwicklung ihres Bauträgers auch nicht. Baurecht-Experte Holger Freitag klärt auf, wie sich Bauherren schon durch eine kluge Vertragsgestaltung und vor allem durch regelmäßige Besuche der Baustelle schützen können. Er nennt Warnsignale, die auf eine drohende Insolvenz hindeuten, bevor diese eintritt. Womöglich ist es dann noch nicht zu spät zum Handeln.

"Bauherren, die in das Insolvenzverfahren ihres Schlüsselfertiganbieters hineingezogen werden, haben schlechte Karten", erläutert der Vertrauensanwalt des Verbands privater Bauherren (VPB). "Denn bis entschieden wird, ob weitergebaut werden kann, vergeht viel Zeit, in der der Bauherr oft nichts tun darf."

Verbraucherunfreundliches Insolvenzrecht lässt die Bauherren im Stich

Aus seinem Vertrag kommt aber im Normalfall nicht heraus und selbst weiterbauen darf er auch nicht. "Tut er das dennoch, freut das den Insolvenzverwalter, denn er kann vom Bauherrn Schadensersatz verlangen und das Geld an die Gläubiger verteilen. Schließlich hat der Bauherr ihm mit seiner Eigenmächtigkeit die Chance genommen, den Bau vertragsgemäß fertigstellen zu lassen und dafür die Rechnung zu stellen", erklärt Holger Freitag die aus Verbrauchersicht höchst unbefriedigende, aber geltende Rechtslage. "Das Insolvenzrecht ist komplex und nicht unbedingt verbraucherfreundlich", bestätigt der Fachjurist.

Am härtesten trifft es Bauherren, die ihr Haus mit einem Bauträger errichten lassen. Hier gehört das Baugrundstück nämlich bis zum Schluss dem Bauträger. Geht dieser pleite, bevor Haus und Grundstück an den Bauherren übergeben wird, fällt das Areal samt Baustelle an die Gläubigerbanken. Etwas besser gestellt sind Bauherren, die mit Generalüber- oder Generalunternehmer auf ihrem eigenen Grundstück bauen. Sie müssen das Insolvenzverfahren zwar auch abwarten, können aber hinterher ihren Bau selbst fertigstellen, sofern ihr Budget dazu noch ausreicht.

Worauf man bei Bauvertrag und Zahlungsplan achten muss

"Etwas Vorsorge ist aber praktizierbar", erklärt Rechtsanwalt Freitag. So sollten Bauherren mindestens die ihnen gesetzlich zustehende Erfüllungssicherheit bei Zahlung der ersten Rate geltend machen. Diese liegt aktuell bei fünf Prozent der Bausumme. Besser, wenn auch teurer, wären noch höhere vertragliche Sicherheiten. Bauherrenschutz-Organisationen wie der VPB oder der Bauherrenschutzbund (BSB) fordern vom Gesetzgeber schon länger eine Anhebung auf zehn Prozent.

Wichtig ist darüber hinaus der Zahlungsplan: Er sollte den Bauherrn keinesfalls zur unfreiwilligen Vorkasse zwingen. Viele Zahlungspläne sind aber tückisch formuliert. Im Januar 2014 veröffentlichte der BSB eine Erhebung, wonach sage und schreibe 97 Prozent aller Zahlungspläne den Bauherren einseitig benachteiligen. Unabhängige Bausachverständige können einschätzen helfen, ob der Zahlungsplan realistisch und für beide Vertragsparteien ausgewogen ist.

Sind die geforderten Abschlagszahlungen beispielsweise höher, als der tatsächliche Wert der bis zur Fälligkeit erbrachten Leistung, sind die Überzahlungen verloren, wenn die Firma insolvent wird. Die zu viel gezahlten Gelder gehen in die Konkursmasse der Firma ein und sind für den Verbraucher meist vollständig verloren. Bauherren sollten solche Bauverträge von vorne herein nicht unterzeichnen und geforderte Abschlagszahlungen während der Bauphase immer erst dann überweisen, wenn klar ist, dass der Bauabschnitt tatsächlich fertig und mängelfrei ist – gegebenenfalls bestätigt durch den eigenen Bausachverständigen.

Diese Warnzeichen auf der Baustelle kündigen Unheil an

Aber selbst wenn eine Baufirma anfangs solide dasteht, wenn die Sicherheiten gestellt sind und der Zahlungsplan in Ordnung ist, kann sie auch während der Bauphase noch in Turbulenzen geraten. Das passiert allerdings meist nicht von heute auf morgen. Es gibt eindeutige Warnzeichen, die auf mögliche Zahlungsprobleme und damit eine womöglich bevorstehende Insolvenz der Baufirma hindeuten.

"Bauherren sollten unbedingt regelmäßig auf ihrer eigenen Baustelle nach dem Rechten sehen", empfiehlt deshalb Rechtsanwalt Freitag. "Dann fällt ihnen auf, wenn sich Arbeiten verzögern, Subunternehmer nicht mehr erscheinen, wenn plötzlich fremde Firmen auftauchen, Material nicht geliefert wird oder wenn die Baustelle tagelang verwaist ist und einen schlampigen Eindruck macht. Das alles können Hinweise auf mögliche Probleme der Firma sein."

Fallen dem Bauherren solche Unregelmäßigkeiten auf, bevor die Firma Insolvenz angemeldet hat, kann er noch reagieren und vielleicht das schlimmste verhindern. "Dann findet sich eventuell zusammen mit dem Baurechtsanwalt noch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung", erklärt VPB-Sprecherin Eva Reinhold-Postina gegenüber zuhause.de. Läuft erst einmal das Insolvenzverfahren, ist es dafür zu spät. Wer versuchen will noch rechtzeitig vorher aus seinem Vertrag herauszukommen, sollte aber spätestens dafür unbedingt professionelle Hilfe in Anspruch nehmen und sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, rät die Expertin.

Was tun, wenn die Baufirma schon insolvent ist?

Zum Fachjuristen rät Holger Freitag auch für den Fall der bereits eingetretenen Firmenpleite. "Wer ohne besonderen Grund kündigt, der muss am Ende dem Insolvenzverwalter den Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen zahlen", warnt der Jurist vor Alleingängen. "Wer mit dem Bauträger baut und wie fast immer nur eine Auflassungsvormerkung als Sicherheit hat, verliert mit einem Rücktritt sogar praktisch alle geleisteten Zahlungen."

Ob und wie es mit dem Bau weitergehen kann, müsse im Detail mit den Insolvenzverwaltern und den beteiligten Banken verhandelt werden und hänge von mehreren Faktoren ab: etwa vom Stand des Bauvorhabens, ob es auf eigenem oder fremdem Grundstück entsteht, ferner vom Zahlungsstand sowie von den Zielen des Bauherrn. Eventuell sind auch noch andere Bauherren betroffen, etwa in einer Eigentumswohnungsanlage. Auch ihre Interessen müssen unter einen Hut gebracht werden.

Gemeinsam mit dem Baufachanwalt können die Bauherren nach einem außerordentlichen Kündigungsgrund suchen, mit dem Bausachverständigen den Bautenstand feststellen und klären, wie man den offenen Bau gegen Regen und Frost schützt. "Ohne Beratung sollte man hier nicht unterwegs sein", mahnt Freitag. Dafür ist die Rechts- und Gemengelage einfach zu komplex.

Zusätzlich kann auch ein Blick auf das Portal www.insolvenzbekanntmachung.de helfen. Hier können Bauträger vorab prüfen, ob der Bauträger bereits Insolvenz angemeldet hat.

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