Eigene Wohnung vermieten: Vorsicht bei diesen Fallstricken

Wer seine Eigentumswohnung vermieten möchte, muss den Spagat zwischen den Interessen des Mieters und denen der anderen Wohnungseigentümer schaffen. Das ist nicht immer leicht.

Viele Wohnungskäufer betrachten ihre Immobilie als Geldanlage. Sie investieren nicht zum Selbstbezug, sondern zur Vermietung.

Vermietende Eigentümer bewegen sich so in einem Spannungsfeld zwischen Rechten und Pflichten, die sich aus ihrer Doppelfunktion als Vermieter und Mitglied der Eigentümergemeinschaft ergeben. Mit vorausschauender Planung lassen sich die unterschiedlichen Aufgaben in Einklang bringen.

Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft beachten

Schon vor dem Erwerb einer Wohnung sollte klar sein, ob sie künftig vermietet wird. Das beeinflusst die Lage und auch die Auswahl des Objekts an sich. Wer selbst einziehen will, legt vielleicht Wert auf einen Garten. Wer hingegen in die Vermietung geht, wird mehr Wert auf die Rendite legen.

Im Prinzip können Wohnungseigentümer mit ihren vier Wänden machen, was sie wollen – selbst einziehen, leer stehen lassen oder vermieten. Nur Gesetze und Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) setzen der Freiheit, zu vermieten, gewisse Grenzen. Zum Beispiel ist es möglich, dass die WEG die Vermietung der Wohneinheiten, dem sogenannten Sondereigentum, ausschließen.

Die Hürde liegt vergleichsweise hoch: Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung reicht für ein generelles Vermietungsverbot nicht aus, sagt Michael Nack vom Verband Wohnen im Eigentum. Juristen leiten das aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs ab (Az. V ZR 112/18). Stattdessen könnte die WEG aber eine einstimmige Vereinbarung treffen, um so die Vermietung zu verhindern. Das käme praktisch einem Vermietungsverbot gleich.

Vermietungsausschluss kann Anlage zur Fehlinvestition machen

Für vermietungswillige Wohnungskäufer ist daher Vorsicht geboten. Denn kaufen sie sich in eine Anlage mit Vermietungsausschluss ein, gucken sie entweder in die Röhre oder müssen vor Gericht um die angestrebte Vermietung streiten. Beides droht, den Immobilienerwerb zur Fehlinvestition zu machen. Dem beugt vor dem Kauf ein Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung ebenso vor wie eine Nachfrage bei der Hausverwaltung.

Andererseits können Wohnungseigentümer per Vereinbarung auch zur Vermietung ihres Objekts verpflichtet sein. Das kommt zum Beispiel in Ferienwohnanlagen vor. Nach Angaben von Sönke Bergemann, Geschäftsführer des Eigentümervereins Haus und Grund Kiel, geht diese Vorgabe gelegentlich einher mit dem Ausschluss oder der Begrenzung der Eigennutzung. Hinweise darauf sollten sich im Exposé finden.

Etliche Eigentümergemeinschaften haben sowohl für das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum Gebrauchsregeln festgelegt. Dazu gehört neben der Hausordnung häufig, dass die WEG oder die von ihr eingesetzte Hausverwaltung einer Vermietung vorab zustimmen müssen.

Hausverwaltung kann potenzielle Mieter ablehnen

Dieses Ja holen vermietende Eigentümer ein, sobald sie einen Mieter gefunden haben. Mit der Anfrage liefern sie einige Informationen zu den künftigen Mietern. Zu nennen sind grundsätzlich neben Vorname und Name auch die Zahl der Menschen, die insgesamt dort wohnen wollen.

Mithilfe der Angaben zum Mieter prüft in der Regel die Hausverwaltung, ob sie der geplanten Vermietung zustimmt. Diese Prüfung soll dem Hausfrieden dienen. Üblicherweise ist das Okay reine Formsache. "Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden", sagt Sönke Bergemann. Zum Beispiel, wenn der potenzielle Mieter schon einmal unangenehm in der Wohnanlage aufgefallen ist. Hinweise auf Überbelegung können ebenfalls zu einem Nein führen. Ähnliches gilt für Zweckentfremdung.

Setzen sich Eigentümer über die Ablehnung der Gemeinschaft hinweg, handeln sie sich Ärger ein: Diese habe Anspruch auf Unterlassung, sagt Bergemann. Daraus ergebe sich die Pflicht des Vermieters, unliebsamen Mietern zu kündigen.

Doch trotz sorgfältiger Mieterauswahl kommt es manchmal zum Streit mit anderen Hausbewohnern. Typisch sind Verstöße gegen die Hausordnung. Dann muss der vermietende Eigentümer handeln. Das ist er der WEG und den anderen Eigentümer schuldig. Ihnen gegenüber steht er für das Tun der Mieter gerade und muss sich kümmern, dass sie die Regeln einhalten. "Er ist verpflichtet, so auf den Mieter einzuwirken, dass dieser die zweckwidrige und vertragsverletzende Nutzung unterlässt", sagt Bergemann.

Den Mietvertrag penibel auf Rechteverletzung abklopfen

Wie vermietende Eigentümer das anstellen, entscheiden sie allein: Bitten, ermahnen, abmahnen sind Optionen. Die sollten zuerst ausgeschöpft werden. Kündigung ist das allerletzte Mittel. "Ein Anspruch darauf besteht nur, wenn Kündigung der einzig denkbare Weg zur Unterlassung ist", sagt Sönke Bergemann.

Im Mietvertrag sollten Sondereigentümer ihren Mietern nur die Rechte einräumen, die ihnen als Eigentümer selbst zustehen. Das trägt zur Problemvermeidung bei. Beispiel ist das Halten mehrerer Hunde. Gelegentlich ist das laut Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder Beschlüssen verboten. Erlaubt der vermietende Sondereigentümer das trotzdem, droht ihm doppelter Ärger, sagt Michael Nack.

Einmal seitens der WEG: Sie hätte Anspruch auf Unterlassung der Hundehaltung. Und dann noch seitens des Mieters. Er könnte sich dann auf Mietmangel berufen, weil die Wohnung zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht geeignet ist, die Miete mindern und schließlich außerordentlich kündigen.